Villaeigentümer in Phuket geraten wegen Grundstücksgesellschaften mit Auslandsbezug ins Visier

Villaeigentümer in Phuket, die Land über thailändische Gesellschaften halten, geraten im Rahmen eines 2026 gestarteten Durchsetzungsprogramms verstärkt unter die Lupe. Dabei werden landhaltende Strukturen mit Auslandsbezug überprüft.

Am 29. April unterzeichneten 23 Behörden im Regierungsgebäude unter Leitung des stellvertretenden Premierministers und Handelsministers eine Vereinbarung zur Durchsetzung der Vorschriften. Am 21. Mai schickte die Landbehörde ein Rundschreiben an die Gouverneure der Provinzen, in dem landhaltende Gesellschaften anhand von 14 Faktoren in vier Risikogruppen eingeteilt wurden.

Die vierte Gruppe umfasst Gesellschaften, die zwar die Grenzen für ausländische Beteiligungen einhalten, aber Anzeichen für ausländische Kontrolle oder eine ausländische Begünstigung zeigen. Dazu zählen unter anderem Miet- oder Pachtverträge, Darlehen, Hypotheken, Vollmachten oder Managementvereinbarungen.

Bis September hatte das Amt für Unternehmensentwicklung 36.277 mit Ausländern verbundene Gesellschaften, die thailändisches Land halten, in einen Vorprüfungs-Pool aufgenommen. Die Behörde betonte, dass die Vorprüfung für sich genommen kein Fehlverhalten feststelle.

Phuket gehörte zu den Gebieten, auf die sich die Kontrollen konzentrierten. Im Juli weitete das Innenministerium die Überprüfungen auf mehr als 361 potenziell risikobehaftete Unternehmen auf der gesamten Insel aus.

Mögliche Folgen

Das thailändische Landgesetz sieht in diesen Fällen keine Einziehung vor. Nach den Abschnitten 94 und 96 muss Land, das über eine rechtlich als ausländisch eingestufte Gesellschaft gehalten wird, innerhalb einer vom Generaldirektor festgelegten Frist veräußert werden. Diese Frist kann zwischen 180 Tagen und einem Jahr liegen. Wird das Land nicht verkauft, kann der Generaldirektor den Verkauf veranlassen; der Erlös geht an die dazu berechtigte Person.

Die Folgen für die Gesellschaft sind davon getrennt. Abschnitt 36 des Gesetzes über ausländische Unternehmen gilt für thailändische Anteilseigner, die Anteile zugunsten eines Ausländers halten, sowie für Ausländer, die die Gesellschaft finanzieren oder kontrollieren. Die Strafen können bis zu drei Jahre Haft und eine Geldstrafe von 100.000 bis 1 Million Baht umfassen. Ein Gericht kann außerdem anordnen, dass die Beteiligung beendet wird. Bis dies geschieht, können tägliche Geldstrafen von 10.000 bis 50.000 Baht verhängt werden.

Der Artikel weist darauf hin, dass beide Folgenkomplexe gleichzeitig zur Anwendung kommen können.

Für Eigentümer ist die zentrale Frage, wie viele der 14 Risikofaktoren der Landbehörde greifen würden, wenn ein Beamter die Gesellschaft prüfen würde.

Eingetragene Rechte und vorgeschlagene Alternativen

Der Artikel erklärt, dass das thailändische Recht Ausländern weiterhin eingetragene Rechte wie ein bis zu 30 Jahre laufendes Miet- oder Pachtrecht, eine beim Landamt eingetragene Hypothek und ein Pfandrecht an Gesellschaftsanteilen bietet. Entscheidend sei, ob diese Rechte anstelle von Vereinbarungen genutzt würden, die einem Ausländer eine verborgene Kontrolle über Land verschaffen.

Beschrieben wird eine unter der Marke Better-than-Freehold™ angebotene Struktur mit einer zu 100 Prozent thailändischen Immobilienbesitz- und Verwaltungsgesellschaft, aus thailändischen Mitteln eingezahltem Kapital und ohne ausländische Finanzierung oder Kontrolle. Bei dieser vorgeschlagenen Gestaltung gewährt die Gesellschaft ein eingetragenes Miet- oder Pachtrecht mit einer Laufzeit von 30 Jahren sowie eine eingetragene Hypothek ersten Rangs. Hinzu kommen eine Optionsvereinbarung und ein Pfandrecht an den Gesellschaftsanteilen. Eine Treuhandgesellschaft hält die Rechte für den Käufer, während ein unabhängiger, von einem thailändischen Anwalt geleiteter Sicherheitenbeauftragter die Mediation und die Durchsetzung übernimmt. Als Rückfallebene ist ein Schiedsverfahren vorgesehen.

Der Artikel räumt ein, dass eine solche Miet- und Hypothekenstruktur dennoch nach dem Rundschreiben der Landbehörde geprüft werden könnte. Darin werden langfristige Miet- und Pachtverträge sowie Hypotheken ausdrücklich als Vereinbarungen genannt, die Beamte untersuchen sollten. Der Unterschied bestehe darin, dass der thailändische Vermieter den Vermögenswert tatsächlich besitzt, während der ausländische Mieter Rechte hält, die am Eigentumstitel eingetragen sind.

Bestehenden Villaeigentümern, deren Immobilien über eine Gesellschaft gehalten werden, wird geraten, ihre Gesellschafterliste und Finanzierungsunterlagen zu beschaffen, ihre Situation zu bewerten, bevor eine Veräußerung angeordnet wird, und sich zu möglichen Verkäufen beraten zu lassen. Potenziellen Käufern wird empfohlen, festzustellen, wo jedes einzelne Recht im Eigentumstitel eingetragen ist.