Phuket-Plan sieht höhere Gebäude und 25 % weniger Bebauung in gelben Zonen vor

Eine geplante Überarbeitung des Gesamtplans von Phuket könnte Gebäudehöhen von bis zu 60 Metern in roten Zonen und 45 Metern in orangefarbenen Zonen erlauben, während die bebaubare Fläche in gelben Zonen um 25 % verringert würde. Das berichtete Prachachat Business am 1. August 2026.

Die Überarbeitung folgt auf eine Bekanntmachung des thailändischen Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt aus dem Jahr 2024, die die Gebäudehöhe auf der gesamten Insel auf 23 Meter begrenzt. Phatthanan Pisutthiwamon, ein ehemaliger Präsident des Immobilienverbands von Phuket, sagte, die widersprüchlichen Vorschriften seien der Grund für die Überarbeitung des Gesamtplans. Sollte sie in Kraft treten, müssten Bauvorhaben die im neuen Plan festgelegten Höhenbeschränkungen einhalten.

Gelbe Zonen mit strengeren Beschränkungen

In den gelben Zonen würde die maximale Gebäudehöhe weiterhin 23 Meter betragen. Sie würden jedoch in vier Farbstufen mit unterschiedlichen Vorgaben für die Geschossflächenzahl (FAR), Freiflächen und den Grünflächenanteil unterteilt. Insgesamt dürften Bauträger auf etwa 75 % eines Grundstücks bauen, wodurch sich die nutzbare Entwicklungsfläche um 25 % verringern würde.

Die gelben Zonen verteilen sich über die gesamte Insel, unter anderem auf Kathu, die Außenbereiche von Phuket-Stadt, Thalang und Chalong in der Nähe wichtiger Straßen. Phatthanan sagte, Bauträger hätten sich beeilt, Genehmigungen für fast 10.000 Eigentumswohnungseinheiten zu beantragen, weil die Verringerung der nutzbaren Fläche die Projektkosten beeinflussen würde.

Orangefarbene Zonen, die kleinere Gebiete von Patong, Phuket-Stadt, Kata und Chalong umfassen, hätten je nach Farbstufe unterschiedliche FAR-Grenzen. Rote Gewerbezonen konzentrieren sich auf Patong, Kata und Phuket-Stadt und könnten für alle Arten von Bauvorhaben außer Fabriken genutzt werden.

In grünen Zonen wären freistehende Häuser und Doppelhäuser zulässig, während Gewerbebauten nur 5 % der zulässigen Fläche einnehmen dürften. Dunkelgrüne Zonen umfassen Berge, Wälder und Naturschutzgebiete, in denen freistehende Häuser gebaut werden dürfen. Grün-weiß gestreifte Zonen, die als teilweise beeinträchtigte Waldgebiete beschrieben werden, würden kleine freistehende Häuser und Hotels mit höchstens 2.000 Quadratmetern Nutzfläche erlauben. Die Höhenbegrenzung läge bei 15 Metern, also bei etwa vier bis fünf Geschossen.

Die Altstadt von Phuket würde zu einer Sonderzone mit einer Höhenbegrenzung von 9 Metern werden, was zwei oder drei Geschossen entspricht.

Von Singapur inspirierter Ansatz

Phatthanan sagte, die Grundstückspreise in den gelben, orangefarbenen und roten Zonen hätten 30 Millionen bis 100 Millionen Baht je Rai erreicht. Bei diesen Preisen könnte eine Höhenbegrenzung von 23 Metern dazu führen, dass Bauvorhaben wirtschaftlich unrentabel würden. Er bezeichnete das neue Planungskonzept als ähnlich dem Ansatz Singapurs, der größere Gebäudehöhen mit mehr Grünflächen und Regeln verbinde, die eine Behinderung der Luftzirkulation verhindern sollen.

Energieeffiziente Gebäude könnten zusätzliche FAR-Boni erhalten und höher gebaut werden dürfen, sagte er.

Die Auswirkungen würden je nach Gebiet unterschiedlich ausfallen. Grundstücke am Strand von Patong kosten etwa 30 Millionen Baht je Rai, während Gebäude derzeit auf 15 Meter begrenzt sind. Selbst wenn der überarbeitete Plan dort Gebäude in roten Zonen mit einer Höhe von bis zu 20 Metern erlauben würde, wäre der Abriss bestehender Gebäude für eine Neubebauung laut Phatthanan nicht vorteilhaft genug, um die höheren Kosten zu rechtfertigen.

Die Grundstückspreise in Kata und Karon könnten von 40 Millionen bis 50 Millionen Baht je Rai auf 60 Millionen bis 80 Millionen Baht steigen, weil dort noch mehr unbebautes Land vorhanden ist. Insgesamt dürfte der Markt jedoch weniger überhitzt sein als in der Vergangenheit.

Phatthanan sagte, strengere Vorschriften für gelbe Zonen würden Investitionen in Eigentumswohnungen nicht wesentlich ankurbeln, da die höheren Kosten an die Wohnungspreise weitergegeben würden, während die Kaufkraft nicht gestiegen sei. Er rechnete mit einer stärkeren Entwicklung freistehender Häuser und Poolvillen, insbesondere von Luxusprojekten.

Bauträger setzen verstärkt auf Villen

Lokale Bauträger auf Phuket haben sich im Allgemeinen auf Villen in allen Preisklassen konzentriert, darunter kleine Projekte auf weniger als 10 Rai mit nur neun Einheiten. Die Anträge auf Grundstückszuteilung in der Provinz seien im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 % zurückgegangen, sagte Phatthanan.

Er führte den Rückgang auf die schwache Kaufkraft thailändischer Käufer, erfolglose Kreditanträge, eine hohe Verschuldung der Haushalte und ein schwaches Massensegment zurück. Bauträger wendeten sich stattdessen kleineren Projekten für wohlhabendere Käufer zu, insbesondere ausländischen Kunden, die weiterhin einreisten.

Er sagte außerdem, Maßnahmen gegen Strohmannkonstruktionen und die Beschränkungen bei 30-jährigen Mietverträgen beeinflussten die Entscheidungen ausländischer Käufer. Eine Verlängerung der Mietverträge auf 50 Jahre mit Bedingungen wie Beschränkungen bei Übertragungen durch Erbschaft und der Verpflichtung zum Rückverkauf bei Verlassen des Landes könnte das Vertrauen ausländischer Käufer stärken, schlug er vor.

Großinvestitionen erreichen 202,512 Milliarden Baht

Prachachat Business berichtete, dass neun große Immobilien- und Einzelhandelsgruppen zusammen Investitionen im Wert von 202,512 Milliarden Baht auf Phuket getätigt hätten.

Land and Houses verfügt über ein Poolvillenprojekt mit 36 Einheiten im Wert von 1,5 Milliarden Baht. Ananda hat Poolvillen im Wert von 50 Milliarden Baht auf den Markt gebracht, während Sansiri mehr als 30 Projekte im Wert von 40 Milliarden Baht angesammelt hat und sein Phuket-Portfolio bis 2030 auf 80 Milliarden Baht ausbauen will.

SC Asset entwickelt gemeinsam mit dem lokalen Bauträger Boat Pattana das Ultra-Luxus-Villenprojekt Sea Theatre Rawai im Wert von 700 Millionen Baht und plant, innerhalb von drei Jahren ein Phuket-Portfolio im Wert von 8 Milliarden Baht aufzubauen. AssetWise und Rom Pho Property haben seit 2023 16 Projekte im Wert von 47,447 Milliarden Baht entwickelt. Für 2026 sind sechs weitere Projekte im Wert von 10,1 Milliarden Baht geplant. Die Unternehmen verfügen außerdem über eine Grundstücksreserve auf Phuket im Wert von 50 Milliarden Baht.

Orasirin Holding tätigt mit einem Eigentumswohnungsprojekt im Wert von 1,115 Milliarden Baht seine erste Investition auf Phuket. Kanda Property plant 2026 zwei Projekte in Thalang, darunter Poolvillen in Choeng Thale im Wert von 650 Millionen Baht sowie zweigeschossige Reihenhäuser, Doppelhäuser und Poolvillen in Bang Tao.

Central Pattana investiert 7 Milliarden Baht in die Erweiterung von Central Phuket Phase 2. Damit steigt die kumulierte Investition des Unternehmens auf Phuket auf 26 Milliarden Baht. Das verbundene Unternehmen CG Capital hat eine Wohnimmobilienmarke im Wert von 5 Milliarden Baht auf den Markt gebracht und plant ein neues Projekt in Layan mit Eigentumswohnungen, Villen und einem Hotel.

The Mall Group hatte zuvor Pläne angekündigt, mehr als 20 Milliarden Baht in ein Großprojekt auf etwa 150 Rai im Zentrum von Phuket zu investieren.