普吉岛规划修订拟提高建筑限高，黄色区可开发面积将减少25%

一项拟议的普吉岛总体规划修订，可能将红色区建筑限高提高至60米、橙色区提高至45米，同时把黄色区可开发面积削减25%。据《巴差差特商业报》2026年8月1日报道，

这项修订是在泰国自然资源与环境部于2024年发布通知后提出的。该通知将全岛建筑限高设为23米。普吉岛房地产协会前会长帕塔南·皮苏提瓦蒙表示，现行规则之间存在冲突，因此需要修订总体规划。如果新规划正式实施，开发项目将必须遵守新规划规定的限高。

黄色区面临更严格限制

黄色区最高限高仍为23米，但将按不同色阶细分为四类，每类适用不同的容积率（FAR）、开放空间和绿化覆盖要求。总体而言，开发商只能在约占地块面积75%的范围内进行建设，可开发面积将减少25%。

黄色区分布在全岛各地，包括卡图、普吉市外围地区、他朗以及靠近主要道路的查龙地区。帕塔南表示，由于可用空间减少将推高项目成本，开发商一直在争相申请近1万套公寓的开发许可证。

橙色区分布在芭东、普吉市、卡塔和查龙的部分地区，不同色阶将适用不同的容积率限制。红色商业区主要集中在芭东、卡塔和普吉市，允许各类开发项目，但不得建设工厂。

绿色区允许建设独立式和半独立式住宅，但商业建筑只能占获准开发面积的5%。深绿色区覆盖山区、森林和保护区，可开发独立式住宅。被称为半退化森林区的绿白相间条纹区，允许建设小型独立式住宅和可用面积不超过2,000平方米的酒店，限高15米，即约4至5层。

普吉岛老城区将划为特别区域，限高9米，相当于2至3层。

借鉴新加坡的规划方式

帕塔南表示，黄色、橙色和红色区的土地价格已达到每莱3,000万至1亿泰铢。在这样的价格下，23米的限高可能使建设项目难以实现经济可行性。他称，新规划理念类似于新加坡的做法，即在提高建筑限高的同时增加绿地，并通过相关规定避免建筑物阻挡空气流通。

他说，节能建筑可能获得额外容积率奖励，并获准提高建筑高度。

规划的影响将因地区而异。芭东海滨土地价格约为每莱3,000万泰铢，目前建筑限高为15米。帕塔南表示，即使修订规划允许当地红色区建筑限高提高至20米，拆除现有建筑并重新开发所带来的收益也不足以抵消更高成本。

卡塔和卡伦的土地价格可能从每莱4,000万至5,000万泰铢升至6,000万至8,000万泰铢，因为那里仍有更多未开发土地。不过，整体市场预计不会像过去那样火热。

帕塔南表示，更严格的黄色区规定不会显著刺激公寓投资，因为成本上升会传导至房价，而购买力并未增强。他预计，独立式住宅和泳池别墅的开发活动将增加，尤其是豪宅项目。

开发商转向别墅

普吉岛本地开发商普遍专注于覆盖各个价格区间的别墅项目，包括占地面积不足10莱、住宅套数少至9套的小型项目。帕塔南表示，该省土地分配申请量较上年下降超过50%。

他将这一降幅归因于泰国买家购买力疲弱、贷款申请未获批准、家庭债务高企以及大众市场表现低迷。开发商转而开发面向更富裕买家的小型项目，尤其是在外国客户仍持续到来的情况下。

他还表示，对代名持股安排的打击以及30年租期的限制，正在影响外国买家的决策。他建议将租期延长至50年，同时附加限制继承转让、离境时必须售回等条件，可能有助于提升海外买家的信心。

重大投资达2025.12亿泰铢

据《巴差差特商业报》报道，九家大型房地产和零售集团在普吉岛的投资合计达到2025.12亿泰铢。

Land and Houses旗下有一个36套泳池别墅项目，价值15亿泰铢。Ananda已推出价值500亿泰铢的泳池别墅项目，而Sansiri累计开发了30多个项目，总值400亿泰铢，并计划到2030年将其普吉岛项目组合增至800亿泰铢。

SC Asset与本地开发商Boat Pattana合作，正在开发价值7亿泰铢的Sea Theatre拉威超豪华别墅项目，并计划在三年内打造价值80亿泰铢的普吉岛项目组合。自2023年以来，AssetWise和Rom Pho Property已开发16个项目，总值474.47亿泰铢，另有6个总值101亿泰铢的项目计划于2026年开发。两家公司还持有价值500亿泰铢的普吉岛土地储备。

Orasirin Holding正通过开发一个价值11.15亿泰铢的公寓项目首次进军普吉岛市场。Kanda Property计划于2026年在他朗开发两个项目，其中包括在承塔莱建设的价值6.5亿泰铢泳池别墅，以及在邦涛建设的两层联排别墅、半独立式住宅和泳池别墅。

Central Pattana投资70亿泰铢扩建普吉中央购物中心二期，使其在普吉岛的累计投资达到260亿泰铢。关联公司CG Capital已推出价值50亿泰铢的住宅品牌，并计划在拉扬开发一个新项目，包含公寓、别墅和酒店。

The Mall集团此前宣布，计划在普吉岛中部约150莱的土地上投资超过200亿泰铢开发一个大型项目。