Los propietarios de villas en Phuket afrontan un mayor escrutinio por sociedades de tenencia de tierras vinculadas a extranjeros

Los propietarios de villas en Phuket que utilizan sociedades tailandesas para poseer terrenos afrontan un mayor escrutinio en el marco de un programa de aplicación de la ley de 2026 que ha puesto bajo revisión las estructuras de tenencia de tierras vinculadas a extranjeros.

El 29 de abril, 23 agencias firmaron un acuerdo de aplicación de la ley en la Casa de Gobierno, bajo la dirección del viceprimer ministro y ministro de Comercio. El 21 de mayo, el Departamento de Tierras envió una circular a los gobernadores provinciales en la que dividía las sociedades tenedoras de tierras en cuatro grupos de riesgo, basados en 14 factores.

El cuarto grupo abarca a las empresas que se mantienen dentro de los límites de participación extranjera, pero muestran indicios de control o beneficio para extranjeros mediante acuerdos como arrendamientos, préstamos, hipotecas, poderes notariales o contratos de gestión.

Para septiembre, el Departamento de Desarrollo Empresarial había incluido a 36.277 empresas vinculadas a extranjeros que poseen tierras tailandesas en una lista de evaluación. El departamento ha subrayado que la evaluación no establece por sí misma que se haya cometido una infracción.

Phuket fue una de las zonas a las que se dirigieron las inspecciones. En julio, el Ministerio del Interior amplió las inspecciones a más de 361 empresas potencialmente de alto riesgo en toda la isla.

Posibles consecuencias

El Código de Tierras no contempla la confiscación en estos casos. Conforme a los artículos 94 y 96, los terrenos mantenidos a través de una empresa considerada extranjera deben enajenarse dentro del plazo fijado por el director general, que puede ir de 180 días a un año. Si no se venden, el director general puede disponer su venta y entregar el importe a la persona que tenga derecho a recibirlo.

Las consecuencias relacionadas con la empresa son independientes. El artículo 36 de la Ley de Negocios Extranjeros se aplica a los accionistas tailandeses que poseen acciones en beneficio de un extranjero y a los extranjeros que financian o controlan la empresa. Las sanciones pueden incluir hasta tres años de prisión y una multa de entre 100.000 baht y 1 millón de baht. Un tribunal también puede ordenar el fin de la participación accionarial, con multas diarias de entre 10.000 y 50.000 baht hasta que se cumpla la orden.

El artículo señala que ambos conjuntos de consecuencias pueden aplicarse al mismo tiempo.

Para los propietarios, la pregunta central es cuántos de los 14 factores de riesgo del Departamento de Tierras se aplicarían a la empresa si un funcionario la examinara.

Derechos registrados y alternativas propuestas

El artículo señala que la legislación tailandesa sigue ofreciendo a los extranjeros derechos registrados, como un arrendamiento de hasta 30 años, una hipoteca inscrita en la Oficina de Tierras y una prenda sobre acciones. Sostiene que la cuestión es si esos derechos se utilizan en lugar de acuerdos que otorguen a un extranjero un control oculto sobre los terrenos.

Describe una estructura comercializada como Better-than-Freehold™, que implica una empresa tailandesa de tenencia y gestión inmobiliaria propiedad al 100 % de tailandeses, con capital desembolsado financiado por tailandeses y sin financiación ni control extranjeros. En virtud del acuerdo propuesto, la empresa concede un arrendamiento registrado de 30 años y una hipoteca inscrita de primer rango, junto con un contrato de opción y una prenda de acciones. Un fiduciario corporativo mantiene los derechos en nombre del comprador, mientras que un agente independiente de garantías dirigido por un abogado tailandés se encarga de la mediación y la ejecución, con el arbitraje como recurso de respaldo.

El artículo reconoce que una estructura de arrendamiento e hipoteca de este tipo aún podría ser objeto de revisión conforme a la circular del Departamento de Tierras, que menciona los arrendamientos a largo plazo y las hipotecas entre los acuerdos que los funcionarios deben examinar. Afirma que la diferencia es que el arrendador tailandés es el verdadero propietario del activo, mientras que el arrendatario extranjero ostenta derechos inscritos sobre el título de propiedad.

Aconseja a los actuales propietarios de villas que las tienen a nombre de una empresa obtener su registro de accionistas y sus registros de financiación, evaluar su situación antes de que se imponga cualquier decisión de enajenación y buscar asesoramiento sobre una posible desinversión. A los compradores potenciales les recomienda identificar dónde figura cada derecho en el título de propiedad.