Les propriétaires de villas à Phuket utilisant des sociétés foncières liées à des étrangers sous surveillance accrue

Les propriétaires de villas à Phuket qui utilisent des sociétés thaïlandaises pour détenir des terrains font l’objet d’un examen accru dans le cadre d’un programme de contrôle lancé en 2026, qui soumet à vérification les structures foncières liées à des étrangers.

Le 29 avril, 23 organismes ont signé un accord de contrôle au siège du gouvernement, en présence du vice-premier ministre et ministre du Commerce. Le 21 mai, le Département des terres a envoyé une circulaire aux gouverneurs provinciaux, répartissant les sociétés détentrices de terrains en quatre groupes de risque selon 14 facteurs.

Le quatrième groupe comprend les sociétés qui restent dans les limites de participation étrangère autorisées, mais présentent des signes de contrôle ou de bénéfice au profit d’étrangers par le biais de dispositifs comprenant notamment des baux, des prêts, des hypothèques, des procurations ou des contrats de gestion.

En septembre, le Département du développement des entreprises avait placé 36 277 sociétés liées à des étrangers et détenant des terrains en Thaïlande dans un groupe soumis à présélection. Le département a souligné que cette présélection ne permettait pas, à elle seule, d’établir l’existence d’une infraction.

Phuket figurait parmi les zones ciblées par les inspections. En juillet, le ministère de l’Intérieur a étendu les contrôles à plus de 361 entreprises potentiellement à haut risque réparties sur l’île.

Conséquences possibles

Le Code foncier ne prévoit pas la confiscation dans ces cas. En vertu des articles 94 et 96, les terrains détenus par l’intermédiaire d’une société considérée comme étrangère doivent être cédés dans un délai fixé par le directeur général, compris entre 180 jours et un an. S’ils ne sont pas vendus, le directeur général peut organiser la vente, le produit revenant à l’ayant droit.

Les conséquences liées à la société sont distinctes. L’article 36 de la loi sur les activités commerciales des étrangers s’applique aux actionnaires thaïlandais qui détiennent des actions au bénéfice d’un étranger ainsi qu’aux étrangers qui financent ou contrôlent la société. Les peines peuvent aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 à 1 million de bahts. Un tribunal peut également ordonner qu’il soit mis fin à cette détention d’actions, avec des amendes quotidiennes de 10 000 à 50 000 bahts jusqu’à l’exécution de cette décision.

L’article indique que ces deux types de conséquences peuvent s’appliquer simultanément.

Pour les propriétaires, la question centrale est de savoir combien des 14 facteurs de risque du Département des terres s’appliqueraient si un agent examinait la société.

Droits enregistrés et solutions proposées

L’article indique que le droit thaïlandais continue d’offrir aux étrangers des droits officiellement enregistrés, tels qu’un bail d’une durée maximale de 30 ans, une hypothèque enregistrée auprès du bureau foncier et un nantissement d’actions. Il soutient que la question est de savoir si ces droits sont utilisés à la place de dispositifs donnant à un étranger un contrôle dissimulé sur le terrain.

Il décrit une structure commercialisée sous la marque Better-than-Freehold™ reposant sur une société thaïlandaise détenue à 100 %, dédiée à la détention et à la gestion de biens immobiliers, avec un capital libéré financé par des fonds thaïlandais et sans financement ni contrôle étranger. Dans le cadre de ce dispositif, la société accorde un bail enregistré de 30 ans et une hypothèque enregistrée de premier rang, ainsi qu’une convention d’option et un nantissement d’actions. Un fiduciaire personne morale détient les droits pour le compte de l’acheteur, tandis qu’un agent des sûretés thaïlandais indépendant, dirigé par un avocat, assure la médiation et l’exécution, l’arbitrage servant de recours ultime.

L’article reconnaît qu’une telle structure reposant sur un bail et une hypothèque pourrait tout de même être examinée au titre de la circulaire du Département des terres, qui cite les baux de longue durée et les hypothèques parmi les accords que les agents doivent vérifier. Il précise que la distinction tient au fait que le bailleur thaïlandais est réellement propriétaire du bien, tandis que le preneur étranger détient des droits inscrits sur le titre de propriété.

Il conseille aux propriétaires actuels de villas détenues par l’intermédiaire d’une société d’obtenir le registre des actionnaires et les justificatifs de financement, d’évaluer leur situation avant l’imposition de toute décision de cession et de demander conseil sur une éventuelle sortie. Il est recommandé aux acheteurs potentiels de vérifier où chacun de leurs droits est inscrit sur le titre de propriété.