फुकेत योजना में ऊंची इमारतों का प्रस्ताव, पीले क्षेत्र में विकास क्षेत्र 25% घटेगा

प्रचाचात बिजनेस की 1 अगस्त 2026 को प्रकाशित रिपोर्ट के अनुसार, फुकेत की समग्र योजना में प्रस्तावित संशोधन से लाल क्षेत्रों में 60 मीटर और नारंगी क्षेत्रों में 45 मीटर तक ऊंची इमारतों की अनुमति मिल सकती है, जबकि पीले क्षेत्रों में विकास योग्य क्षेत्र में 25% कटौती होगी।

यह संशोधन थाईलैंड के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय की 2024 की उस अधिसूचना के बाद प्रस्तावित किया गया है, जिसमें पूरे द्वीप में इमारतों की ऊंचाई 23 मीटर तक सीमित की गई थी। फुकेत रियल एस्टेट संघ के पूर्व अध्यक्ष फत्थानन पिसुत्थिवामोन ने कहा कि परस्पर विरोधी नियम ही समग्र योजना में संशोधन का कारण थे। नई योजना लागू होने पर परियोजनाओं को उसमें तय ऊंचाई सीमाओं का पालन करना होगा।

पीले क्षेत्रों पर कड़े प्रतिबंध

पीले क्षेत्रों में अधिकतम ऊंचाई 23 मीटर ही रहेगी, लेकिन इन्हें अलग-अलग फ्लोर एरिया अनुपात (FAR), खुले स्थान और हरित आवरण संबंधी आवश्यकताओं वाले चार शेड में बांटा जाएगा। कुल मिलाकर, डेवलपर किसी स्थल के लगभग 75% हिस्से पर निर्माण कर सकेंगे, जिससे उपयोग योग्य विकास क्षेत्र 25% कम हो जाएगा।

पीले क्षेत्र पूरे द्वीप में फैले हैं और इनमें काथू, फुकेत शहर के बाहरी इलाके, थलांग तथा प्रमुख सड़कों के पास चालोंग शामिल हैं। फत्थानन ने कहा कि उपयोग योग्य क्षेत्र में कमी से परियोजना लागत प्रभावित होने के कारण डेवलपर लगभग 10,000 कॉन्डोमिनियम इकाइयों के लिए अनुमति लेने को जल्दबाजी में आगे बढ़े थे।

नारंगी क्षेत्र पातोंग, फुकेत शहर, काटा और चालोंग के छोटे हिस्सों में फैले हैं और इनमें शेड के अनुसार FAR की अलग-अलग सीमाएं होंगी। लाल वाणिज्यिक क्षेत्र पातोंग, काटा और फुकेत शहर में केंद्रित हैं और यहां कारखानों को छोड़कर सभी प्रकार का विकास किया जा सकेगा।

हरे क्षेत्रों में स्वतंत्र और अर्ध-संयुक्त मकानों की अनुमति होगी, जबकि वाणिज्यिक इमारतें अनुमत क्षेत्र के केवल 5% हिस्से में ही बनाई जा सकेंगी। गहरे हरे क्षेत्र पहाड़ों, जंगलों और संरक्षण क्षेत्रों में फैले हैं, जहां स्वतंत्र मकान बनाए जा सकते हैं। हरे-सफेद धारीदार क्षेत्रों को अर्ध-क्षतिग्रस्त वन क्षेत्र बताया गया है। यहां छोटे स्वतंत्र मकान और ऐसे होटल बनाए जा सकेंगे, जिनका उपयोग योग्य क्षेत्र 2,000 वर्ग मीटर से अधिक न हो। इनकी ऊंचाई सीमा 15 मीटर, यानी लगभग 4 से 5 मंजिल होगी।

फुकेत का पुराना शहर 9 मीटर की ऊंचाई सीमा वाला विशेष क्षेत्र बन जाएगा, जो दो या तीन मंजिल के बराबर है।

सिंगापुर से प्रेरित दृष्टिकोण

फत्थानन ने कहा कि पीले, नारंगी और लाल क्षेत्रों में भूमि की कीमत 30 मिलियन से 100 मिलियन बाट प्रति राय तक पहुंच गई है। इन कीमतों पर 23 मीटर की ऊंचाई सीमा निर्माण को आर्थिक रूप से अव्यवहारिक बना सकती है। उन्होंने नई नियोजन अवधारणा को सिंगापुर के दृष्टिकोण जैसा बताया, जिसमें अधिक ऊंचाई वाली इमारतों के साथ अधिक हरित क्षेत्र और हवा के प्रवाह में बाधा न डालने के नियम शामिल हैं।

उन्होंने कहा कि ऊर्जा-कुशल इमारतों को FAR में अतिरिक्त बोनस मिल सकता है और उन्हें अधिक ऊंचाई तक निर्माण की अनुमति दी जा सकती है।

इसका असर क्षेत्र के अनुसार अलग-अलग होगा। पातोंग में समुद्र तट के पास भूमि की कीमत लगभग 30 मिलियन बाट प्रति राय है और इमारतों की ऊंचाई फिलहाल 15 मीटर तक सीमित है। फत्थानन के अनुसार, संशोधित योजना में वहां लाल क्षेत्र की इमारतों को 20 मीटर तक पहुंचने की अनुमति मिल भी जाए, तब भी मौजूदा इमारतों को गिराकर पुनर्विकास करने से अधिक लागत को उचित ठहराने लायक पर्याप्त लाभ नहीं मिलेगा।

काटा और कारोन में भूमि की कीमत 40 मिलियन से 50 मिलियन बाट प्रति राय से बढ़कर 60 मिलियन से 80 मिलियन बाट प्रति राय तक पहुंच सकती है, क्योंकि वहां अभी अधिक अविकसित भूमि बची हुई है। हालांकि, बाजार में कुल मिलाकर पहले जैसी तेजी नहीं रहने की उम्मीद थी।

फत्थानन ने कहा कि पीले क्षेत्रों के कड़े नियम कॉन्डोमिनियम में निवेश को उल्लेखनीय रूप से प्रोत्साहित नहीं करेंगे, क्योंकि बढ़ी हुई लागत का असर आवास की कीमतों पर पड़ेगा, जबकि लोगों की खरीद क्षमता में वृद्धि नहीं हुई है। उन्हें उम्मीद थी कि स्वतंत्र मकानों और पूल विला का विकास बढ़ेगा, खासकर लक्जरी परियोजनाओं का।

डेवलपर विला परियोजनाओं की ओर बढ़े

स्थानीय फुकेत डेवलपरों ने आम तौर पर अलग-अलग मूल्य वर्गों में विला पर ध्यान केंद्रित किया है। इनमें 10 राय से कम क्षेत्र वाले छोटे प्रोजेक्ट भी शामिल हैं, जिनमें सिर्फ नौ तक इकाइयां होती हैं। फत्थानन ने कहा कि प्रांत में भूमि आवंटन के लिए आवेदनों में पिछले वर्ष की तुलना में 50% से अधिक गिरावट आई है।

उन्होंने इस गिरावट के लिए थाई खरीदारों की कमजोर खरीद क्षमता, ऋण आवेदन सफल न होने, ऊंचे घरेलू कर्ज और कमजोर जन-बाजार खंड को जिम्मेदार ठहराया। इसके बजाय डेवलपर अधिक संपन्न खरीदारों, खासकर लगातार पहुंच रहे विदेशी ग्राहकों को ध्यान में रखकर छोटी परियोजनाओं की ओर बढ़ रहे थे।

उन्होंने यह भी कहा कि नामधारी स्वामित्व व्यवस्थाओं के खिलाफ कार्रवाई और 30 वर्षीय पट्टों की सीमाएं विदेशी खरीदारों के फैसलों को प्रभावित कर रही थीं। उन्होंने सुझाव दिया कि पट्टों की अवधि 50 वर्ष तक बढ़ाने से विदेशी खरीदारों का भरोसा बढ़ सकता है। इसके लिए विरासत हस्तांतरण पर रोक और देश छोड़ते समय संपत्ति वापस बेचने की अनिवार्यता जैसी शर्तें रखी जा सकती हैं।

प्रमुख निवेश 202.512 अरब बाट तक पहुंचे

प्रचाचात बिजनेस ने बताया कि रियल एस्टेट और खुदरा क्षेत्र के नौ बड़े समूहों का फुकेत में कुल निवेश 202.512 अरब बाट है।

Land and Houses के पास 36 इकाइयों वाली पूल-विला परियोजना है, जिसकी कीमत 1.5 अरब बाट है। Ananda ने 50 अरब बाट मूल्य के पूल विला लॉन्च किए हैं, जबकि Sansiri ने 40 अरब बाट मूल्य की 30 से अधिक परियोजनाएं जमा की हैं और 2030 तक फुकेत में अपने पोर्टफोलियो को 80 अरब बाट तक बढ़ाने की योजना बनाई है।

SC Asset स्थानीय डेवलपर Boat Pattana के साथ मिलकर 700 मिलियन बाट की Sea Theatre Rawai सुपर-लक्जरी विला परियोजना विकसित कर रही है और तीन वर्षों में फुकेत में 8 अरब बाट मूल्य का पोर्टफोलियो बनाने की योजना है। AssetWise और Rom Pho Property ने 2023 से अब तक 47.447 अरब बाट मूल्य की 16 परियोजनाएं विकसित की हैं। 2026 के लिए 10.1 अरब बाट मूल्य की छह और परियोजनाएं प्रस्तावित हैं। कंपनियों के पास फुकेत में 50 अरब बाट मूल्य का भूमि बैंक भी है।

Orasirin Holding 1.115 अरब बाट की कॉन्डोमिनियम परियोजना के साथ फुकेत में अपना पहला निवेश कर रही है। Kanda Property ने 2026 में थलांग में दो परियोजनाओं की योजना बनाई है, जिनमें चोएंग थले में 650 मिलियन बाट के पूल विला शामिल हैं। इसके अलावा बांग ताओ में दो-मंजिला टाउनहाउस, अर्ध-संयुक्त मकान और पूल विला बनाए जाएंगे।

Central Pattana Central Phuket Phase 2 के विस्तार के लिए 7 अरब बाट का निवेश कर रही है, जिससे फुकेत में उसका कुल निवेश 26 अरब बाट हो जाएगा। संबद्ध कंपनी CG Capital ने 5 अरब बाट मूल्य का आवासीय ब्रांड लॉन्च किया है और लायन में कॉन्डोमिनियम, विला और होटल वाली नई परियोजना की योजना बनाई है।

The Mall Group ने पहले ही केंद्रीय फुकेत में लगभग 150 राय भूमि पर एक बड़ी परियोजना में 20 अरब बाट से अधिक निवेश करने की योजना की घोषणा की थी।