Comprar propiedad en Phuket siendo extranjero: villas, condos, terrenos y riesgos nominee

Los extranjeros pueden comprar legalmente propiedades en Phuket, pero la situación jurídica cambia mucho según se compre un condominio, el edificio de una villa, un terreno, un derecho de arrendamiento o participaciones en una empresa tailandesa. Esta distinción es hoy más importante que nunca: Tailandia ha intensificado el control de las empresas vinculadas a extranjeros que poseen terrenos y de los accionistas nominales o nominees, también en Phuket, y una estructura no es legal simplemente porque reparta las acciones en un 49% extranjero y un 51% tailandés.

Un comprador extranjero que cumpla los requisitos puede ser propietario en freehold, es decir, en plena propiedad, de una unidad de condominio dentro de la cuota legal para extranjeros. En general, un extranjero no puede poseer directamente un terreno tailandés ordinario a su nombre. Una villa es más compleja porque el edificio y el terreno situado debajo pueden ser activos jurídicamente distintos. Si compra para vivir en Phuket, debe saber qué derecho tendrá realmente, durante cuánto tiempo y qué ocurrirá al vender o al fallecer. Si compra para obtener ingresos por alquiler, además deberá comprobar las normas del condominio, la Ley de Hoteles tailandesa (Hotel Act), la fiscalidad, la gestión y si el modelo de alquiler previsto está permitido legalmente.

• Qué pueden poseer los extranjeros
• Empresas tailandesas y riesgo de nominees
• Comprar una villa o casa
• Comprar un condominio o apartamento
• Airbnb, alquiler mensual y subarriendo
• Compra sobre plano, empresas y due diligence

¿Qué puede comprar realmente un extranjero en Phuket?

Freehold y leasehold: los dos términos que debe entender

Freehold significa propiedad. En el caso de un condominio que un extranjero puede poseer legalmente, el comprador es propietario de la unidad y de la cuota legal correspondiente en los bienes comunes del condominio.

Leasehold significa que se tiene un derecho de arrendamiento para utilizar una propiedad durante un período determinado. No equivale a ser propietario del terreno. Esta diferencia es especialmente importante con las villas, porque una oferta puede anunciar una “villa freehold” aunque el comprador extranjero no sea propietario del terreno situado bajo el edificio.

Al estudiar una villa, no se limite a preguntar “¿es freehold o leasehold?”. Pregunte algo más preciso: ¿qué parte es realmente freehold, qué parte es leasehold, quién es propietario del terreno y qué documento demuestra que soy propietario del edificio?

Condo y apartamento no siempre significan lo mismo

En los anuncios inmobiliarios, “condo” y “apartamento” se utilizan a menudo de forma imprecisa. Jurídicamente, un condominio es un régimen específico regulado por la Ley de Condominios tailandesa (Condominium Act). Si le prometen propiedad extranjera en freehold, compruebe que la unidad dispone de un título individual de condominio que pueda transferirse. Un apartamento anunciado en venta no es automáticamente una unidad de condominio.

Empresas tailandesas y campaña contra nominees: por qué el antiguo atajo para villas es arriesgado

Durante años, a algunos compradores extranjeros se les dijo que la forma habitual de controlar el terreno de una villa era crear una empresa tailandesa con un 51% de participación tailandesa y un 49% extranjera. El problema es que un reparto 51/49 no constituye por sí solo una garantía de legalidad.

Las autoridades tailandesas miran ahora más allá del porcentaje formal. Pueden comprobar de dónde obtuvieron los accionistas tailandeses el dinero, si son inversores reales, quién financia de hecho la empresa, quién recibe el beneficio económico, si los mismos nombres tailandeses aparecen en numerosas sociedades vinculadas a extranjeros y cómo ha cambiado la estructura accionarial con el tiempo.

Además, intervienen varias normas jurídicas distintas que no deben confundirse. La Ley de Negocios Extranjeros (Foreign Business Act) y el Land Code no utilizan una única definición universal de “empresa tailandesa”. Una sociedad puede cumplir un porcentaje formal y aun así tener un problema para poseer terreno según otro criterio o porque, en la práctica, los accionistas tailandeses actúen como nominees.

La campaña de control de 2025–2026 ha convertido este riesgo en algo muy concreto. El Department of Lands ha reforzado las comprobaciones sobre el origen de los fondos, se están revisando estructuras societarias existentes y los nuevos controles de registro de 2026 exigen más documentación cuando empresas vinculadas a extranjeros cambian de accionistas o directores. En Phuket, un control oficial del Department of Lands ha abarcado miles de personas jurídicas propietarias de terrenos, mientras otras investigaciones se han centrado en estructuras sospechosas de utilizar nominees. Estas cifras de control no significan que todas las empresas revisadas hayan sido declaradas ilegales.

Otra lección importante de los procedimientos recientes es que utilizar un abogado, contable o servicio de constitución de empresas no convierte automáticamente la estructura en legal. Las autoridades tailandesas también han investigado y procesado a intermediarios de redes de nominees. Una empresa puede estar registrada, presentar cuentas y haber completado una operación en el Land Office y, aun así, tener una estructura de propiedad subyacente ilegal.

¿Qué ocurre si la estructura de propiedad del terreno se considera ilegal?

La respuesta depende del problema jurídico concreto. Las medidas de investigación, la incautación o congelación de activos, la obligación de vender un terreno poseído ilegalmente, los procedimientos penales y la cancelación de un título emitido ilegalmente son procesos distintos. No deben resumirse todos bajo el término genérico de “confiscación”.

En casos de tenencia ilegal de terrenos por extranjeros bajo el Land Code, el plazo para disponer del terreno puede fijarse normalmente entre 180 días y un año. Si no se vende o transmite dentro del plazo impuesto, puede producirse una venta forzosa. El destino de una villa cuyo edificio pertenece separadamente al extranjero es más complejo y depende de los derechos registrados sobre el edificio, la documentación del título, las cargas y los hechos concretos.

¿Pueden los extranjeros comprar una villa o casa en Phuket?

Para un comprador extranjero de una villa, la pregunta importante no es si el folleto dice “villa freehold”. Hay que saber si realmente será propietario del edificio, qué derecho tendrá sobre el terreno, cuánto durará ese derecho y qué ocurrirá cuando venda, fallezca o termine el plazo.

El terreno y la villa son dos cuestiones jurídicas distintas

El derecho tailandés puede reconocer la propiedad de un edificio separadamente de la propiedad del terreno situado debajo. Por eso, en determinadas circunstancias, un extranjero puede ser propietario de una casa o villa mientras otra persona o entidad sigue siendo propietaria del terreno.

Un derecho de superficie (superficies) registrado puede ser especialmente importante porque permite que una persona distinta del propietario del terreno sea propietaria de los edificios o construcciones situados en él. Pero no suponga que todos los paquetes anunciados como “edificio freehold + terreno leasehold” ofrecen automáticamente esta protección. Su abogado debe verificar cómo se acredita exactamente la propiedad del edificio y qué derechos están registrados sobre el título del terreno.

Esta separación también importa cuando una empresa con nominees es objeto de medidas de ejecución o investigación. Si una empresa tailandesa posee el terreno pero el extranjero es propietario separado de la casa, una orden que obligue a la empresa a vender el terreno no resuelve por sí sola qué ocurre con el edificio. El resultado depende de la prueba de propiedad del edificio, de derechos registrados como el derecho de superficie o el arrendamiento, de las cargas y de los términos que vinculan a las partes. Un comprador no debe dar por hecho ni que perderá automáticamente la casa ni que esta quedará automáticamente protegida.

El arrendamiento registrado de 30 años: qué le concede realmente

En un arrendamiento ordinario de bienes inmuebles, la duración máxima es generalmente de 30 años por período contractual. Un arrendamiento de más de tres años debe constar por escrito y registrarse en el Land Office competente para ser exigible durante todo el plazo acordado. Firmar un contrato ante un abogado o hacer certificar las firmas no sustituye el registro en el Land Office.

Un arrendamiento correctamente registrado da al arrendatario derechos jurídicos exigibles durante el período registrado. No es lo mismo que depender de una promesa privada. Si su plan de jubilación depende de poder permanecer en la villa durante décadas, el derecho registrado es lo que importa.

¿Puede un arrendamiento de 30 años (leasehold) convertirse en 60 o 90 años?

Este es uno de los puntos más malinterpretados en la venta de propiedades en Phuket.

Un contrato puede incluir una cláusula sobre una futura renovación, pero una renovación futura no equivale a ser titular hoy de un derecho registrado por 60 o 90 años. El Department of Lands y una sentencia del Tribunal Supremo relativa a una propiedad en Phuket han abordado expresamente estructuras comercializadas como 30+30+30. En ese caso, los períodos adicionales fueron considerados, según los hechos examinados, un intento de eludir el límite legal de 30 años.

Esto no significa que todas las cláusulas de renovación sean automáticamente nulas. Significa que debe distinguir claramente entre tres cosas:

• 30 años efectivamente registrados ahora;
• un posible nuevo arrendamiento o una renovación en el futuro;
• una afirmación comercial de que ya tiene garantizados 60 o 90 años.

Si tiene 50 o 60 años y compra una villa esperando vivir en ella el resto de su vida y dejar los derechos restantes a sus hijos, esta diferencia es fundamental.

¿Cambió Tailandia la ley para permitir arrendamientos de 99 años?

No existe actualmente una norma aprobada que conceda a un comprador extranjero ordinario de una villa un arrendamiento del terreno por 99 años. En 2024 se propusieron públicamente un arrendamiento de 99 años y el aumento al 75% de la cuota extranjera en condominios, pero esa propuesta no sustituyó el régimen vigente. El límite ordinario del arrendamiento sigue siendo de 30 años por período contractual y la cuota extranjera de los condominios continúa siendo del 49% de la superficie total de las unidades.

¿Puede el propietario del terreno venderlo y desalojarle?

La venta de un inmueble arrendado no extingue por sí sola un arrendamiento válido. Según el Civil and Commercial Code, el nuevo propietario sucede generalmente al anterior en sus derechos y obligaciones dentro de la relación de arrendamiento. Esta es otra razón para registrar correctamente un arrendamiento de larga duración.

Sin embargo, no suponga que todos los acuerdos accesorios se transmiten automáticamente con el terreno. Una opción de compra, una promesa separada de renovar otros 30 años u otras obligaciones privadas pueden requerir un análisis diferente. Un arrendamiento registrado tampoco le protege frente a una resolución del contrato si usted incumple una condición válida que permita terminarlo.

¿Puede vender una villa leasehold antes de que terminen los 30 años?

Es posible, pero hay que revisar cuidadosamente el contrato. Los derechos de cesión y subarriendo dependen del acuerdo y de la ley aplicable. Una reventa no reinicia automáticamente el contador y crea otros 30 años.

Si a una villa le quedan 17 años de arrendamiento registrado, el comprador no debe asumir que comprarla genera automáticamente un nuevo período de 30 años. Puede negociarse un nuevo arrendamiento con el propietario del terreno, pero se trata de un nuevo acto jurídico que requiere su participación y el registro correspondiente. Esto puede afectar de forma importante al valor de reventa.

¿Pueden sus hijos heredar el período restante del arrendamiento?

No dé por hecho que un arrendamiento ordinario de terreno en Tailandia pasa automáticamente a los hijos. La sucesión de derechos de arrendamiento es más compleja que la herencia de una propiedad freehold y puede depender del contrato, de la naturaleza del derecho y de la jurisprudencia aplicable. Una consulta presentada en 2026 al Department of Lands en Phuket muestra que el registro del período restante a favor de un heredero puede ser objeto de disputa incluso cuando el contrato contiene cláusulas de transmisión.

Si la herencia es esencial para su proyecto, estudie la sucesión antes de firmar. Según el objetivo, su abogado puede comparar un arrendamiento registrado con un derecho de superficie, Sap-Ing-Sith u otro derecho registrado legalmente, en lugar de asumir que un arrendamiento ordinario se comportará como una propiedad en plena propiedad (freehold) transmisible por herencia.

Due diligence de una villa antes de pagar un depósito

Respecto al terreno, compruebe el tipo exacto de título, el propietario registrado, los límites, hipotecas, embargos, servidumbres, acceso legal por carretera y cualquier problema relacionado con terrenos estatales o forestales, planificación o normativa ambiental que pueda afectar a la parcela. Un Chanote suele ser el título de propiedad más sólido y conocido para una operación de villa, pero otros documentos de terreno no son automáticamente inválidos; conceden derechos y garantías de medición diferentes.

Respecto al edificio, verifique el permiso de construcción, compare los planos aprobados con lo realmente construido, compruebe la prueba de propiedad del edificio y revise la zonificación, las autorizaciones ambientales cuando correspondan, los servicios y las obligaciones relativas a zonas comunes.

Respecto al contrato, revise el derecho exacto que se registrará, las cláusulas de renovación, cesión, subarriendo, sucesión, incumplimiento, venta del terreno y resolución de disputas. Pregunte también qué ocurre con el edificio cuando termina el arrendamiento u otro derecho sobre el terreno. Ser propietario del edificio durante el plazo no determina por sí solo qué derechos seguirán existiendo una vez expire el derecho sobre el suelo.

Utilice un abogado inmobiliario tailandés independiente que trabaje para usted, no únicamente el abogado del vendedor, del promotor o del agente. Si está pensando en Rawai como base de larga estancia, nuestra guía sobre vivir en Rawai explica por separado los aspectos prácticos del día a día.

Si compra la villa como inversión para alquilar

No calcule la rentabilidad antes de confirmar que el modelo de alquiler previsto es legal. Compruebe quién explotará los alquileres, el contrato de gestión, las licencias, los costes de mantenimiento, piscina y jardín, la estacionalidad, los períodos sin ocupación y el plazo de arrendamiento que quedará cuando quiera revender.

Si un promotor anuncia una “rentabilidad garantizada del 7%”, pregunte quién la garantiza jurídicamente, durante cuánto tiempo, si el porcentaje es bruto o neto de gastos, qué condiciones permiten dejar de pagarla y si el garante tiene capacidad financiera para cumplir la promesa.

Comprar un condo o apartamento en Phuket siendo extranjero

¿Cuándo puede un extranjero tener un condo en freehold?

Un comprador extranjero que cumpla los requisitos puede poseer directamente una unidad de condominio a su nombre. Según las normas del Department of Lands para la propiedad extranjera de condominios, la propiedad extranjera no puede superar el 49% de la superficie total de todas las unidades del condominio. No se trata simplemente del 49% del número de apartamentos.

La persona jurídica del condominio —el órgano jurídico encargado de la gestión del edificio— emite documentos utilizados en la transferencia, entre ellos la confirmación de la cuota extranjera y el certificado de ausencia de deudas. El comprador también debe cumplir los requisitos legales sobre propiedad extranjera y prueba de fondos aplicables a la operación.

El freehold extranjero es fundamentalmente distinto de una villa mantenida mediante una empresa tailandesa. En un condominio correctamente registrado, el terreno sobre el que se levanta el edificio forma parte de los bienes comunes. Los propietarios poseen sus unidades privadas junto con la cuota legal correspondiente en esos bienes comunes.

¿Qué ocurre si el terreno bajo el condominio se adquirió originalmente de forma ilegal?

No es el mismo supuesto que una villa en la que una empresa sigue siendo propietaria de la parcela situada bajo una casa que pertenece separadamente al extranjero. Una vez que un condominio se registra correctamente, el promotor original no sigue siendo simplemente el propietario separado del terreno con capacidad de venderlo por debajo de los propietarios de las unidades.

Sin embargo, el historial del título sigue siendo importante. Si la adquisición original del terreno, el título o el propio registro del condominio fueran ilegales, las consecuencias podrían incluir procedimientos de corrección o revocación ante el Land Office y, en algunos casos, procedimientos judiciales. Sería incorrecto afirmar que todos los propietarios actuales perderían automáticamente su condo, pero también sería imprudente afirmar que un defecto antiguo del título nunca puede afectar a derechos posteriores.

En un proyecto de reventa consolidado con un historial de propiedad inusual o un promotor relacionado con una disputa oficial, pida a su abogado que compruebe el registro del condominio, el historial del título del terreno, los permisos de construcción y cualquier procedimiento del Land Office, judicial o administrativo que afecte al proyecto.

Cómo funciona normalmente la compra de un condo

1. Realice una due diligence jurídica independiente antes de efectuar un pago importante no reembolsable.
2. Verifique al vendedor y el título individual de la unidad.
3. Confirme que hay cuota extranjera disponible para la transferencia.
4. Obtenga de la persona jurídica del condominio los documentos requeridos, incluidos los certificados de deuda y cuota.
5. Prepare la prueba del origen de los fondos y de la transferencia en divisa exigida para su modalidad de propiedad.
6. Compruebe hipotecas y otras cargas registradas.
7. Complete la transferencia y el registro en el Land Office.
8. Conserve de forma segura el título y la documentación bancaria después de la transferencia.

La ley tailandesa no exige un abogado para todas las transferencias sencillas de condominios, pero una revisión jurídica independiente es prudente cuando un comprador extranjero va a invertir una suma importante, compra sobre plano o depende de un programa de alquiler.

¿Pueden sus hijos extranjeros heredar y conservar su condo?

Un condominio en freehold puede formar parte de la herencia, pero el derecho de un heredero extranjero a conservarlo sigue sujeto a la Ley de Condominios (Condominium Act). La sección 19 septem prevé un procedimiento de disposición para el heredero extranjero que no entre en las categorías autorizadas: debe notificarse la situación dentro de 60 días y puede exigirse la venta o disposición de la unidad en un plazo máximo de un año.

Esto no significa que todos los herederos extranjeros tengan que vender. La posibilidad de que su hijo conserve el condominio depende de su situación jurídica y de las reglas de propiedad extranjera aplicables. Si la herencia es una de las razones de la compra, incluya asesoramiento tailandés de sucesiones en su planificación.

La due diligence de un condo va más allá del título

Revise los documentos financieros y de gobierno del condominio, no solo el contrato de compraventa. Compruebe las cuotas de mantenimiento de zonas comunes (CAM), el fondo de reserva, las deudas pendientes, las reparaciones importantes previstas, el seguro del edificio, la calidad del mantenimiento, el aparcamiento y las restricciones de uso.

En edificios antiguos, el estado y la gestión pueden importar más que un vestíbulo atractivo. En proyectos nuevos, compare las especificaciones terminadas, las zonas comunes y las promesas de gestión con los documentos jurídicos y con el edificio real.

Si quiere comprar el condo para obtener ingresos por alquiler

Lea el reglamento del condominio antes de pagar un depósito. La legislación de condominios exige que los estatutos registrados regulen el uso y la gestión de la propiedad privada y común. Ser propietario en freehold no significa que pueda utilizar la unidad de cualquier manera.

Algunos condominios restringen los alquileres diarios o semanales, el acceso de huéspedes, la ocupación, las tarjetas de acceso o los usos de tipo comercial. La sentencia 4215/2564 del Tribunal Supremo tailandés examinó estatutos que permitían el uso residencial por propietarios, familiares y arrendatarios mensuales, pero prohibían el alojamiento diario.

No suponga que un edificio que permite alquileres mensuales permite también estancias nocturnas mediante Airbnb. Del mismo modo, no debe darse por hecho que cualquier condominio puede prohibir automáticamente todo alquiler anual sin analizar la validez jurídica de la norma. Compruebe los estatutos registrados, las modificaciones válidamente aprobadas y las normas internas vigentes.

¿Puede alquilar un condo o una villa en Phuket? Airbnb, alquiler mensual, impuestos y subarriendo

Qué significa realmente la “regla de los 30 días de Airbnb” en Tailandia

La frase habitual “los alquileres de menos de 30 días son ilegales” es un atajo útil, pero no reproduce literalmente la Ley de Hoteles tailandesa (Hotel Act). La distinción legal se centra en el alojamiento destinado a uso residencial que se cobra mensualmente o por períodos más largos, que queda fuera de la definición de hotel de esa ley.

Los alojamientos pagados por noche, semana u otros períodos temporales requieren normalmente un análisis distinto conforme a esa ley, salvo que el establecimiento funcione dentro de un régimen hotelero válido o cumpla otra exclusión legal. Que la reserva llegue mediante Airbnb, Booking.com, un agente o un mensaje directo no cambia por sí solo su clasificación jurídica.

¿La regla de 8 habitaciones / 30 huéspedes hace que Airbnb sea automáticamente legal?

No. Un reglamento ministerial de 2023 creó una vía para determinados establecimientos pequeños de alojamiento con un máximo total de ocho habitaciones y 30 huéspedes, pero la exclusión no es automática. El operador debe notificar al registrador, la propiedad debe ser inspeccionada y debe emitirse un reconocimiento oficial. Ese reconocimiento tiene una vigencia de cinco años.

Las normas sobre el uso del edificio y otros permisos siguen siendo relevantes. Las autoridades de Phuket han inspeccionado recientemente edificios residenciales y condominios que presuntamente funcionaban como hoteles sin las autorizaciones correspondientes para el uso constructivo y la actividad hotelera. Ser propietario del inmueble y estar autorizado a explotar alojamiento de tipo hotelero son dos cuestiones jurídicas distintas.

¿Puede un propietario extranjero alquilar mensualmente un condo como persona física?

La legislación fiscal tailandesa reconoce expresamente los ingresos de alquiler percibidos por una persona física. Por tanto, una empresa tailandesa no es un requisito fiscal simplemente porque un propietario extranjero reciba alquileres de una propiedad que posee personalmente.

Sin embargo, la situación puede cambiar cuando una tenencia pasiva se convierte en una actividad de alquiler explotada activamente. Según la Foreign Business Act, una persona física no tailandesa es un “extranjero”, y la orientación oficial sobre inversión considera el arrendamiento de activos una actividad de servicios cuando se explota como negocio extranjero. No existe una regla general que permita afirmar que todo extranjero que alquila mensualmente un único condo necesita una licencia para negocios extranjeros (Foreign Business License), pero la mera propiedad tampoco autoriza a explotar múltiples unidades, prestar servicios a huéspedes o gestionar un negocio de alojamiento.

Si su proyecto depende de que usted gestione personalmente los alquileres en Tailandia, pida a un abogado y a un contable que revisen antes de comprar los requisitos de la Foreign Business Act, autorización para trabajar, fiscalidad y licencias operativas.

¿Qué ocurre si alquila una villa o condo y después lo subarrienda?

Esto es distinto de que un propietario alquile su propio inmueble. Subarrendar significa que el arrendatario vuelve a alquilar a otra persona todo o parte del inmueble que él mismo tiene arrendado.

Según el Civil and Commercial Code, un arrendatario normalmente no puede subarrendar ni transferir el contrato a un tercero salvo que el propio contrato lo permita. Si su plan consiste en alquilar a largo plazo una villa o condo en Phuket y después volver a alquilarlo a turistas, compruebe primero el contrato y obtenga cualquier autorización exigida del propietario.

El permiso del propietario es solo uno de los requisitos. En un condominio, los estatutos pueden seguir restringiendo el uso previsto. Y si el subarriendo es por noche o semana, siguen siendo aplicables la normativa hotelera, los impuestos y las normas sobre actividad empresarial.

Impuestos tailandeses sobre los ingresos de alquiler

Los ingresos procedentes del alquiler de una propiedad situada en Tailandia son ingresos de fuente tailandesa. El Revenue Code clasifica el alquiler inmobiliario como renta imponible, y los formularios actuales del Revenue Department incluyen declaraciones anuales y semestrales del impuesto sobre la renta de las personas físicas que abarcan los ingresos de alquiler correspondientes.

El alquiler ordinario de bienes inmuebles suele estar exento de IVA, pero no aplique automáticamente el tratamiento de un alquiler residencial normal a un hotel o servicio de alojamiento. Las deducciones, retenciones, residencia fiscal, convenios y obligaciones de presentación dependen de la situación de cada contribuyente, por lo que conviene utilizar un contable tailandés para sus cifras concretas.

TM30 cuando el inquilino o huésped es extranjero

Las normas de inmigración tailandesas obligan al propietario de la vivienda, cabeza de familia, arrendador o gerente de hotel que aloja a un extranjero a efectuar la notificación de alojamiento requerida dentro de las 24 horas. El sistema oficial TM30 cubre casas y apartamentos de alquiler, además de hoteles.

La obligación puede aplicarse incluso a un alquiler residencial mensual ordinario, por lo que el procedimiento de notificación migratoria debe formar parte de su sistema de gestión.

Checklist antes de comprar específicamente para obtener rentabilidad por alquiler

• ¿Su modelo es un alquiler residencial mensual o un alojamiento temporal/nocturno?
• Si es de corta duración, ¿qué licencia hotelera o reconocimiento para pequeño alojamiento cubre exactamente la propiedad y al operador?
• ¿El edificio está legalmente autorizado para el uso previsto?
• ¿Lo permiten los estatutos del condominio o las normas del proyecto?
• ¿Quién será jurídicamente el arrendador u operador?
• ¿Quién realizará en Tailandia la gestión de huéspedes y otros trabajos?
• ¿Qué obligaciones fiscales y de TM30 se aplicarán?
• ¿Cuáles son los costes reales de gestión, CAM, fondo de reserva, mantenimiento, servicios y períodos sin ocupación?
• Si se garantiza una rentabilidad, ¿quién la garantiza y qué ocurre si deja de pagar?

Comprar una propiedad sobre plano en Phuket

Comprar sobre plano añade el riesgo del promotor y de finalización a los problemas de propiedad ya explicados. Antes de pagar una reserva importante o una cuota, compruebe la entidad promotora exacta, su capital registrado, quién es propietario del terreno, el título, las hipotecas, el permiso de construcción, las autorizaciones de parcelación cuando correspondan, las aprobaciones ambientales exigibles, los planos aprobados y el calendario de obra.

En proyectos que requieran una Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) o una Evaluación Ambiental Inicial (IEE), el sistema oficial Smart EIA de Tailandia puede ayudar a verificar los registros ambientales del proyecto. No suponga que todos los proyectos necesitan la misma autorización: depende del tipo, tamaño y ubicación.

El contrato debe indicar hitos de construcción, fechas de finalización y transferencia, posibles prórrogas, derechos de resolución y reembolso, y qué ocurre si no pueden obtenerse los permisos o completarse la transferencia. Una cuenta escrow solo debe considerarse protección si existe realmente un mecanismo de escrow; no es una característica universal de las ventas sobre plano en Tailandia.

En un condo sobre plano, compruebe cómo se gestionará la cuota extranjera en el momento de la transferencia. En una villa sobre plano, identifique desde ahora qué recibirá finalmente: propiedad del edificio, arrendamiento registrado, derecho de superficie u otro derecho. Una promesa futura de “arreglar toda la estructura más adelante” no sustituye una due diligence adecuada.

Comprar una empresa tailandesa existente que posee una villa

Comprar las participaciones de una empresa existente no equivale a recibir un título de terreno nuevo y limpio. La empresa continúa siendo la propietaria registrada del terreno; usted adquiere la empresa y todo su historial.

Ese historial puede incluir antiguas aportaciones de accionistas, exposición a nominees, obligaciones fiscales, problemas contables, deudas, hipotecas, préstamos de accionistas, litigios, empleados, contratos y cuestiones de licencias. Una compra de participaciones no elimina una estructura histórica de tenencia del terreno que fuera ilegal.

La due diligence debe incluir el registro legal de accionistas de la empresa, las presentaciones ante el Department of Business Development (DBD), los cambios históricos de accionistas y directores, certificados de acciones, estados financieros, declaraciones fiscales, deudas, hipotecas, título del terreno, permisos de construcción y pruebas de cómo financiaron su inversión los accionistas tailandeses. La práctica actual del DBD también hace importante no tratar una copia de la lista de accionistas presentada al registro como prueba concluyente de quién posee actualmente las acciones.

Transferencia de la propiedad vs transferencia de acciones: tasas, impuestos y riesgo

La tasa estándar de registro de una transferencia en el Land Office es generalmente del 2% del valor tasado, salvo que se aplique una reducción específica. La medida temporal del 0,01% para determinadas transmisiones de vivienda está actualmente vigente hasta el 30 de junio de 2027 y se limita a operaciones que cumplen los requisitos con compradores que son personas físicas tailandesas; no debe suponerse que beneficia a un comprador extranjero.

En una compraventa exclusivamente de acciones, el terreno permanece a nombre de la empresa en lugar de transferirse personalmente al comprador, pero eso no hace que la operación sea “libre de impuestos” ni automáticamente más barata. También puede implicar mucho más riesgo derivado del historial de la empresa. Obtenga asesoramiento fiscal y jurídico específico antes de elegir una estructura frente a otra.

Otras formas legales de tener derechos sobre una propiedad en Phuket: superficie, usufructo y Sap-Ing-Sith

Derecho de superficie

El derecho de superficie es un derecho registrado que puede permitir que una persona distinta del propietario del terreno sea propietaria de edificios o estructuras situados sobre él. Puede ser especialmente relevante cuando un extranjero quiere ser propietario legal de una villa mientras el terreno pertenece a otra persona.

Usufructo

El usufructo concede derechos de posesión, uso y disfrute mientras la propiedad permanece en manos del dueño del terreno. No es propiedad. Puede concederse durante un período determinado o durante la vida del usufructuario; un usufructo vitalicio termina cuando fallece esa persona.

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith es un derecho registrado legal distinto creado en 2019. Puede durar hasta 30 años y tiene características de transmisión, herencia e hipoteca diferentes de un arrendamiento ordinario o un usufructo. No es automáticamente la mejor solución para todos los compradores extranjeros de villas, pero puede ser útil estudiarlo cuando la transmisión o la sucesión sean importantes.

Comprar terreno a través de un cónyuge tailandés

Un cónyuge tailandés puede ser propietario de terreno por derecho propio. Esto no convierte al cónyuge extranjero en propietario. El Land Office aplica procedimientos sobre origen de fondos y bienes privativos, y el actual control de nominees aumenta el escrutinio cuando una estructura sugiere que el cónyuge tailandés posee el terreno por cuenta del extranjero.

Sección 96 bis del Land Code

Existe una vía legal muy limitada que permite a un extranjero adquirir hasta un rai de terreno residencial con autorización del Ministerio del Interior y una inversión elegible de al menos 40 millones de baht. La orientación actual del Gobierno tailandés establece que la inversión elegible debe mantenerse durante al menos cinco años. Material más antiguo del BOI todavía menciona tres años, por lo que quien contemple esta vía excepcional debe comprobar directamente el requisito aplicable antes de actuar.

No es una vía habitual para que un comprador extranjero adquiera una villa en Phuket y no debe presentarse como tal.

Excepciones por herencia y BOI

Los herederos extranjeros legales pueden, en determinadas circunstancias, adquirir terreno con autorización y dentro de los límites del Land Code. Las empresas promovidas por el BOI también pueden recibir derechos sobre terrenos para actividades promovidas y aprobadas. Ninguna de estas vías constituye una solución general para comprar personalmente una vivienda vacacional.

Conclusión: elija el derecho jurídico antes de elegir la propiedad

Para un comprador extranjero, una “propiedad” en Phuket puede representar cosas muy distintas: un verdadero título de condominio, la propiedad de un edificio sin el terreno, un arrendamiento registrado de 30 años, otro derecho real o participaciones de una empresa que posee el inmueble.

Una decisión de compra sólida empieza por identificar exactamente cuál de esos derechos está adquiriendo. Que una estructura sea habitual no demuestra que sea legal. Una empresa 49/51 no es automáticamente legal. Una promesa 30+30+30 no equivale a un derecho registrado por 90 años. Y ser propietario legal de un condo o una villa no convierte automáticamente en legal el alquiler de corta duración.

Antes de efectuar un pago importante no reembolsable, pida a un abogado inmobiliario tailandés independiente que verifique el título, el historial societario, los permisos del edificio, los derechos registrados, el reglamento del condominio y el modelo de alquiler previsto.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar una villa en Phuket?

Un extranjero puede llegar a ser propietario del edificio de la villa, pero normalmente no puede poseer directamente el terreno subyacente de la forma ordinaria. Una estructura legal exige distinguir cuidadosamente la propiedad del edificio del derecho registrado sobre el terreno.

¿Pueden los extranjeros comprar un condo o apartamento en Phuket?

Sí. Un extranjero que cumpla los requisitos puede poseer directamente una unidad de condominio dentro de la cuota extranjera. Si un anuncio dice “apartamento”, compruebe que realmente se trata de una unidad de condominio registrada con título individual si se promete freehold extranjero.

¿Pueden los extranjeros poseer terreno en Phuket?

En general, no a nombre personal de una persona extranjera. Entre las excepciones individuales muy limitadas figuran la sección 96 bis y determinados supuestos de herencia; los privilegios del BOI sobre terrenos se aplican a empresas promovidas para actividades aprobadas, no a compras personales ordinarias.

¿Es legal para una villa una empresa tailandesa con un 51% de accionistas tailandeses?

El porcentaje por sí solo no determina la legalidad. Los accionistas tailandeses deben ser reales, la empresa debe poder poseer legalmente el terreno y la estructura debe cumplir tanto la legislación de terrenos como la empresarial.

¿Qué es un accionista nominee?

En este contexto, un nominee es una persona cuyo nombre se utiliza para aparentar propiedad tailandesa mientras la financiación, el beneficio o el control reales pertenecen al extranjero de una forma destinada a eludir la ley.

¿Es seguro un leasehold de 30 años en Phuket?

Un arrendamiento correctamente redactado y registrado concede derechos jurídicos importantes durante su período registrado, pero sigue siendo un arrendamiento y no propiedad del terreno. Deben revisarse el título, las condiciones del contrato, la propiedad del edificio y el propietario del terreno.

¿Está legalmente garantizado el 30+30+30?

No. Una promesa de renovación futura no equivale a un derecho inmobiliario registrado actualmente por 60 o 90 años. La jurisprudencia relativa a Phuket ha mostrado específicamente el riesgo de tratar un paquete 30+30+30 como garantizado desde el primer día.

¿Una villa leasehold recibe automáticamente un nuevo arrendamiento de 30 años al revenderse?

No. Deben comprobarse el período que queda, los derechos de cesión y la participación del propietario del terreno. Un nuevo arrendamiento real de 30 años es un acto jurídico distinto.

¿Pueden mis hijos heredar los derechos de mi villa leasehold?

No dé por hecho que un arrendamiento ordinario de terreno pasa automáticamente a los herederos. La sucesión depende del derecho concreto y del contrato, por lo que conviene estructurar y verificar la herencia antes de comprar si es importante para su proyecto familiar.

¿Pueden mis hijos extranjeros heredar y conservar mi condo freehold?

Un condo puede formar parte de una herencia, pero el heredero debe seguir cumpliendo las normas de propiedad extranjera. Un heredero extranjero que no cumpla los requisitos puede quedar sujeto a obligaciones de notificación y disposición bajo la Condominium Act.

¿Puedo poner mi condo de Phuket en Airbnb?

Ser propietario no basta. El alojamiento nocturno o semanal puede activar requisitos de la Ley de Hoteles (Hotel Act) y los estatutos del condominio también pueden prohibir o limitar las estancias cortas. El alquiler residencial por un mes o más pertenece a una categoría jurídica distinta, pero sigue sujeto a fiscalidad, normas del condominio y otros requisitos.

¿Puedo alquilar un condo y después subarrendarlo?

Solo si el contrato lo permite o se obtiene la autorización necesaria. Los estatutos del condominio y los requisitos de la Ley de Hoteles (Hotel Act) pueden imponer restricciones adicionales incluso cuando el propietario esté de acuerdo.

¿Tailandia amplió los arrendamientos extranjeros a 99 años o elevó la cuota de condos al 75%?

Esas cifras proceden de una propuesta política de 2024. No forman parte del régimen legal actualmente vigente. El límite ordinario del arrendamiento sigue siendo de 30 años por período contractual y la cuota extranjera de los condominios continúa en el 49% de la superficie total de las unidades, salvo que una futura reforma aprobada cambie la ley.