Acheter un bien immobilier à Phuket en tant qu’étranger : villas, condos, terrains et risques de prête-nom

Les étrangers peuvent légalement acheter un bien immobilier à Phuket, mais la situation juridique change radicalement selon qu’il s’agit d’un condominium, du bâtiment d’une villa, d’un terrain, d’un droit de bail ou de parts dans une société thaïlandaise. Cette distinction est aujourd’hui plus importante que jamais : la Thaïlande a renforcé les contrôles visant les sociétés foncières liées à des étrangers et les actionnaires prête-noms, notamment à Phuket, et une structure n’est pas légale simplement parce qu’elle affiche 49 % de participation étrangère et 51 % de participation thaïlandaise.

Un acheteur étranger qui remplit les conditions peut posséder en freehold, c’est-à-dire en pleine propriété, une unité de condominium dans la limite du quota légal réservé aux étrangers. En règle générale, un étranger ne peut pas posséder directement un terrain thaïlandais ordinaire en son nom. Une villa est plus complexe, car le bâtiment et le terrain sur lequel il se trouve peuvent être juridiquement deux actifs distincts. Si vous achetez pour vivre à Phuket, les questions essentielles sont de savoir quel droit vous détiendrez réellement, pendant combien de temps et ce qu’il adviendra lors d’une revente ou d’une succession. Si vous achetez pour louer, il faut en plus vérifier le règlement du condominium, la loi thaïlandaise sur les hôtels (Hotel Act), la fiscalité, la gestion et la légalité du modèle locatif envisagé.

• Ce qu’un étranger peut posséder
• Sociétés thaïlandaises et risque de prête-nom
• Acheter une villa ou une maison
• Acheter un condo ou un appartement
• Airbnb, location mensuelle et sous-location
• Achat sur plan, sociétés et due diligence

Que peut réellement acheter un étranger à Phuket ?

Freehold et leasehold : les deux termes à comprendre

Freehold signifie pleine propriété. Pour un condominium qu’un étranger peut légalement posséder, l’acheteur est propriétaire de son unité et de la quote-part légale correspondante dans les parties communes.

Leasehold désigne un droit de bail permettant d’utiliser un bien pendant une durée déterminée. Il ne s’agit pas de la propriété du terrain. Cette distinction est particulièrement importante pour les villas, car une annonce peut présenter une « villa freehold » alors que l’acheteur étranger n’est pas propriétaire du terrain situé sous le bâtiment.

Pour une villa, ne vous contentez donc pas de demander : « Est-ce du freehold ou du leasehold ? » Posez une question plus précise : qu’est-ce qui est réellement en freehold, qu’est-ce qui est en leasehold, qui possède le terrain et quel document prouve que je suis propriétaire du bâtiment ?

Condo et appartement ne veulent pas toujours dire la même chose

Dans les annonces immobilières, les mots « condo » et « appartement » sont souvent utilisés de manière assez libre. Juridiquement, un condominium correspond à un régime de propriété précis régi par la loi thaïlandaise sur les condominiums (Condominium Act). Si l’on vous promet un freehold étranger, vérifiez que l’unité dispose d’un titre individuel de condominium pouvant être transféré. Un appartement proposé à la vente n’est pas automatiquement une unité de condominium.

Sociétés thaïlandaises et lutte contre les prête-noms (nominees) : pourquoi l’ancien raccourci pour les villas est risqué

Pendant des années, certains acheteurs étrangers se sont entendu dire que la méthode habituelle pour contrôler le terrain d’une villa consistait à créer une société thaïlandaise détenue à 51 % par des Thaïlandais et à 49 % par l’étranger. Le problème est que le ratio 51/49 n’est pas, à lui seul, une garantie de légalité.

Les autorités thaïlandaises regardent désormais au-delà du pourcentage affiché. Elles peuvent vérifier d’où provient l’argent des actionnaires thaïlandais, s’ils sont de véritables investisseurs, qui finance réellement la société, qui en retire le bénéfice économique, si les mêmes noms thaïlandais apparaissent dans de nombreuses sociétés liées à des étrangers et comment la structure de l’actionnariat a évolué.

Plusieurs cadres juridiques distincts doivent également être séparés. La loi sur les entreprises étrangères (Foreign Business Act) et le Land Code n’utilisent pas une définition unique et universelle d’une « société thaïlandaise ». Une société peut satisfaire à un test formel de pourcentage et rencontrer malgré tout un problème au regard des règles foncières ou parce que ses actionnaires thaïlandais sont en réalité des prête-noms.

La campagne de contrôle de 2025–2026 a rendu ce risque très concret. Le Department of Lands a renforcé la vérification de l’origine des fonds, des structures sociétaires existantes sont examinées et les nouveaux contrôles d’enregistrement de 2026 exigent davantage de justificatifs lorsque des sociétés liées à des étrangers changent d’actionnaires ou de dirigeants. À Phuket, un contrôle officiel du Department of Lands a porté sur des milliers de personnes morales détenant des terrains, tandis que d’autres enquêtes ciblent des structures soupçonnées d’utiliser des prête-noms. Ces chiffres de contrôle ne signifient pas que toutes les sociétés examinées ont été déclarées illégales.

Autre enseignement important des procédures récentes : le fait qu’un avocat, un comptable ou un prestataire ait constitué la société ne valide pas la structure. Les autorités thaïlandaises ont également enquêté sur des intermédiaires de réseaux de prête-noms et engagé des poursuites contre certains d’entre eux. Une société peut être enregistrée, déposer ses comptes et avoir réalisé une opération au Land Office tout en reposant sur une structure de propriété sous-jacente illégale.

Que se passe-t-il si la structure de détention du terrain est jugée illégale ?

La réponse dépend du problème juridique précis. Mesures d’enquête, saisie ou gel d’actifs, obligation de céder un terrain détenu illégalement, poursuites pénales et annulation d’un titre délivré illégalement sont des procédures différentes. Il ne faut pas les regrouper sous le terme générique de « confiscation ».

En cas de détention foncière étrangère illégale au regard du Land Code, le délai accordé pour céder le terrain peut généralement être fixé entre 180 jours et un an. Si la cession n’intervient pas dans le délai imposé, une vente forcée peut suivre. Le sort d’une villa dont le bâtiment appartient séparément à l’étranger est plus complexe et dépend des droits enregistrés sur le bâtiment, des preuves de propriété, des charges et des faits du dossier.

Un étranger peut-il acheter une villa ou une maison à Phuket ?

Pour un acheteur étranger, la bonne question n’est pas de savoir si la brochure affiche « villa freehold ». Il faut déterminer si vous serez réellement propriétaire du bâtiment, quel droit vous aurez sur le terrain, combien de temps ce droit durera et ce qu’il adviendra si vous revendez, décédez ou arrivez au terme du droit.

Le terrain et la villa sont deux questions juridiques distinctes

Le droit thaïlandais peut reconnaître la propriété d’un bâtiment séparément de la propriété du terrain. Dans certaines situations, un étranger peut donc être propriétaire d’une maison ou d’une villa alors qu’une autre personne ou entité reste propriétaire du terrain.

Un droit de superficie (superficies) enregistré peut être particulièrement important, car il permet à une personne autre que le propriétaire du terrain de posséder des bâtiments ou constructions situés sur ce terrain. Mais ne supposez pas que tous les montages vendus comme « bâtiment freehold + terrain leasehold » offrent automatiquement cette protection. Votre avocat doit vérifier comment la propriété du bâtiment est établie et quels droits sont réellement enregistrés sur le titre foncier.

Cette séparation compte également lorsqu’une société utilisant des prête-noms fait l’objet d’une enquête ou de mesures d’exécution. Si une société thaïlandaise possède le terrain mais que l’étranger est séparément propriétaire de la maison, une décision obligeant la société à céder le terrain ne répond pas, à elle seule, à la question du sort du bâtiment. Celui-ci dépend des preuves de propriété du bâtiment, des droits enregistrés tels que le droit de superficie ou le bail, des charges et des stipulations opposables aux parties. Il ne faut donc présumer ni que la maison sera automatiquement perdue, ni qu’elle sera automatiquement protégée.

Le bail foncier enregistré de 30 ans : ce qu’il vous donne réellement

Pour un bail immobilier ordinaire, la durée maximale est généralement de 30 ans par période contractuelle. Un bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré auprès du Land Office compétent pour être opposable pendant toute la durée convenue. La signature d’un contrat devant un avocat ou la certification de signatures ne remplace pas cet enregistrement au Land Office.

Un bail correctement enregistré confère au locataire des droits juridiquement opposables pendant la durée enregistrée. Il ne s’agit pas simplement d’une promesse privée. Si votre projet de retraite dépend de la possibilité de rester dans la villa pendant plusieurs décennies, c’est le droit enregistré qui compte.

Un bail de 30 ans peut-il devenir 60 ou 90 ans ?

C’est l’un des points les plus mal compris dans la vente immobilière à Phuket.

Un contrat peut prévoir une future reconduction, mais une reconduction future n’équivaut pas à détenir aujourd’hui un droit enregistré pour 60 ou 90 ans. Le Department of Lands et une décision de la Cour suprême concernant un bien à Phuket ont expressément abordé des montages commercialisés sous la forme 30+30+30. Dans cette affaire, compte tenu des faits examinés, les périodes supplémentaires ont été considérées comme une tentative de contourner la limite légale de 30 ans.

Cela ne signifie pas que toutes les clauses de renouvellement sont automatiquement nulles. Il faut en revanche distinguer clairement trois choses :

• 30 ans réellement enregistrés aujourd’hui ;
• un éventuel nouveau bail ou renouvellement dans le futur ;
• une promesse commerciale selon laquelle 60 ou 90 ans seraient déjà garantis.

Si vous avez 50 ou 60 ans et achetez une villa dans l’idée d’y vivre jusqu’à la fin de votre vie puis de transmettre les droits restants à vos enfants, cette distinction est essentielle.

La Thaïlande a-t-elle autorisé les baux de 99 ans ?

Aucune règle actuellement en vigueur ne donne à un acheteur étranger ordinaire d’une villa un bail foncier de 99 ans. Un bail de 99 ans et une hausse à 75 % du quota étranger dans les condominiums ont été proposés publiquement en 2024, mais cette proposition n’a pas remplacé le cadre actuel. La limite ordinaire du bail reste de 30 ans par période contractuelle et le quota étranger des condominiums demeure fixé à 49 % de la surface totale des unités.

Le propriétaire du terrain peut-il vendre et vous expulser ?

La vente d’un bien immobilier loué n’éteint pas, à elle seule, un bail valable. En vertu du Civil and Commercial Code, le nouveau propriétaire reprend généralement les droits et obligations de l’ancien propriétaire dans le cadre du bail. C’est une raison supplémentaire d’enregistrer correctement un bail de longue durée.

En revanche, ne supposez pas que tous les accords annexes suivent automatiquement le terrain. Une option d’achat, une promesse distincte de renouvellement pour 30 années supplémentaires ou d’autres engagements privés peuvent nécessiter une analyse différente. Un bail enregistré ne vous protège pas non plus contre une résiliation si vous violez une condition valable permettant de mettre fin au contrat.

Peut-on revendre une villa en leasehold avant la fin des 30 ans ?

Oui, cela peut être possible, mais le contrat doit être vérifié attentivement. Les droits de cession et de sous-location dépendent du contrat et du droit applicable. Une revente ne fait pas automatiquement repartir le compteur pour 30 nouvelles années.

S’il reste 17 ans sur le bail enregistré d’une villa, l’acheteur ne doit pas supposer que l’achat crée automatiquement un nouveau bail de 30 ans. Un nouveau bail peut être négocié avec le propriétaire du terrain, mais il s’agit d’un nouvel acte juridique qui nécessite sa participation et l’enregistrement approprié. Cela peut avoir un effet important sur la valeur de revente.

Vos enfants peuvent-ils hériter de la durée restante du bail ?

Ne partez pas du principe qu’un bail foncier thaïlandais ordinaire est automatiquement transmis à vos enfants. La succession des droits locatifs est plus complexe que l’héritage d’une pleine propriété et peut dépendre du contrat, de la nature du droit et de la jurisprudence applicable. Une question adressée en 2026 au Department of Lands à Phuket montre que l’enregistrement du reliquat d’un bail au nom d’un héritier peut être contesté même lorsque le contrat comporte des clauses de transfert.

Si la succession est essentielle à votre projet, traitez cette question avant de signer. Selon votre objectif, votre avocat pourra comparer le bail enregistré avec un droit de superficie, le Sap-Ing-Sith ou un autre droit enregistré légalement, plutôt que de supposer qu’un bail ordinaire se transmettra comme une pleine propriété.

Due diligence d’une villa avant de verser un acompte

Pour le terrain, vérifiez le type exact de titre, le propriétaire enregistré, les limites, hypothèques, saisies, servitudes, l’accès routier légal et tout problème lié aux terrains de l’État ou forestiers, à l’urbanisme ou à l’environnement pouvant affecter la parcelle. Le Chanote est généralement le titre de propriété le plus solide et le plus familier pour une transaction portant sur une villa, mais les autres documents fonciers ne sont pas automatiquement invalides ; ils correspondent à des droits et à des caractéristiques de bornage différents.

Pour le bâtiment, vérifiez le permis de construire, comparez les plans approuvés avec ce qui a réellement été construit, contrôlez la preuve de propriété du bâtiment, le zonage et les autorisations environnementales lorsque celles-ci sont requises, ainsi que les services et obligations liés aux parties communes.

Pour le contrat, vérifiez le droit exact qui sera enregistré, les clauses de renouvellement, cession, sous-location, succession, défaut, vente du terrain et règlement des litiges. Demandez aussi ce qu’il advient du bâtiment à l’expiration du bail ou de l’autre droit foncier. Le fait d’être propriétaire du bâtiment pendant la durée du droit ne dit pas, à lui seul, quels droits subsisteront après l’expiration du droit sur le terrain.

Faites appel à un avocat immobilier thaïlandais indépendant qui travaille pour vous, et pas uniquement à l’avocat du vendeur, du promoteur ou de l’agent. Si vous envisagez Rawai comme lieu de vie à long terme, notre guide pour vivre à Rawai présente séparément les aspects pratiques du quotidien.

Si vous achetez la villa comme investissement locatif

Ne calculez pas votre rendement avant d’avoir confirmé que le modèle locatif envisagé est légal. Vérifiez qui exploitera les locations, le contrat de gestion, les licences, les coûts d’entretien, de piscine et de jardin, la saisonnalité, les périodes de vacance et la durée de bail restante au moment d’une future revente.

Si un promoteur annonce un « rendement garanti de 7 % », demandez qui le garantit juridiquement, pendant combien de temps, si le pourcentage est brut ou net de charges, quelles conditions permettent au garant de cesser les paiements et s’il a la capacité financière de respecter son engagement.

Acheter un condo ou un appartement à Phuket en tant qu’étranger

Quand un étranger peut-il posséder un condo en freehold ?

Un acheteur étranger qui remplit les conditions peut posséder directement une unité de condominium en son nom. Selon les règles du Department of Lands sur la propriété étrangère des condominiums, la propriété étrangère ne peut pas dépasser 49 % de la surface totale de toutes les unités du condominium. Il ne s’agit pas simplement de 49 % du nombre d’appartements.

La personne morale du condominium — l’entité juridique chargée de la gestion de l’immeuble — délivre des documents utilisés lors du transfert, notamment la confirmation du quota étranger et le certificat d’absence de dettes. L’acheteur doit également respecter les conditions légales relatives à la propriété étrangère et à la preuve de l’origine ou du transfert des fonds applicables à la transaction.

Le freehold étranger est fondamentalement différent d’une villa détenue au moyen d’une société thaïlandaise. Dans un condominium correctement enregistré, le terrain sur lequel se trouve l’immeuble fait partie des biens communs. Les copropriétaires possèdent leurs unités privatives ainsi que leur quote-part légale dans ces biens communs.

Que se passe-t-il si le terrain sous le condominium a été acquis illégalement à l’origine ?

Ce n’est pas le même scénario qu’une villa où une société reste propriétaire de la parcelle sous une maison appartenant séparément à l’étranger. Une fois le condominium correctement enregistré, le promoteur d’origine ne reste pas simplement propriétaire séparé du terrain avec la possibilité de le vendre sous les pieds des copropriétaires.

L’historique du titre peut néanmoins rester important. Si l’acquisition initiale du terrain, le titre ou l’enregistrement même du condominium était illégal, les conséquences peuvent inclure des procédures de correction ou de révocation au Land Office et, éventuellement, des procédures judiciaires. Il serait faux d’affirmer que tous les copropriétaires actuels perdent automatiquement leur condo, mais il serait tout aussi imprudent d’affirmer qu’un défaut ancien du titre ne peut jamais affecter des droits ultérieurs.

Pour un projet de revente établi dont l’historique de propriété est inhabituel ou dont le promoteur est lié à un litige officiel, demandez à votre avocat de vérifier l’enregistrement du condominium, l’historique du titre foncier, les permis de construire et toute procédure du Land Office, judiciaire ou administrative affectant le projet.

Comment se déroule normalement l’achat d’un condo ?

1. Effectuez une due diligence juridique indépendante avant tout paiement important non remboursable.
2. Vérifiez le vendeur et le titre individuel de l’unité.
3. Confirmez qu’une place reste disponible dans le quota étranger pour le transfert.
4. Obtenez auprès de la personne morale du condominium les documents requis pour le transfert, notamment les certificats relatifs aux dettes et au quota.
5. Préparez les justificatifs d’origine des fonds et de transfert en devises exigés pour votre mode de détention.
6. Vérifiez les hypothèques et autres charges enregistrées.
7. Effectuez le transfert et l’enregistrement au Land Office.
8. Conservez ensuite le titre et les justificatifs bancaires.

La loi thaïlandaise n’impose pas le recours à un avocat pour chaque transfert simple de condominium, mais une vérification juridique indépendante reste prudente lorsqu’un acheteur étranger engage une somme importante, achète sur plan ou compte sur un programme locatif.

Vos enfants étrangers peuvent-ils hériter et conserver votre condo ?

Un condominium en pleine propriété peut faire partie d’une succession, mais le droit d’un héritier étranger à le conserver reste soumis à la loi thaïlandaise sur les condominiums (Condominium Act). La section 19 septem prévoit une procédure de cession pour l’héritier étranger qui ne relève pas des catégories autorisées : la situation doit être notifiée dans les 60 jours et la cession de l’unité peut être exigée dans un délai maximal d’un an.

Cela ne signifie pas que tous les héritiers étrangers doivent vendre. La possibilité pour votre enfant de conserver le condominium dépend de son statut juridique et des règles de propriété étrangère applicables. Si la transmission à vos enfants fait partie de votre projet, intégrez un conseil thaïlandais en matière de succession à votre planification.

La due diligence d’un condo ne s’arrête pas au titre

Lisez les documents financiers et de gouvernance du condominium, pas seulement le contrat de vente. Vérifiez les charges d’entretien des parties communes (CAM), le fonds de réserve, les dettes impayées, les gros travaux prévus, l’assurance de l’immeuble, la qualité de l’entretien, le stationnement et les restrictions d’usage.

Dans un immeuble ancien, l’état général et la qualité de la gestion peuvent compter davantage qu’un hall élégant. Dans un projet neuf, comparez les prestations livrées, les parties communes et les promesses de gestion avec les documents juridiques et l’immeuble réel.

Si vous achetez le condo pour obtenir des revenus locatifs

Lisez le règlement du condominium avant de verser un acompte. La législation sur les condominiums prévoit que les statuts enregistrés régissent l’utilisation et la gestion des parties privatives et communes. Être propriétaire en freehold ne signifie pas que vous pouvez utiliser l’unité comme bon vous semble.

Certains condominiums limitent les locations quotidiennes ou hebdomadaires, l’accès des invités, le nombre d’occupants, les cartes d’accès ou les usages de type commercial. La décision 4215/2564 de la Cour suprême thaïlandaise a examiné des statuts qui autorisaient l’usage résidentiel par les propriétaires, leur famille et des locataires mensuels, tout en interdisant l’hébergement à la journée.

Ne supposez pas qu’un immeuble autorisant la location mensuelle autorise aussi les nuitées de type Airbnb. À l’inverse, ne supposez pas non plus que n’importe quel condominium peut automatiquement interdire tout bail annuel sans examen juridique. Vérifiez les statuts enregistrés, leurs modifications valablement adoptées et le règlement intérieur actuel.

Peut-on louer un condo ou une villa à Phuket ? Airbnb, location mensuelle, fiscalité et sous-location

Ce que signifie réellement la « règle des 30 jours Airbnb » en Thaïlande

La formule courante « les locations de moins de 30 jours sont illégales » est un raccourci utile, mais ce n’est pas la formulation exacte de la loi sur les hôtels. Le critère légal porte sur l’hébergement destiné à un usage résidentiel facturé au mois ou pour une durée plus longue, qui sort de la définition de l’hôtel au sens de cette loi.

Les hébergements payants à la nuit, à la semaine ou pour d’autres courtes durées nécessitent généralement une analyse distincte au regard de la loi thaïlandaise sur les hôtels (Hotel Act), sauf si le bien fonctionne dans un cadre hôtelier valable ou relève d’une autre exclusion prévue par la loi. Le fait que la réservation soit effectuée par Airbnb, Booking.com, un agent ou en direct ne change pas, à lui seul, sa qualification juridique.

La règle des 8 chambres / 30 clients rend-elle Airbnb automatiquement légal ?

Non. Un règlement ministériel de 2023 a créé une voie pour certains petits établissements d’hébergement comptant au maximum huit chambres et 30 clients au total, mais l’exclusion n’est pas automatique. L’exploitant doit effectuer une déclaration auprès du registrateur, le bien doit être inspecté et une attestation doit être délivrée par le registrateur. Elle est valable cinq ans.

Les règles d’usage du bâtiment et les autres autorisations restent applicables. Les autorités de Phuket ont récemment inspecté des immeubles résidentiels et des condominiums qui auraient été exploités comme hôtels sans les autorisations appropriées relatives à l’usage du bâtiment et à l’activité hôtelière. Être propriétaire du bien et avoir le droit d’exploiter un hébergement de type hôtelier sont deux questions juridiques différentes.

Un propriétaire étranger peut-il louer mensuellement un condo en tant que personne physique ?

La fiscalité thaïlandaise reconnaît expressément les revenus locatifs perçus par une personne physique. Une société thaïlandaise n’est donc pas requise sur le seul plan fiscal simplement parce qu’un propriétaire étranger perçoit des loyers sur un bien qu’il détient personnellement.

La situation peut toutefois changer lorsque la détention passive devient une activité locative exploitée activement. Au sens de la Foreign Business Act, une personne physique non thaïlandaise est un « étranger », et les directives officielles en matière d’investissement considèrent la location d’actifs comme une activité de services lorsqu’elle est exercée comme une activité commerciale étrangère. Il n’existe pas de règle générale permettant d’affirmer que tout étranger louant mensuellement un seul condo a besoin d’une Foreign Business License, mais la propriété du bien ne donne pas non plus le droit d’exploiter plusieurs unités, de fournir des services aux clients ou de gérer une activité d’hébergement.

Si votre projet repose sur le fait de gérer vous-même les locations en Thaïlande, faites vérifier avant l’achat par un avocat et un comptable les exigences de la Foreign Business Act, des autorisations de travail, de la fiscalité et des licences d’exploitation.

Et si vous louez une villa ou un condo puis le sous-louez ?

Ce cas est différent de celui d’un propriétaire qui loue son propre bien. La sous-location signifie qu’un locataire reloue à une autre personne tout ou partie du bien qu’il loue lui-même.

En vertu du Civil and Commercial Code, un locataire ne peut généralement pas sous-louer ou transférer son bail à un tiers sauf si le contrat le permet. Si votre projet consiste à louer à long terme une villa ou un condo à Phuket puis à le relouer à des touristes, vérifiez d’abord le bail et obtenez toute autorisation nécessaire du propriétaire.

L’accord du propriétaire n’est qu’une condition parmi d’autres. Dans un condominium, les statuts peuvent toujours restreindre l’usage envisagé. Et si la sous-location se fait à la nuit ou à la semaine, la réglementation hôtelière, la fiscalité et les règles relatives à l’activité commerciale restent applicables.

Fiscalité thaïlandaise des revenus locatifs

Les revenus tirés d’un bien situé en Thaïlande sont des revenus de source thaïlandaise. Le Revenue Code classe les loyers immobiliers parmi les revenus imposables, et les formulaires actuels du Revenue Department comprennent des déclarations annuelles et semestrielles de l’impôt sur le revenu des personnes physiques couvrant les revenus locatifs concernés.

La location ordinaire d’un bien immobilier est généralement exonérée de TVA, mais n’appliquez pas automatiquement le régime d’un bail résidentiel ordinaire à un hôtel ou à un service d’hébergement. Déductions, retenues à la source, résidence fiscale, conventions et obligations déclaratives dépendent de la situation du contribuable ; utilisez un comptable thaïlandais pour vos propres chiffres.

TM30 lorsque le locataire ou le client est étranger

Les règles thaïlandaises d’immigration imposent au propriétaire du logement, au chef de ménage, au bailleur ou au directeur d’hôtel qui héberge un étranger d’effectuer la notification d’hébergement requise dans les 24 heures. Le système officiel TM30 couvre les maisons et appartements loués ainsi que les hôtels.

Cette obligation peut s’appliquer même à une location résidentielle mensuelle ordinaire ; intégrez donc la notification à l’immigration dans votre organisation de gestion.

Checklist avant d’acheter spécifiquement pour le rendement locatif

• Votre modèle est-il une location résidentielle mensuelle ou un hébergement temporaire/à la nuit ?
• Pour une courte durée, quelle licence hôtelière ou attestation pour petit hébergement couvre exactement le bien et l’exploitant ?
• Le bâtiment est-il légalement autorisé pour l’usage prévu ?
• Les statuts du condominium ou le règlement du projet autorisent-ils cette activité ?
• Qui sera juridiquement le bailleur ou l’exploitant ?
• Qui assurera en Thaïlande la gestion des clients et les autres tâches ?
• Quelles obligations fiscales et TM30 s’appliqueront ?
• Quels sont les coûts réels de gestion, charges CAM, fonds de réserve, entretien, services et vacance locative ?
• Si un rendement est garanti, qui le garantit et que se passe-t-il si les paiements cessent ?

Acheter un bien immobilier sur plan à Phuket

L’achat sur plan ajoute le risque lié au promoteur et à l’achèvement du projet aux questions de propriété déjà décrites. Avant de payer des frais de réservation importants ou un versement, vérifiez l’entité exacte du promoteur, son capital enregistré, le propriétaire du terrain, le titre foncier, les hypothèques, le permis de construire, l’autorisation de lotissement lorsqu’elle est requise, les autorisations environnementales applicables, les plans approuvés et le calendrier des travaux.

Pour les projets qui nécessitent une étude d’impact environnemental (EIA) ou une étude environnementale initiale (IEE), le système officiel thaïlandais Smart EIA peut aider à vérifier les dossiers environnementaux du projet. Ne supposez pas que tous les projets nécessitent la même autorisation : cela dépend du type, de la taille et de l’emplacement du projet.

Le contrat doit préciser les étapes de construction, les dates d’achèvement et de transfert, les éventuelles prolongations, les droits de résiliation et de remboursement, ainsi que les conséquences si les permis ou le transfert ne peuvent pas être obtenus. Un mécanisme d’escrow ne doit être présenté comme une protection que s’il existe réellement ; il ne s’agit pas d’une caractéristique universelle des ventes sur plan en Thaïlande.

Pour un condo sur plan, vérifiez comment le quota étranger sera géré au moment du transfert. Pour une villa sur plan, identifiez dès maintenant ce que vous recevrez à terme : propriété du bâtiment, bail enregistré, droit de superficie ou autre droit. Une promesse selon laquelle « tout sera mis en place plus tard » ne remplace pas une due diligence sérieuse.

Acheter une société thaïlandaise existante qui possède une villa

Acheter les parts d’une société existante n’équivaut pas à recevoir un nouveau titre foncier vierge de tout historique. La société reste la propriétaire enregistrée du terrain ; vous achetez la société et son passé.

Cet historique peut comprendre d’anciens financements d’actionnaires, un risque de prête-nom, des dettes fiscales, des problèmes comptables, des dettes, hypothèques, prêts d’actionnaires, litiges, employés, contrats et questions de licence. L’achat des parts n’efface pas une ancienne structure foncière illégale.

La due diligence doit couvrir le registre statutaire des actionnaires de la société, les dépôts auprès du Department of Business Development (DBD), l’historique des changements d’actionnaires et de dirigeants, les certificats d’actions, les états financiers, déclarations fiscales, dettes, hypothèques, le titre foncier, les permis de construire et les éléments prouvant comment les actionnaires thaïlandais ont financé leur investissement. La pratique actuelle du DBD signifie également qu’une copie de la liste d’actionnaires déposée au registre ne doit pas être considérée comme une preuve définitive de l’actionnariat actuel.

Transfert du bien ou transfert des parts de la société : frais, fiscalité et risque

Le barème normal des frais d’enregistrement au Land Office est généralement de 2 % de la valeur d’expertise, sauf réduction particulière. La mesure temporaire ramenant certains frais de transfert de logement à 0,01 % court actuellement jusqu’au 30 juin 2027 et est réservée aux transactions éligibles dont l’acheteur est une personne physique thaïlandaise ; un acheteur étranger ne doit pas supposer qu’elle lui est applicable.

Dans une pure cession de parts, le terrain reste au nom de la société au lieu d’être transféré personnellement à l’acheteur, mais cela ne rend pas l’opération « exonérée d’impôts » ni automatiquement moins chère. Le risque lié à l’historique de la société peut aussi être beaucoup plus élevé. Demandez un conseil fiscal et juridique adapté à la transaction avant de choisir une structure plutôt qu’une autre.

Autres moyens légaux de détenir des droits immobiliers à Phuket : superficie, usufruit et Sap-Ing-Sith

Droit de superficie

Le droit de superficie est un droit enregistré qui peut permettre à une personne autre que le propriétaire du terrain de posséder les bâtiments ou constructions qui s’y trouvent. Il peut être particulièrement pertinent lorsqu’un étranger veut être juridiquement propriétaire de la villa tandis que le terrain reste la propriété d’une autre personne.

Usufruit

L’usufruit confère des droits de possession, d’usage et de jouissance tandis que la propriété reste au propriétaire du terrain. Ce n’est pas un droit de propriété. Il peut être accordé pour une durée déterminée ou pour la vie de l’usufruitier ; un usufruit viager prend fin au décès de cette personne.

Sap-Ing-Sith

Le Sap-Ing-Sith est un droit enregistré distinct créé par la loi en 2019. Il peut durer jusqu’à 30 ans et présente des caractéristiques de transfert, succession et hypothèque différentes de celles d’un bail ordinaire ou d’un usufruit. Ce n’est pas automatiquement la meilleure solution pour tout acheteur étranger d’une villa, mais ce droit peut mériter d’être étudié lorsque la transmission ou la succession est importante.

Acheter un terrain par l’intermédiaire d’un conjoint thaïlandais

Un conjoint thaïlandais peut posséder un terrain en son nom et pour son propre compte. Cela ne rend pas le conjoint étranger propriétaire. Le Land Office applique des procédures relatives à l’origine des fonds et aux biens propres, et les contrôles actuels sur les prête-noms renforcent l’examen des structures qui suggèrent que le conjoint thaïlandais détient le terrain pour le compte du conjoint étranger.

Section 96 bis du Land Code

Il existe une voie légale très étroite permettant à un étranger d’acquérir jusqu’à un rai de terrain résidentiel avec l’autorisation du ministère de l’Intérieur et un investissement éligible d’au moins 40 millions de bahts. Les directives actuelles du gouvernement thaïlandais indiquent que cet investissement doit être maintenu pendant au moins cinq ans. Des documents plus anciens du BOI mentionnent encore trois ans ; toute personne envisageant cette voie exceptionnelle doit donc vérifier directement l’exigence applicable avant d’agir.

Ce n’est pas une voie habituelle pour un particulier étranger souhaitant acheter une villa à Phuket.

Exceptions liées à l’héritage et au BOI

Dans certaines circonstances, un héritier légal étranger peut acquérir un terrain sous réserve de l’autorisation et des limites prévues par le Land Code. Les entreprises bénéficiant d’une promotion du BOI peuvent également recevoir des droits fonciers pour des activités approuvées et promues. Aucune de ces possibilités ne constitue une voie générale pour acheter personnellement une résidence de vacances.

Conclusion : choisissez d’abord le droit que vous achetez

Pour un acheteur étranger, un « bien immobilier » à Phuket peut correspondre à des réalités très différentes : un véritable titre de condominium, la propriété d’un bâtiment sans le terrain, un bail foncier enregistré de 30 ans, un autre droit réel ou des parts dans une société propriétaire du bien.

Une décision d’achat solide commence par l’identification exacte du droit acquis. Une pratique courante n’est pas une preuve de légalité. Une société 49/51 n’est pas automatiquement légale. Une promesse 30+30+30 n’équivaut pas à un droit enregistré de 90 ans. Et être légalement propriétaire d’un condo ou d’une villa ne rend pas automatiquement légale la location de courte durée.

Avant tout paiement important non remboursable, demandez à un avocat immobilier thaïlandais indépendant de vérifier le titre, l’historique de la société, les autorisations du bâtiment, les droits enregistrés, le règlement du condominium et le modèle locatif envisagé.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une villa à Phuket ?

Un étranger peut, dans certaines conditions, être propriétaire du bâtiment de la villa, mais il ne peut généralement pas posséder directement le terrain sous-jacent de manière ordinaire. Une structure légale exige donc de distinguer soigneusement la propriété du bâtiment du droit enregistré sur le terrain.

Un étranger peut-il acheter un condo ou un appartement à Phuket ?

Oui. Un étranger qui remplit les conditions peut posséder directement une unité de condominium dans la limite du quota étranger. Si une annonce parle d’« appartement », vérifiez qu’il s’agit bien d’une unité de condominium enregistrée avec un titre individuel lorsqu’un freehold étranger est promis.

Un étranger peut-il posséder un terrain à Phuket ?

En règle générale, pas en son nom personnel. Les exceptions individuelles très limitées comprennent notamment la section 96 bis et certains cas de succession ; les privilèges fonciers du BOI concernent les entreprises promues pour des activités approuvées, pas les achats personnels ordinaires.

Une société thaïlandaise détenue à 51 % par des Thaïlandais est-elle légale pour une villa ?

Le pourcentage ne suffit pas à déterminer la légalité. Les actionnaires thaïlandais doivent être de véritables investisseurs, la société doit être légalement autorisée à détenir le terrain et la structure doit respecter à la fois le droit foncier et le droit des activités commerciales étrangères.

Qu’est-ce qu’un actionnaire prête-nom ?

Dans ce contexte, un prête-nom est une personne dont le nom sert à donner l’apparence d’une propriété thaïlandaise alors que le financement, le bénéfice ou le contrôle réels appartiennent à l’étranger d’une manière visant à contourner la loi.

Un leasehold de 30 ans à Phuket est-il sûr ?

Un bail correctement rédigé et enregistré donne des droits importants pendant sa durée enregistrée, mais il reste un bail et non la propriété du terrain. Le titre, les clauses du bail, la propriété du bâtiment et le propriétaire du terrain doivent tous être vérifiés.

Le 30+30+30 est-il juridiquement garanti ?

Non. Une promesse de renouvellement futur n’équivaut pas à un droit immobilier actuellement enregistré pour 60 ou 90 ans. La jurisprudence concernant Phuket a précisément montré le risque de traiter un montage 30+30+30 comme garanti dès le premier jour.

Une villa en leasehold reçoit-elle automatiquement un nouveau bail de 30 ans lors de la revente ?

Non. Il faut vérifier la durée restante, les droits de cession et la participation du propriétaire du terrain. Un véritable nouveau bail de 30 ans constitue un acte juridique distinct.

Mes enfants peuvent-ils hériter des droits de ma villa en leasehold ?

Ne supposez pas qu’un bail foncier ordinaire est automatiquement transmis aux héritiers. La succession dépend du droit et du contrat ; si ce point est important pour votre projet familial, il faut donc structurer et vérifier la transmission avant l’achat.

Mes enfants étrangers peuvent-ils hériter et conserver mon condo en freehold ?

Un condo peut entrer dans une succession, mais l’héritier doit toujours satisfaire aux règles de propriété étrangère. Un héritier étranger qui ne remplit pas les conditions peut être soumis à des obligations de notification et de cession au titre de la loi sur les condominiums (Condominium Act).

Puis-je mettre mon condo de Phuket sur Airbnb ?

La propriété du bien ne suffit pas. Les hébergements à la nuit ou à la semaine peuvent déclencher les exigences de la loi sur les hôtels (Hotel Act), et le règlement du condominium peut également interdire ou limiter les courts séjours. Une location résidentielle d’un mois ou plus relève d’une catégorie juridique différente, mais reste soumise à la fiscalité, au règlement du condominium et à d’autres obligations.

Puis-je louer un condo puis le sous-louer ?

Uniquement si le bail l’autorise ou si l’accord requis est obtenu. Le règlement du condominium et les exigences de la loi sur les hôtels peuvent imposer des restrictions supplémentaires même si le propriétaire donne son accord.

La Thaïlande a-t-elle porté les baux étrangers à 99 ans ou le quota des condos à 75 % ?

Ces chiffres proviennent d’une proposition politique de 2024. Ils ne font pas partie du cadre légal actuellement en vigueur. La durée ordinaire maximale d’un bail reste de 30 ans par période contractuelle et le quota étranger des condominiums demeure fixé à 49 % de la surface totale des unités, sauf future réforme adoptée.