בעלי וילות בפוקט עומדים בפני בדיקה גוברת של חברות קרקע הקשורות לזרים

בעלי וילות בפוקט המשתמשים בחברות תאילנדיות להחזקת קרקע עומדים בפני בדיקה מוגברת במסגרת תוכנית אכיפה לשנת 2026, שבמסגרתה נבחנים מבנים להחזקת קרקע הקשורים לזרים.

ב-29 באפריל חתמו 23 רשויות על הסכם אכיפה בבית הממשלה, בחסות סגן ראש הממשלה ושר המסחר. ב-21 במאי שלחה מחלקת הקרקעות חוזר למושלי המחוזות, ובו חולקו חברות להחזקת קרקע לארבע קבוצות סיכון על סמך 14 גורמים.

הקבוצה הרביעית כוללת חברות שעדיין עומדות במגבלות הבעלות הזרה במניות, אך מראות סימנים לשליטה זרה או להפקת תועלת בידי זרים באמצעות הסדרים כגון חכירות, הלוואות, משכנתאות, ייפויי כוח או הסכמי ניהול.

עד ספטמבר הכניסה המחלקה לפיתוח עסקי למאגר בדיקה 36,277 חברות הקשורות לזרים ומחזיקות בקרקע בתאילנד. המחלקה הדגישה כי עצם הכניסה למאגר אינה מוכיחה הפרה.

פוקט הייתה בין האזורים שנבחרו לבדיקות. בחודש יולי הרחיב משרד הפנים את הבדיקות ליותר מ-361 עסקים שסווגו כבעלי סיכון פוטנציאלי גבוה ברחבי האי.

השלכות אפשריות

חוק הקרקעות אינו קובע החרמה במקרים אלה. לפי סעיפים 94 ו-96, קרקע המוחזקת באמצעות חברה המוגדרת זרה חייבת להימכר בתוך תקופה שיקבע המנהל הכללי, בין 180 יום לשנה. אם הקרקע לא תימכר, המנהל הכללי רשאי לארגן את מכירתה, והתמורה תועבר למי שזכאי לה.

ההשלכות הנוגעות לחברה הן נפרדות. סעיף 36 לחוק העסקים הזרים חל על בעלי מניות תאילנדים המחזיקים במניות לטובתו של זר, וכן על זרים המממנים את החברה או שולטים בה. העונשים עשויים לכלול עד שלוש שנות מאסר וקנס בסך 100,000 עד מיליון באט. בית משפט רשאי גם להורות על הפסקת ההחזקה במניות, ובמקרה כזה יוטלו קנסות יומיים בסך 10,000 עד 50,000 באט, עד לביצוע ההוראה.

הכתבה מציינת כי שתי קבוצות הסנקציות עשויות לחול במקביל.

השאלה המרכזית עבור הבעלים היא כמה מתוך 14 גורמי הסיכון של מחלקת הקרקעות היו חלים אילו פקיד היה בוחן את החברה.

זכויות רשומות וחלופות מוצעות

הכתבה מציינת כי החוק התאילנדי עדיין מציע לזרים זכויות שניתן לרשום, כגון חכירה לתקופה של עד 30 שנה, משכנתה הרשומה במשרד הקרקעות ומשכון על מניות. לטענתה, השאלה היא אם הזכויות הללו משמשות במקום הסדרים המעניקים לזר שליטה נסתרת בקרקע.

הכתבה מתארת מבנה המכונה Better-than-Freehold™‎, הכולל חברה בבעלות תאילנדית מלאה להחזקת נכסים ולניהולם, הון נפרע שמומן בידי תאילנדים וללא מימון או שליטה זרים. לפי ההסדר המוצע, החברה מעניקה חכירה רשומה ל-30 שנה ומשכנתה רשומה בדרגה ראשונה, לצד הסכם אופציה ומשכון מניות. נאמן תאגידי מחזיק בזכויות עבור הקונה, בעוד שסוכן בטוחות עצמאי בהובלת עורך דין תאילנדי מטפל בגישור ובאכיפת הזכויות, כאשר בוררות משמשת מנגנון גיבוי.

הכתבה מכירה בכך שגם מבנה כזה של חכירה ומשכנתה עשוי להיבחן במסגרת חוזר מחלקת הקרקעות, המונה חכירות ארוכות טווח ומשכנתאות בין ההסכמים שעל הפקידים לבדוק. לדבריה, ההבדל הוא שהמחכיר התאילנדי מחזיק בבעלות אמיתית בנכס, ואילו החוכר הזר מחזיק בזכויות הרשומות על מסמך הבעלות.

לבעלי וילות שכבר מוחזקות באמצעות חברות מומלץ להשיג את מרשם בעלי המניות ואת רישומי המימון שלהם, להעריך את מצבם לפני שיוטל עליהם חיוב למכור את הנכס, ולפנות לייעוץ לגבי אפשרות למימוש ההחזקה. לקונים פוטנציאליים מומלץ לזהות היכן כל זכות רשומה במסמך הבעלות.