फुकेत के विला मालिकों की विदेशी-संबद्ध भूमि कंपनियों पर बढ़ी निगरानी

थाई कंपनियों के जरिए भूमि रखने वाले फुकेत के विला मालिकों को 2026 के प्रवर्तन कार्यक्रम के तहत बढ़ी जांच का सामना करना पड़ रहा है। इस कार्यक्रम में विदेशी-संबद्ध भूमि-स्वामित्व संरचनाओं की समीक्षा की जा रही है।

29 अप्रैल को 23 एजेंसियों ने उपप्रधानमंत्री एवं वाणिज्य मंत्री के नेतृत्व में सरकारी भवन में प्रवर्तन समझौते पर हस्ताक्षर किए। 21 मई को भूमि विभाग ने प्रांतों के गवर्नरों को एक परिपत्र भेजा, जिसमें 14 कारकों के आधार पर भूमि-धारक कंपनियों को जोखिम के चार समूहों में बांटा गया।

चौथे समूह में वे कंपनियां शामिल हैं जो विदेशी शेयरधारिता की सीमाओं के भीतर रहती हैं, लेकिन पट्टों, ऋणों, बंधकों, मुख्तारनामों या प्रबंधन समझौतों जैसी व्यवस्थाओं के माध्यम से विदेशी नियंत्रण या लाभ के संकेत दिखाती हैं।

सितंबर तक, व्यवसाय विकास विभाग ने थाई भूमि रखने वाली 36,277 विदेशी-संबद्ध कंपनियों को प्रारंभिक जांच के दायरे में डाल दिया था। विभाग ने जोर दिया कि प्रारंभिक जांच अपने आप में किसी गलत काम को साबित नहीं करती।

फुकेत प्रांत भी उन क्षेत्रों में शामिल था जिन्हें निरीक्षण के लिए लक्षित किया गया। जुलाई में गृह मंत्रालय ने जांच का दायरा बढ़ाकर पूरे द्वीप में संभावित रूप से उच्च-जोखिम वाले 361 से अधिक कारोबारों तक कर दिया।

संभावित परिणाम

भूमि संहिता इन मामलों में संपत्ति जब्त करने का प्रावधान नहीं करती। धारा 94 और 96 के तहत, विदेशी मानी जाने वाली कंपनी के माध्यम से रखी गई भूमि का निपटान महानिदेशक द्वारा तय अवधि के भीतर करना होगा, जो 180 दिन से एक वर्ष तक हो सकती है। यदि इसे बेचा नहीं जाता, तो महानिदेशक बिक्री की व्यवस्था कर सकते हैं और प्राप्त राशि उस व्यक्ति को दी जाएगी जो उसका हकदार है।

कंपनी से जुड़े परिणाम अलग हैं। विदेशी व्यवसाय अधिनियम की धारा 36 उन थाई शेयरधारकों पर लागू होती है जो किसी विदेशी के लाभ के लिए शेयर रखते हैं, और उन विदेशियों पर भी जो कंपनी को धन देते हैं या उसे नियंत्रित करते हैं। दंड में तीन साल तक की जेल और 100,000 बाट से 1 मिलियन बाट तक का जुर्माना शामिल हो सकता है। अदालत शेयरधारिता समाप्त करने का आदेश भी दे सकती है; ऐसा होने तक प्रतिदिन 10,000 बाट से 50,000 बाट तक का जुर्माना लगाया जा सकता है।

लेख के अनुसार, दोनों प्रकार के परिणाम एक ही समय लागू हो सकते हैं।

मालिकों के लिए मुख्य सवाल यह है कि यदि कोई अधिकारी कंपनी की जांच करे, तो भूमि विभाग के 14 जोखिम कारकों में से कितने उस पर लागू पाए जाएंगे।

पंजीकृत अधिकार और प्रस्तावित विकल्प

लेख के अनुसार, थाई कानून अब भी विदेशियों को 30 साल तक के पट्टे, भूमि कार्यालय में पंजीकृत बंधक और शेयरों पर गिरवी जैसे पंजीकृत अधिकार देता है। इसका तर्क है कि मुद्दा यह है कि इन अधिकारों का इस्तेमाल उन व्यवस्थाओं के बजाय किया जाता है या नहीं, जो किसी विदेशी को भूमि पर छिपा नियंत्रण देती हैं।

इसमें Better-than-Freehold™ नाम से पेश की गई एक संरचना का वर्णन है, जिसमें 100% थाई स्वामित्व वाली संपत्ति रखने और प्रबंधन करने वाली कंपनी, थाई धन से जुटाई गई चुकता पूंजी तथा विदेशी वित्तपोषण या नियंत्रण से मुक्त व्यवस्था शामिल है। प्रस्तावित व्यवस्था के तहत कंपनी 30 साल का पंजीकृत पट्टा और पंजीकृत प्रथम-प्राथमिकता बंधक प्रदान करती है। इसके साथ एक विकल्प समझौता और शेयर गिरवी व्यवस्था भी होती है। कॉरपोरेट ट्रस्टी खरीदार की ओर से अधिकार अपने पास रखता है, जबकि स्वतंत्र थाई वकील के नेतृत्व वाला सुरक्षा एजेंट मध्यस्थता और प्रवर्तन संभालता है; विवाद की स्थिति में पंचाट अंतिम सहारे के रूप में रहता है।

लेख स्वीकार करता है कि इस तरह की पट्टा-और-बंधक संरचना की भूमि विभाग के परिपत्र के तहत फिर भी समीक्षा हो सकती है, क्योंकि परिपत्र में दीर्घकालिक पट्टों और बंधकों को उन समझौतों में गिना गया है जिनकी अधिकारियों को जांच करनी चाहिए। इसमें कहा गया है कि अंतर यह है कि थाई पट्टादाता वास्तव में संपत्ति का मालिक होता है, जबकि विदेशी पट्टेदार के पास स्वामित्व अभिलेख पर दर्ज अधिकार होते हैं।

मौजूदा कंपनी के माध्यम से विला रखने वाले मालिकों को अपना शेयरधारक रजिस्टर और वित्तपोषण संबंधी रिकॉर्ड हासिल करने, कोई निपटान निर्णय थोपे जाने से पहले अपनी स्थिति का आकलन करने और संभावित विनिवेश पर सलाह लेने की सलाह दी गई है। भावी खरीदारों को यह पता लगाने की सलाह दी गई है कि प्रत्येक अधिकार स्वामित्व अभिलेख में कहां दर्ज है।