Immobilien in Phuket als Ausländer kaufen: Villen, Condos, Land & Nominee-Risiken

Ausländer können in Phuket legal Immobilien kaufen. Die Rechtslage unterscheidet sich jedoch grundlegend danach, ob Sie eine Eigentumswohnung, das Gebäude einer Villa, Grundstück, ein Miet- bzw. Pachtrecht oder Anteile an einer thailändischen Gesellschaft erwerben. Diese Unterscheidung ist wichtiger denn je: Thailand prüft Gesellschaften mit ausländischem Bezug, die Land halten, sowie sogenannte Nominee-Aktionäre inzwischen deutlich strenger – auch in Phuket. Eine Konstruktion ist nicht allein deshalb legal, weil die Beteiligung formal zu 49 % ausländisch und zu 51 % thailändisch ist.

Ein ausländischer Käufer, der die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann eine geeignete Einheit in einem Condominium innerhalb der Ausländerquote als Freehold, also im direkten Eigentum, erwerben. Gewöhnliches thailändisches Land können Ausländer dagegen grundsätzlich nicht direkt auf ihren eigenen Namen halten. Bei einer Villa ist die Lage komplizierter, weil das Gebäude und das darunterliegende Grundstück rechtlich getrennte Vermögenswerte sein können. Wer zum eigenen Wohnen kauft, sollte wissen, welches Recht er tatsächlich erhält, wie lange es gilt und was bei Wiederverkauf oder Erbschaft geschieht. Wer vermieten möchte, muss zusätzlich die Regeln des Condominiums, den Hotel Act, Steuern, Verwaltung und die Zulässigkeit des geplanten Vermietungsmodells prüfen.

• Was Ausländer besitzen können
• Thai-Gesellschaften und Nominee-Risiko
• Villa oder Haus kaufen
• Condo oder Apartment kaufen
• Airbnb, Monatsmiete und Untervermietung
• Off-Plan, Firmenkäufe und Due Diligence

Was kann ein Ausländer in Phuket tatsächlich kaufen?

Freehold und Leasehold: die zwei Begriffe, die Sie verstehen müssen

Freehold bedeutet Eigentum. Bei einer geeigneten, ausländisch gehaltenen Condominium-Einheit besitzt der Käufer die Wohnung selbst und zugleich seinen gesetzlich vorgesehenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Leasehold bezeichnet dagegen ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht aus einem Miet- oder Pachtvertrag. Es ist kein Eigentum am Grundstück. Gerade bei Villen ist diese Unterscheidung wichtig, weil Verkaufsunterlagen von einer „Freehold Villa“ sprechen können, obwohl der ausländische Käufer das Land unter dem Gebäude nicht besitzt.

Fragen Sie bei einer Villa deshalb nicht nur: „Ist sie Freehold oder Leasehold?“ Die wichtigere Frage lautet: Was genau gehört mir im Freehold, was ist Leasehold, wem gehört das Land und welches Dokument beweist mein Eigentum am Gebäude?

Condo und Apartment bedeuten rechtlich nicht immer dasselbe

In Immobilienanzeigen werden „Condo“ und „Apartment“ häufig locker verwendet. Rechtlich ist ein Condominium jedoch eine bestimmte Eigentumsform nach dem thailändischen Condominium Act. Wird ausländisches Freehold versprochen, sollten Sie prüfen, ob für die Einheit ein individueller Condominium-Titel besteht, der übertragen werden kann. Ein zum Verkauf angebotenes Apartment ist nicht automatisch eine Condominium-Einheit.

Thai-Gesellschaften und Nominee-Kontrollen: Warum die alte Villa-Abkürzung riskant ist

Jahrelang wurde manchen ausländischen Käufern erklärt, der übliche Weg zum Halten von Villengrundstücken sei eine thailändische Gesellschaft mit 51 % thailändischer und 49 % ausländischer Beteiligung. Das Problem: Ein Verhältnis von 51/49 ist kein gesetzlicher Freibrief.

Die thailändischen Behörden schauen inzwischen über die formalen Beteiligungsquoten hinaus. Sie können prüfen, woher die thailändischen Anteilseigner ihr Geld haben, ob sie echte Investoren sind, wer die Gesellschaft tatsächlich finanziert, wem der wirtschaftliche Nutzen zufließt, ob dieselben thailändischen Namen in zahlreichen ausländerbezogenen Gesellschaften auftauchen und wie sich die Gesellschafterstruktur im Laufe der Zeit verändert hat.

Zudem gelten unterschiedliche rechtliche Prüfungen, die nicht miteinander vermischt werden dürfen. Der Foreign Business Act und der Land Code verwenden nicht ein und dieselbe Definition einer „thailändischen Gesellschaft“. Eine Gesellschaft kann einen formalen Prozenttest erfüllen und dennoch nach einem anderen landrechtlichen Kriterium problematisch sein oder faktisch Nominee-Aktionäre einsetzen.

Die verschärften Kontrollen 2025–2026 haben daraus ein sehr konkretes Risiko gemacht. Das Department of Lands prüft die Herkunft von Geldern intensiver, bestehende Gesellschaftsstrukturen werden untersucht und neue Registrierungsmaßnahmen aus dem Jahr 2026 verlangen bei Änderungen von Anteilseignern oder Geschäftsführern ausländerbezogener Gesellschaften mehr Nachweise. In Phuket hat eine offizielle Prüfung des Department of Lands Tausende grundbesitzende juristische Personen erfasst; andere Ermittlungen richteten sich gezielt gegen mutmaßliche Nominee-Strukturen. Die Zahl der überprüften Gesellschaften ist jedoch nicht mit der Zahl nachgewiesener Verstöße gleichzusetzen.

Eine weitere wichtige Lehre aus den jüngsten Verfahren: Dass ein Anwalt, Buchhalter oder Firmengründungsdienst die Konstruktion eingerichtet hat, macht sie nicht automatisch legal. Thailändische Behörden haben auch Vermittler in Nominee-Netzwerken untersucht und strafrechtlich verfolgt. Eine Gesellschaft kann ordnungsgemäß registriert sein, Abschlüsse einreichen und eine Transaktion beim Land Office durchführen – und trotzdem auf einer rechtswidrigen tatsächlichen Eigentümerstruktur beruhen.

Was passiert, wenn die Struktur des Landbesitzes rechtswidrig ist?

Die Folgen hängen vom konkreten Rechtsproblem ab. Ermittlungsmaßnahmen, Beschlagnahme oder Einfrieren von Vermögenswerten, die angeordnete Veräußerung rechtswidrig gehaltenen Landes, Strafverfahren und die Aufhebung eines rechtswidrig ausgestellten Titels sind unterschiedliche Verfahren. Sie sollten nicht pauschal als „Konfiszierung“ bezeichnet werden.

Bei rechtswidrigem ausländischem Landbesitz nach dem Land Code kann die Frist zur Veräußerung grundsätzlich zwischen 180 Tagen und einem Jahr festgesetzt werden. Wird innerhalb dieser Frist nicht veräußert, kann eine zwangsweise Veräußerung folgen. Was mit einem separat im Eigentum des Ausländers stehenden Villengebäude geschieht, ist komplizierter und hängt von den registrierten Gebäuderechten, Eigentumsnachweisen, Belastungen und den Umständen des Einzelfalls ab.

Können Ausländer eine Villa oder ein Haus in Phuket kaufen?

Für einen ausländischen Villenkäufer ist nicht entscheidend, ob in der Broschüre „Villa Freehold“ steht. Entscheidend ist, ob Ihnen das Gebäude rechtlich gehört, welches Recht Sie am Grundstück erhalten, wie lange dieses Recht gilt und was bei Verkauf, Tod oder Ablauf des Rechts geschieht.

Grundstück und Villa sind rechtlich zwei getrennte Fragen

Das thailändische Recht kann Eigentum an einem Gebäude getrennt vom Eigentum am darunterliegenden Grundstück anerkennen. Deshalb kann ein Ausländer unter bestimmten Voraussetzungen Eigentümer eines Hauses oder Villengebäudes sein, während das Land einer anderen Person oder Gesellschaft gehört.

Ein registriertes Superficies-Recht kann dabei besonders wichtig sein, weil es einer anderen Person als dem Grundstückseigentümer erlauben kann, Eigentümer der Gebäude oder Bauwerke auf dem Grundstück zu sein. Gehen Sie aber nicht davon aus, dass jedes Angebot mit der Bezeichnung „building freehold + land leasehold“ automatisch diesen Schutz bietet. Ein unabhängiger Anwalt sollte prüfen, wie das Gebäudeeigentum konkret nachgewiesen wird und welche Rechte tatsächlich im Landtitel registriert sind.

Diese Trennung ist auch bei einem Verfahren gegen eine Gesellschaft mit Nominee-Struktur relevant. Gehört das Grundstück einer thailändischen Gesellschaft, das Haus aber separat dem Ausländer, beantwortet eine Anordnung zur Veräußerung des Landes noch nicht, was mit dem Gebäude geschieht. Das hängt von den Nachweisen zum Gebäudeeigentum, registrierten Rechten wie Superficies oder Mietrechten, Belastungen und den verbindlichen Vertragsbedingungen ab. Käufer sollten weder davon ausgehen, dass das Haus automatisch verloren geht, noch dass es automatisch geschützt bleibt.

Der registrierte 30-jährige Grundstücks-Lease: Was er wirklich bietet

Bei einem gewöhnlichen Miet- oder Pachtvertrag über unbewegliches Vermögen beträgt die maximale Laufzeit grundsätzlich 30 Jahre je Vertragslaufzeit. Ein Vertrag über mehr als drei Jahre muss schriftlich abgeschlossen und beim zuständigen Land Office registriert werden, damit die längere vereinbarte Laufzeit durchsetzbar ist. Die Unterzeichnung bei einem Anwalt oder die Beglaubigung von Unterschriften ersetzt die Registrierung beim Land Office nicht.

Ein ordnungsgemäß registrierter Vertrag verschafft dem Mieter während der registrierten Laufzeit durchsetzbare Rechte. Das ist etwas anderes als eine rein private Zusage. Wenn Ihre Ruhestandsplanung davon abhängt, jahrzehntelang in der Villa wohnen zu können, ist das registrierte Recht entscheidend.

Kann ein 30-jähriger Lease auf 60 oder 90 Jahre verlängert werden?

Dies ist einer der am häufigsten missverstandenen Punkte beim Immobilienkauf in Phuket.

Ein Vertrag kann eine zukünftige Verlängerung vorsehen. Eine solche Zusage ist jedoch nicht dasselbe wie ein bereits heute registriertes Recht für 60 oder 90 Jahre. Das Department of Lands und ein Urteil des Supreme Court zu einer Immobilie in Phuket haben Konstruktionen behandelt, die als 30+30+30 vermarktet wurden. In diesem Fall wurden die zusätzlichen Zeiträume aufgrund der konkreten Umstände als Versuch gewertet, die gesetzliche 30-Jahres-Grenze zu umgehen.

Das bedeutet nicht, dass jede Verlängerungsklausel automatisch unwirksam ist. Sie sollten jedoch drei Dinge klar voneinander trennen:

• 30 Jahre, die heute tatsächlich registriert sind;
• einen möglichen neuen Vertrag oder eine Verlängerung in der Zukunft;
• die Werbeaussage, 60 oder 90 Jahre seien bereits garantiert.

Wenn Sie 50 oder 60 Jahre alt sind, die Villa für den Rest Ihres Lebens nutzen und verbleibende Rechte später an Ihre Kinder weitergeben möchten, ist dieser Unterschied besonders wichtig.

Hat Thailand die Laufzeit für Ausländer auf 99 Jahre erhöht?

Nein. Derzeit gibt es keine in Kraft getretene Regel, die einem gewöhnlichen ausländischen Villenkäufer einen 99-jährigen Grundstücks-Lease gewährt. Ein 99-jähriger Lease und eine Erhöhung der Ausländerquote bei Condominiums auf 75 % wurden 2024 öffentlich vorgeschlagen, haben den geltenden Rechtsrahmen aber nicht ersetzt. Die gewöhnliche Obergrenze bleibt 30 Jahre je Laufzeit; die Ausländerquote im Condominium beträgt weiterhin 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten.

Kann der Grundstückseigentümer verkaufen und Sie anschließend hinauswerfen?

Der Verkauf einer vermieteten unbeweglichen Sache beendet einen gültigen Mietvertrag nicht automatisch. Nach dem Civil and Commercial Code tritt der neue Eigentümer im geschützten Mietverhältnis grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Auch deshalb sollte ein langfristiger Lease ordnungsgemäß registriert sein.

Gehen Sie jedoch nicht davon aus, dass jede Nebenvereinbarung automatisch mit dem Grundstück übergeht. Eine Kaufoption, eine gesonderte Zusage für weitere 30 Jahre oder andere persönliche Verpflichtungen können rechtlich anders zu beurteilen sein. Auch ein registrierter Lease schützt nicht vor Kündigung, wenn der Mieter selbst eine wirksame Kündigungsbedingung verletzt.

Kann eine Leasehold-Villa vor Ablauf der 30 Jahre verkauft werden?

Möglicherweise, aber der Vertrag muss genau geprüft werden. Rechte zur Abtretung und Untervermietung hängen vom Vertrag und vom anwendbaren Recht ab. Ein Wiederverkauf setzt die Uhr nicht automatisch auf neue 30 Jahre zurück.

Hat eine Villa noch 17 Jahre registrierte Laufzeit, sollte ein Käufer nicht davon ausgehen, dass der Erwerb automatisch einen neuen 30-Jahres-Vertrag schafft. Mit dem Grundstückseigentümer kann ein neuer Vertrag vereinbart werden, doch das ist ein eigener Rechtsakt, der dessen Mitwirkung und die erforderliche Registrierung voraussetzt. Die Restlaufzeit kann den Wiederverkaufswert erheblich beeinflussen.

Können Ihre Kinder die verbleibende Laufzeit erben?

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein gewöhnlicher thailändischer Grundstücks-Lease automatisch auf Ihre Kinder übergeht. Die Vererbung von Mietrechten ist komplizierter als die Vererbung von Eigentum und kann vom Vertrag, von der Art des Rechts und von der einschlägigen Rechtsprechung abhängen. Eine 2026 beim Department of Lands in Phuket eingereichte Anfrage zeigt, dass die Eintragung der verbleibenden Laufzeit auf einen Erben selbst dann streitig werden kann, wenn der Vertrag Übertragungsklauseln enthält.

Wenn die Nachfolge für Ihre Planung wichtig ist, klären Sie sie vor der Unterzeichnung. Je nach Ziel kann Ihr Anwalt einen registrierten Lease mit einem Superficies-Recht, Sap-Ing-Sith oder einem anderen gesetzlich registrierten Recht vergleichen, anstatt davon auszugehen, dass ein gewöhnlicher Lease wie vererbbares Freehold-Eigentum funktioniert.

Due Diligence einer Villa vor der Anzahlung

Beim Grundstück sollten Sie den exakten Titeltyp, den registrierten Eigentümer, Grenzen, Hypotheken, Beschlagnahmen, Dienstbarkeiten, rechtlich gesicherten Straßenzugang sowie mögliche Probleme mit Staats- oder Waldland, Planung oder Umwelt prüfen. Ein Chanote gilt im Allgemeinen als der stärkste und geläufigste Eigentumstitel für eine Villentransaktion. Andere Landdokumente sind jedoch nicht automatisch ungültig; sie vermitteln andere Rechte und unterscheiden sich bei der Vermessung.

Beim Gebäude sollten Sie die Baugenehmigung, die genehmigten Pläne im Vergleich zum tatsächlich errichteten Zustand, den Nachweis des Gebäudeeigentums, die Zonierung, gegebenenfalls erforderliche Umweltgenehmigungen, Versorgungsanschlüsse und Verpflichtungen für Gemeinschaftsbereiche prüfen.

Beim Vertrag sollten Sie das konkret zu registrierende Recht, Verlängerung, Abtretung, Untervermietung, Nachfolge, Vertragsverletzung, Verkauf des Grundstücks und Streitregelungen prüfen. Klären Sie außerdem, was mit dem Gebäude geschieht, wenn der Lease oder ein anderes Recht am Grundstück endet. Gebäudeeigentum während der Laufzeit beantwortet nicht automatisch, welche Rechte nach Ablauf des zugrunde liegenden Grundstücksrechts bestehen bleiben.

Beauftragen Sie einen unabhängigen thailändischen Immobilienanwalt, der Ihre Interessen vertritt, und verlassen Sie sich nicht nur auf den Anwalt des Verkäufers, Bauträgers oder Maklers. Wenn Sie Rawai als langfristigen Wohnort erwägen, erklärt unser Guide zum Leben in Rawai die praktischen Aspekte des Alltags getrennt von der Eigentumsfrage.

Wenn Sie die Villa als Mietinvestition kaufen

Berechnen Sie die Rendite erst, nachdem feststeht, dass das geplante Vermietungsmodell rechtlich zulässig ist. Prüfen Sie, wer die Vermietung betreibt, den Verwaltungsvertrag, erforderliche Lizenzen, Instandhaltung, Pool- und Gartenkosten, Saisonalität, Leerstand sowie die verbleibende Laufzeit des Grundstücks-Lease bei einem späteren Verkauf.

Wirbt ein Bauträger mit „garantierten 7 % Rendite“, fragen Sie, wer die Garantie rechtlich gibt, wie lange sie gilt, ob die Rendite brutto oder nach Kosten netto angegeben wird, unter welchen Bedingungen Zahlungen eingestellt werden dürfen und ob der Garantiegeber finanziell in der Lage ist, die Zusage einzuhalten.

Condo oder Apartment in Phuket als Ausländer kaufen

Wann kann ein Ausländer ein Condo im Freehold besitzen?

Ein ausländischer Käufer, der die Voraussetzungen erfüllt, kann eine Condominium-Einheit direkt auf seinen eigenen Namen erwerben. Nach den Regeln des Department of Lands zum ausländischen Condominium-Eigentum darf der ausländische Eigentumsanteil 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten im Condominium nicht überschreiten. Es geht nicht einfach um 49 % der Zahl der Wohnungen.

Die juristische Person des Condominiums – also die rechtliche Verwaltungseinheit des Gebäudes – stellt für die Übertragung Unterlagen aus, darunter die Bestätigung der Ausländerquote und eine Bescheinigung über Schuldenfreiheit. Der Käufer muss außerdem die gesetzlichen Voraussetzungen für ausländisches Eigentum und die für seine Transaktion erforderlichen Nachweise zur Herkunft bzw. Überweisung der Gelder erfüllen.

Ausländisches Freehold unterscheidet sich grundlegend von einer Villa, die über eine thailändische Gesellschaft gehalten wird. Bei einem ordnungsgemäß registrierten Condominium gehört das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümer besitzen ihre privaten Einheiten zusammen mit ihrem gesetzlich vorgesehenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Was passiert, wenn das Grundstück unter dem Condominium ursprünglich rechtswidrig erworben wurde?

Das ist nicht dasselbe Szenario wie bei einer Villa, bei der eine Gesellschaft weiterhin das Grundstück unter einem separat gehaltenen Haus besitzt. Nach ordnungsgemäßer Registrierung eines Condominiums bleibt der ursprüngliche Bauträger nicht einfach separater Grundstückseigentümer mit der Möglichkeit, das Land unter den Wohnungseigentümern zu verkaufen.

Die Titelhistorie kann trotzdem wichtig sein. War der ursprüngliche Landerwerb, der Titel oder die Registrierung des Condominiums selbst rechtswidrig, können Korrektur- oder Aufhebungsverfahren beim Land Office und möglicherweise Gerichtsverfahren folgen. Es wäre falsch zu behaupten, jeder heutige Condo-Eigentümer verliere dann automatisch seine Einheit. Ebenso unvorsichtig wäre die Behauptung, ein früherer Titelfehler könne spätere Rechte niemals berühren.

Bei einem etablierten Wiederverkaufsprojekt mit ungewöhnlicher Eigentumshistorie oder einem Bauträger, der mit einem offiziellen Verfahren in Verbindung steht, sollte Ihr Anwalt die Condominium-Registrierung, die Historie des zugrunde liegenden Landtitels, Baugenehmigungen sowie etwaige Verfahren beim Land Office, vor Gericht oder bei Verwaltungsbehörden prüfen.

So läuft der Kauf eines Condos normalerweise ab

1. Lassen Sie vor einer wesentlichen nicht rückzahlbaren Zahlung eine unabhängige rechtliche Due Diligence durchführen.
2. Prüfen Sie den Verkäufer und den individuellen Condominium-Titel.
3. Bestätigen Sie, dass ausreichend Ausländerquote für die Übertragung verfügbar ist.
4. Besorgen Sie die für den Transfer erforderlichen Unterlagen der Condominium-Verwaltung, einschließlich Bescheinigungen zu Schulden und Quote.
5. Stellen Sie die für Ihre Eigentumsform erforderlichen Nachweise über Mittelherkunft und Fremdwährungstransfer zusammen.
6. Prüfen Sie Hypotheken und andere registrierte Belastungen.
7. Vollziehen und registrieren Sie die Übertragung beim Land Office.
8. Bewahren Sie Titel und Banknachweise nach dem Transfer sicher auf.

Für jede einfache Condominium-Übertragung schreibt das thailändische Recht keinen Anwalt vor. Bei hohen Beträgen, Off-Plan-Käufen oder einem auf Vermietung beruhenden Geschäftsmodell ist eine unabhängige rechtliche Prüfung für ausländische Käufer jedoch sinnvoll.

Können Ihre ausländischen Kinder Ihr Condo erben und behalten?

Ein Freehold-Condominium kann Teil des Nachlasses sein. Ob ein ausländischer Erbe es behalten darf, richtet sich jedoch weiterhin nach dem Condominium Act. Section 19 septem sieht für ausländische Erben, die nicht in die zulässigen Kategorien fallen, ein Veräußerungsverfahren vor: Die zuständige Stelle muss innerhalb von 60 Tagen informiert werden, und die Einheit kann innerhalb von höchstens einem Jahr veräußert werden müssen.

Das bedeutet nicht, dass jeder ausländische Erbe verkaufen muss. Ob Ihr Kind die Einheit behalten darf, hängt von seinem rechtlichen Status und den anwendbaren Regeln für Ausländereigentum ab. Wenn die Vererbung ein wichtiger Kaufgrund ist, sollten Sie thailändische Erb- und Immobilienberatung in Ihre Planung einbeziehen.

Die Due Diligence eines Condos endet nicht beim Titel

Lesen Sie neben dem Kaufvertrag auch die Finanz- und Verwaltungsunterlagen des Condominiums. Prüfen Sie Gebühren für die Gemeinschaftsflächen (CAM), Rücklagenfonds, offene Forderungen, größere geplante Reparaturen, Gebäudeversicherung, Wartungsqualität, Parkplätze und Nutzungsbeschränkungen.

Bei älteren Gebäuden können Zustand und Management wichtiger sein als eine schicke Lobby. Bei neuen Projekten sollten Sie die tatsächlich gelieferten Ausstattungsmerkmale, Gemeinschaftsbereiche und Verwaltungszusagen mit den rechtlichen Dokumenten und dem fertigen Gebäude vergleichen.

Wenn Sie das Condo für Mieteinnahmen kaufen

Lesen Sie die Condominium-Satzung, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Das Condominium-Recht verlangt registrierte Regeln für die Nutzung und Verwaltung von Privat- und Gemeinschaftseigentum. Freehold-Eigentum bedeutet nicht, dass Sie die Einheit beliebig nutzen dürfen.

Manche Condominiums beschränken tägliche oder wöchentliche Vermietungen, Gästezugang, Belegung, Zugangskarten oder eine gewerbeähnliche Nutzung. Die Entscheidung 4215/2564 des thailändischen Supreme Court befasste sich mit Regeln, die Wohnnutzung durch Eigentümer, Familienmitglieder und Monatsmieter erlaubten, tägliche Beherbergung aber untersagten.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Gebäude, das Monatsmieten erlaubt, automatisch auch Airbnb-Übernachtungen gestattet. Umgekehrt sollte ohne rechtliche Prüfung auch nicht angenommen werden, jedes Condominium könne jede Jahresvermietung pauschal verbieten. Prüfen Sie die tatsächlich registrierte Satzung, wirksam beschlossene spätere Änderungen und die aktuellen Hausregeln.

Dürfen Sie ein Condo oder eine Villa in Phuket vermieten? Airbnb, Monatsmiete, Steuern und Untervermietung

Was Thailands „30-Tage-Airbnb-Regel“ tatsächlich bedeutet

Die häufige Aussage „Vermietungen unter 30 Tagen sind illegal“ ist eine nützliche Kurzform, aber nicht der genaue Wortlaut des Hotel Act. Das Gesetz stellt darauf ab, ob eine Unterkunft für Wohnzwecke eingerichtet ist und ausschließlich monatlich oder für längere Zeiträume berechnet wird; solche Unterkünfte fallen aus der gesetzlichen Hoteldefinition heraus.

Bezahlte Übernachtungen, Wochenmieten oder andere kurzfristige Beherbergung erfordern grundsätzlich eine gesonderte Prüfung nach dem Hotel Act, sofern die Immobilie nicht in einem gültigen Hotelrahmen betrieben wird oder unter eine andere gesetzliche Ausnahme fällt. Ob die Buchung über Airbnb, Booking.com, einen Makler oder direkt erfolgt, ändert die rechtliche Einordnung nicht.

Macht die 8-Zimmer-/30-Gäste-Regel Airbnb automatisch legal?

Nein. Eine Ministerialverordnung aus dem Jahr 2023 schafft einen Weg für bestimmte kleine Beherbergungsbetriebe mit insgesamt höchstens acht Zimmern und 30 Gästen. Die Ausnahme greift jedoch nicht automatisch. Der Betreiber muss die zuständige Registrierungsstelle benachrichtigen, das Objekt wird überprüft und eine entsprechende Bestätigung muss ausgestellt werden. Diese gilt fünf Jahre.

Vorgaben zur Gebäudenutzung und andere Genehmigungen bleiben relevant. Behörden in Phuket haben zuletzt Wohn- und Condominium-Gebäude kontrolliert, die mutmaßlich ohne die erforderlichen Bau-/Nutzungsgenehmigungen und Hotelbetriebsgenehmigungen als Hotels betrieben wurden. Eigentum an der Immobilie und die Erlaubnis, dort hotelartige Beherbergung zu betreiben, sind zwei unterschiedliche Rechtsfragen.

Kann ein ausländischer Eigentümer sein Condo als Privatperson monatlich vermieten?

Das thailändische Steuerrecht erkennt Mieteinnahmen einer Privatperson ausdrücklich an. Eine thailändische Gesellschaft ist daher nicht allein aus steuerlichen Gründen erforderlich, nur weil ein ausländischer Eigentümer Miete aus einer persönlich gehaltenen Immobilie erhält.

Anders kann die Lage aussehen, wenn passive Vermietung zu einem aktiv betriebenen Mietgeschäft wird. Nach dem Foreign Business Act gilt eine nicht-thailändische natürliche Person als „Ausländer“, und offizielle Investitionshinweise behandeln das Vermieten von Vermögenswerten als Dienstleistung, wenn es als ausländisches Geschäft betrieben wird. Es gibt keine pauschale Regel, nach der jeder ausländische Eigentümer eines einzigen monatlich vermieteten Condos zwingend eine Foreign Business License benötigt. Eigentum allein berechtigt einen Ausländer aber ebenso wenig dazu, mehrere Einheiten, Gästeservices oder ein Beherbergungsunternehmen zu betreiben.

Wenn Ihr Modell darauf beruht, dass Sie die Vermietung in Thailand persönlich betreiben, sollten Anwalt und Steuerberater vor dem Kauf die Anforderungen des Foreign Business Act, Arbeitserlaubnisse, Steuern und Betriebsgenehmigungen prüfen.

Was gilt, wenn Sie eine Villa oder ein Condo mieten und weitervermieten?

Das ist etwas anderes, als wenn ein Eigentümer seine eigene Immobilie vermietet. Untervermietung bedeutet, dass ein Mieter das von ihm gemietete Objekt ganz oder teilweise an eine andere Person weitervermietet.

Nach dem Civil and Commercial Code darf ein Mieter grundsätzlich nicht an einen Dritten untervermieten oder seine Mietrechte übertragen, sofern der Mietvertrag dies nicht erlaubt. Wenn Sie also eine Villa oder ein Condo in Phuket langfristig anmieten und anschließend an Touristen weitervermieten möchten, prüfen Sie zunächst den Vertrag und holen Sie jede erforderliche Zustimmung des Eigentümers ein.

Die Zustimmung des Eigentümers ist nur eine der Voraussetzungen. In einem Condominium können Satzung und Hausregeln die geplante Nutzung weiterhin einschränken. Bei täglicher oder wöchentlicher Weitervermietung bleiben außerdem Hotel Act, Steuer- und Unternehmensrecht relevant.

Thailändische Steuern auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus einer in Thailand gelegenen Immobilie sind Einkünfte aus thailändischer Quelle. Der Revenue Code behandelt Immobilienmiete als steuerpflichtiges Einkommen; die aktuellen Formulare des Revenue Department sehen für entsprechende Einkünfte natürlicher Personen jährliche und halbjährliche Steuererklärungen vor.

Die gewöhnliche Vermietung unbeweglichen Vermögens ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit. Wenden Sie diese Behandlung jedoch nicht automatisch auf Hotel- oder Beherbergungsleistungen an. Abzüge, Quellensteuer, Steuerwohnsitz, Doppelbesteuerungsabkommen und Erklärungspflichten hängen vom Einzelfall ab; lassen Sie Ihre konkrete Situation von einem thailändischen Steuerberater prüfen.

TM30 bei ausländischen Mietern oder Gästen

Nach thailändischem Einwanderungsrecht müssen Hauseigentümer, Haushaltsvorstände, Vermieter oder Hotelmanager die vorgeschriebene Unterkunftsmeldung für einen beherbergten Ausländer innerhalb von 24 Stunden vornehmen. Das offizielle TM30-System gilt auch für vermietete Häuser und Apartments, nicht nur für Hotels.

Diese Pflicht kann selbst bei einer normalen monatlichen Wohnraummiete gelten. Planen Sie diese Meldung daher in die Verwaltung Ihrer Vermietung ein.

Checkliste vor einem Kauf für Mietrendite

• Planen Sie monatliche Wohnraummiete oder kurzfristige/übernachtungsweise Beherbergung?
• Welche konkrete Hotellizenz oder Bestätigung für Kleinbeherbergung deckt bei Kurzzeitvermietung das Objekt und den Betreiber ab?
• Ist das Gebäude für die geplante Nutzung rechtlich zugelassen?
• Erlauben Satzung und Regeln des Condominiums bzw. Projekts diese Nutzung?
• Wer ist rechtlich Vermieter oder Betreiber?
• Wer übernimmt Gästemanagement und sonstige Arbeit in Thailand?
• Welche Steuer- und TM30-Pflichten gelten?
• Wie hoch sind realistische Verwaltungskosten, CAM-Gebühren, Rücklagen, Reparaturen, Nebenkosten und Leerstand?
• Falls eine Rendite garantiert wird: Wer garantiert sie und was geschieht bei Zahlungsausfall?

Off-Plan-Immobilien in Phuket kaufen

Beim Off-Plan-Kauf kommen zum Eigentumsrisiko das Bauträger- und Fertigstellungsrisiko hinzu. Bevor Sie eine erhebliche Reservierungsgebühr oder Rate zahlen, prüfen Sie die genaue Bauträgergesellschaft, das eingetragene Kapital, den Grundstückseigentümer, den Landtitel, Hypotheken, Baugenehmigungen, gegebenenfalls erforderliche Genehmigungen für die Grundstücksaufteilung (Land Allocation), Umweltgenehmigungen, genehmigte Pläne und den Bauzeitplan.

Bei Projekten, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung (Environmental Impact Assessment, EIA) oder eine erste Umweltprüfung (Initial Environmental Examination, IEE) benötigen, kann Thailands offizielles Smart-EIA-System helfen, projektspezifische Umweltunterlagen zu prüfen. Nicht jedes Projekt benötigt dieselbe Umweltgenehmigung; dies hängt von Art, Größe und Lage ab.

Der Vertrag sollte Bauabschnitte, Fertigstellungs- und Übertragungstermine, Verlängerungsmöglichkeiten, Kündigungs- und Rückzahlungsrechte sowie die Folgen regeln, wenn Genehmigungen oder Übertragung nicht möglich sind. Escrow bietet nur dann Schutz, wenn tatsächlich eine wirksame Escrow-Vereinbarung besteht; bei thailändischen Off-Plan-Verkäufen ist das kein Standard.

Bei einem Off-Plan-Condo sollte geklärt sein, wie die Ausländerquote zum Zeitpunkt der Übertragung behandelt wird. Bei einer Off-Plan-Villa müssen Sie schon jetzt wissen, was Sie am Ende erhalten: Gebäudeeigentum, registrierten Lease, Superficies oder ein anderes Recht. Eine Zusage, „das später alles einzurichten“, ersetzt keine Due Diligence.

Eine bestehende Thai-Gesellschaft kaufen, der eine Villa gehört

Der Erwerb von Anteilen einer bestehenden Gesellschaft ist nicht dasselbe wie der Erhalt eines neuen, unbelasteten Landtitels. Die Gesellschaft bleibt eingetragene Grundstückseigentümerin; Sie übernehmen die Gesellschaft samt ihrer Vergangenheit.

Diese Vergangenheit kann frühere Gesellschafterfinanzierungen, Nominee-Risiken, Steuerschulden, Buchhaltungsprobleme, Verbindlichkeiten, Hypotheken, Gesellschafterdarlehen, Rechtsstreitigkeiten, Arbeitnehmer, Verträge und Lizenzprobleme umfassen. Ein Anteilskauf beseitigt eine möglicherweise rechtswidrige frühere Struktur des Landbesitzes nicht.

Die Due Diligence sollte das gesetzliche Gesellschafterregister, Unterlagen beim Department of Business Development (DBD), frühere Änderungen von Anteilseignern und Geschäftsführern, Anteilsscheine, Jahresabschlüsse, Steuererklärungen, Schulden, Hypotheken, Landtitel, Baugenehmigungen und Nachweise über die Finanzierung der thailändischen Anteilseigner umfassen. Nach der aktuellen DBD-Praxis sollte eine beim Register eingereichte Gesellschafterliste zudem nicht als abschließender Beweis dafür behandelt werden, wer die Anteile aktuell hält.

Immobilienübertragung oder Anteilskauf: Gebühren, Steuern und Risiko

Die reguläre Registrierungsgebühr beim Land Office beträgt grundsätzlich 2 % des Schätzwerts, sofern keine besondere Ermäßigung gilt. Die vorübergehende 0,01-%-Regel für bestimmte Wohnimmobilientransfers läuft derzeit bis zum 30. Juni 2027, ist aber auf qualifizierende Transaktionen mit thailändischen natürlichen Personen als Käufer beschränkt. Ein ausländischer Käufer sollte nicht davon ausgehen, dass diese Ermäßigung für ihn gilt.

Bei einem reinen Anteilskauf bleibt das Grundstück im Namen der Gesellschaft, statt persönlich auf den Käufer übertragen zu werden. Das macht die Transaktion aber weder „steuerfrei“ noch automatisch günstiger. Gleichzeitig kann das Risiko aus der Unternehmenshistorie erheblich größer sein. Lassen Sie sich vor der Wahl der Struktur transaktionsbezogen rechtlich und steuerlich beraten.

Weitere legale Rechte an Immobilien in Phuket: Superficies, Nießbrauch und Sap-Ing-Sith

Superficies

Superficies ist ein registriertes Recht, das einer anderen Person als dem Grundstückseigentümer ermöglichen kann, Eigentümer von Gebäuden oder Bauwerken auf dem Grundstück zu sein. Es kann besonders relevant sein, wenn ein Ausländer rechtliches Eigentum am Villengebäude anstrebt, während das Land einer anderen Person gehört.

Nießbrauch

Ein Nießbrauch gewährt Besitz-, Nutzungs- und Fruchtziehungsrechte, während das Eigentum beim Grundstückseigentümer bleibt. Er ist kein Eigentum. Ein Nießbrauch kann für einen festen Zeitraum oder lebenslang bestellt werden; ein lebenslanger Nießbrauch endet mit dem Tod des Berechtigten.

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith ist ein eigenständiges gesetzliches registriertes Recht, das 2019 geschaffen wurde. Es kann bis zu 30 Jahre dauern und unterscheidet sich bei Übertragung, Vererbung und Beleihung von einem gewöhnlichen Lease oder Nießbrauch. Es ist nicht automatisch die beste Lösung für jeden ausländischen Villenkäufer, kann aber sinnvoll zu prüfen sein, wenn Übertragbarkeit oder Nachfolge wichtig sind.

Grundstück über einen thailändischen Ehepartner

Ein thailändischer Ehepartner kann Land in eigener Rechtsposition besitzen. Dadurch wird der ausländische Ehepartner nicht zum Grundstückseigentümer. Das Land Office verlangt Verfahren zum Nachweis der Mittelherkunft und des getrennten Vermögens; die aktuellen Nominee-Kontrollen erhöhen zudem die Prüfung von Konstruktionen, die darauf hindeuten, dass der thailändische Ehepartner das Land tatsächlich für den ausländischen Partner hält.

Land Code Section 96 bis

Es gibt eine eng begrenzte gesetzliche Möglichkeit, nach der ein Ausländer mit Genehmigung des Innenministeriums und einer qualifizierenden Investition von mindestens 40 Millionen THB bis zu einem Rai Wohnland erwerben kann. Nach den aktuellen Hinweisen der thailändischen Regierung muss diese Investition mindestens fünf Jahre aufrechterhalten werden. Älteres BOI-Material nennt weiterhin drei Jahre; wer diese ungewöhnliche Möglichkeit in Betracht zieht, sollte die aktuell geltende Umsetzungsvorgabe unmittelbar vor dem Kauf nochmals prüfen.

Das ist kein gewöhnlicher Weg für einen privaten Immobilienkäufer, eine Villa in Phuket zu erwerben, und sollte nicht als solcher dargestellt werden.

Ausnahmen bei Erbschaft und BOI

Ausländische gesetzliche Erben können unter bestimmten Umständen und vorbehaltlich der Genehmigungen und Flächenbegrenzungen des Land Code Land erwerben. BOI-geförderte Unternehmen können für genehmigte geförderte Tätigkeiten ebenfalls Landrechte erhalten. Beides ist kein allgemeiner Weg zum persönlichen Ferienhaus.

Fazit: Wählen Sie zuerst das Recht, dann die Immobilie

Für einen ausländischen Käufer kann „Immobilieneigentum in Phuket“ sehr unterschiedliche Dinge bedeuten: einen echten Condominium-Titel, Eigentum an einem Gebäude ohne das Land, einen registrierten 30-jährigen Grundstücks-Lease, ein anderes dingliches Recht oder Anteile an einer Gesellschaft, der die Immobilie gehört.

Eine solide Kaufentscheidung beginnt damit, exakt festzustellen, welches dieser Rechte Sie erwerben. Übliche Praxis ist kein Legalitätsnachweis. Eine 49/51-Gesellschaft ist nicht automatisch legal. Eine 30+30+30-Zusage ist kein registriertes 90-jähriges Recht. Und legales Eigentum an einem Condo oder einer Villa macht Kurzzeitvermietung nicht automatisch legal.

Bevor Sie eine erhebliche nicht rückzahlbare Zahlung leisten, sollte ein unabhängiger thailändischer Immobilienanwalt den Titel, die Unternehmenshistorie, Baugenehmigungen, registrierten Rechte, Condominium-Regeln und das geplante Vermietungsmodell prüfen.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer eine Villa in Phuket kaufen?

Ein Ausländer kann unter bestimmten Voraussetzungen Eigentümer des Villengebäudes sein, das darunterliegende Land jedoch grundsätzlich nicht direkt auf seinen eigenen Namen erwerben. Eine rechtssichere Villa-Struktur muss deshalb Gebäudeeigentum und registriertes Grundstücksrecht sauber voneinander trennen.

Können Ausländer ein Condo oder Apartment in Phuket kaufen?

Ja. Ein qualifizierender Ausländer kann eine Condominium-Einheit innerhalb der Ausländerquote direkt auf seinen Namen erwerben. Wird ein Objekt als „Apartment“ angeboten, prüfen Sie bei versprochenem ausländischem Freehold, ob es tatsächlich eine registrierte Condominium-Einheit mit individuellem Titel ist.

Können Ausländer Land in Phuket besitzen?

Grundsätzlich nicht direkt auf den Namen einer ausländischen Privatperson. Sehr enge individuelle Ausnahmen umfassen Section 96 bis und bestimmte Erbfälle; BOI-Landrechte gelten für genehmigte geförderte Unternehmen, nicht für gewöhnliche private Käufe.

Ist eine Thai-Gesellschaft mit 51 % thailändischen Anteilseignern für eine Villa legal?

Der Prozentsatz allein entscheidet die Legalität nicht. Die thailändischen Anteilseigner müssen echte Investoren sein, die Gesellschaft muss Land rechtmäßig halten dürfen und die Struktur muss sowohl Land- als auch Unternehmensrecht einhalten.

Was ist ein Nominee-Aktionär?

In diesem Zusammenhang ist ein Nominee eine Person, deren Name verwendet wird, um thailändisches Eigentum vorzutäuschen, obwohl tatsächliche Finanzierung, wirtschaftlicher Nutzen oder Kontrolle beim Ausländer liegen und die Konstruktion dazu dient, das Gesetz zu umgehen.

Ist ein 30-jähriger Lease in Phuket sicher?

Ein sorgfältig formulierter und registrierter Lease gewährt während seiner registrierten Laufzeit erhebliche Rechte, bleibt aber ein Miet-/Pachtrecht und kein Grundeigentum. Titel, Vertragsbedingungen, Gebäudeeigentum und Grundstückseigentümer sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Ist 30+30+30 rechtlich garantiert?

Nein. Eine Zusage für eine zukünftige Verlängerung ist kein heute registriertes Recht für 60 oder 90 Jahre. Die Rechtsprechung zu Phuket zeigt ausdrücklich das Risiko, ein 30+30+30-Modell von Anfang an als garantiert zu behandeln.

Erhält eine Leasehold-Villa beim Wiederverkauf automatisch neue 30 Jahre?

Nein. Die verbleibende Laufzeit, Abtretungsrechte und die Mitwirkung des Grundstückseigentümers müssen geprüft werden. Ein echter neuer 30-Jahres-Vertrag ist eine gesonderte rechtliche Vereinbarung.

Können meine Kinder die Rechte an meiner Leasehold-Villa erben?

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein gewöhnlicher Grundstücks-Lease automatisch auf Erben übergeht. Die Nachfolge hängt vom konkreten Recht und Vertrag ab. Wenn dies für Ihre Familie wichtig ist, sollten Sie die Vererbung vor dem Kauf rechtlich strukturieren und prüfen lassen.

Können meine ausländischen Kinder mein Freehold-Condo erben und behalten?

Ein Condo kann Teil des Nachlasses sein, doch der Erbe muss weiterhin die Regeln für ausländisches Eigentum erfüllen. Ein nicht qualifizierender ausländischer Erbe kann nach dem Condominium Act Melde- und Veräußerungspflichten unterliegen.

Kann ich mein Condo in Phuket auf Airbnb anbieten?

Eigentum allein reicht nicht. Tägliche oder wöchentliche Beherbergung kann Anforderungen des Hotel Act auslösen; zusätzlich können die Condominium-Regeln Kurzzeitaufenthalte verbieten oder einschränken. Wohnraummiete für einen Monat oder länger fällt in eine andere rechtliche Kategorie, bleibt aber steuerlichen, internen und sonstigen Pflichten unterworfen.

Kann ich ein Condo mieten und anschließend untervermieten?

Nur wenn der Mietvertrag dies erlaubt oder die erforderliche Zustimmung eingeholt wird. Condominium-Regeln und Hotel-Act-Anforderungen können auch bei Zustimmung des Eigentümers zusätzliche Beschränkungen vorsehen.

Hat Thailand ausländische Leases auf 99 Jahre verlängert oder die Condo-Quote auf 75 % erhöht?

Diese Zahlen stammen aus einem politischen Vorschlag von 2024 und sind nicht der derzeit geltende Rechtsrahmen. Die gewöhnliche Höchstdauer eines Lease bleibt 30 Jahre je Laufzeit, die Ausländerquote im Condominium 49 % der Gesamtfläche der Einheiten, sofern eine künftig in Kraft tretende Gesetzesänderung dies nicht ändert.