外国人のプーケット不動産購入：ヴィラ、コンド、土地と名義株主リスク

外国人はプーケットで合法的に不動産を購入できますが、何を買うかによって法的な位置づけは大きく変わります。登録済みコンドミニアムの専有ユニット、ヴィラの建物そのもの、土地、賃借権、タイ法人の株式は、それぞれ別の資産です。この区別は現在とくに重要です。タイでは、プーケットを含め、外国人と関係する土地保有会社や名義株主（nominee shareholder）への審査が強化されており、外国人49％・タイ人51％という持株比率だけで適法になるわけではありません。

条件を満たす外国人は、法定の外国人枠の範囲内で、適格なコンドミニアムユニットをfreehold、つまり完全な所有権として本人名義で保有できます。一方、一般的なタイの土地を外国人個人が直接本人名義で所有することは、原則としてできません。ヴィラはさらに複雑です。建物とその下の土地が、法律上別々の人や法人に帰属することがあるからです。自分で住むために購入するなら、実際にどの権利を取得するのか、その権利が何年間続くのか、再売却や相続時にどうなるのかを確認する必要があります。賃貸収入が目的なら、コンドミニアムの規約、タイのホテル法（Hotel Act）、税務、管理体制、予定している賃貸モデルの適法性も確認が必要です。

• 外国人が保有できるもの
• タイ法人と名義株主リスク
• ヴィラ・住宅の購入
• コンド・アパートの購入
• Airbnb、月極賃貸、転貸
• オフプラン、法人取引、デューデリジェンス

外国人はプーケットで実際に何を購入できる？

Freeholdとleasehold：最初に理解すべき2つの用語

Freeholdは所有権を意味します。外国人が適法に保有できるコンドミニアムユニットでは、買主は専有部分だけでなく、共用財産に対する法定の共有持分も所有します。

Leaseholdは、契約で定められた期間に不動産を使用する賃借権です。土地の所有権ではありません。ヴィラではとくに重要な違いです。販売資料に「freehold villa」と書かれていても、外国人買主が建物の下の土地を所有していない場合があるためです。

ヴィラを検討するときは、「freeholdかleaseholdか」だけを聞かないでください。より重要なのは、何がfreeholdで、何がleaseholdなのか、土地は誰の名義なのか、そして建物の所有権をどの書類で証明できるのかです。

Condoとapartmentは法律上いつも同じ意味ではない

不動産広告では「condo」と「apartment」が曖昧に使われることがあります。しかし法律上、condominiumはタイのコンドミニアム法（Condominium Act）に基づく特定の所有制度です。外国人freeholdが約束されているなら、そのユニットに独立して譲渡可能なコンドミニアム権利証があるか確認してください。「販売中のapartment」と表示されているだけで、外国人が所有できる登録コンドミニアムユニットになるわけではありません。

タイ法人と名義株主の取締り：昔ながらのヴィラ保有スキームが危険な理由

長年、一部の外国人買主には、ヴィラの土地を保有する一般的な方法として、タイ人51％・外国人49％の株主構成でタイ法人を設立する方法が案内されてきました。しかし、51/49という比率だけで適法性が保証されるわけではありません。

タイ当局は今では表面的な持株比率だけを見ていません。タイ人株主が資金をどこから得たのか、本当に投資家なのか、実際に誰が会社へ資金提供しているのか、経済的利益を誰が受けているのか、同じタイ人の名前が多数の外国人関連会社に繰り返し登場していないか、株主構成が後にどう変わったかなどを調査できます。

また、異なる法律上の基準を混同してはいけません。外国人事業法（Foreign Business Act）とLand Codeは、「タイ法人」をまったく同じ基準で判断するわけではありません。ある形式的な持株比率を満たしていても、別の土地保有基準で問題になることがあり、タイ人株主が実質的に名義株主なら違法性が生じる可能性があります。

2025～2026年の取締り強化により、このリスクは単なる理論ではなくなっています。Department of Landsは資金源の確認を強化し、既存法人の構造も審査しています。また2026年の新しい登録管理では、外国人と関係する会社が株主や取締役を変更する際に、より多くの証拠が求められます。プーケットでは、Department of Landsによる公式審査が土地を保有する数千の法人を対象に行われ、別の捜査では疑わしい名義株主スキームが対象となっています。ただし、審査対象になったことは違法性が確定したことを意味しません。

最近の執行から分かるもう一つの重要点は、弁護士、会計士、会社設立サービスが組成したからといって、その仕組みが自動的に合法になるわけではないことです。タイ当局は名義株主ネットワークを支援した仲介者も捜査・訴追しています。会社が正式に登録され、決算を提出し、Land Officeで取引を完了していても、実質的な所有構造が違法な場合があります。

土地保有スキームが違法と判断されたらどうなる？

結果は具体的な法的問題によって異なります。捜査措置、資産の差押え・凍結、違法保有土地の処分命令、刑事手続、違法に発行された権利証の取消しは、それぞれ別の手続です。すべてを一括して「没収」と表現するのは正確ではありません。

Land Code上の違法な外国人土地保有では、土地を処分する期限が通常180日から1年の範囲で設定されることがあります。期限内に処分しなければ、強制的な処分に進む可能性があります。ヴィラ建物を外国人が別途所有している場合、その建物が法的にどう扱われるかはさらに複雑で、建物所有権の証拠、登録された権利、担保その他の負担、個別事案の事情によります。

外国人はプーケットでヴィラや住宅を買える？

外国人がヴィラを買うときに重要なのは、パンフレットに「villa freehold」と書かれているかどうかではありません。建物を法的に所有するのか、土地にどの権利を持つのか、その権利がどれだけ続くのか、売却・死亡・期間満了時に何が起こるのかを確認する必要があります。

土地とヴィラ建物は別々の法的問題

タイ法では、建物の所有権とその下の土地の所有権を分離して認めることがあります。そのため、一定の場合には外国人が住宅やヴィラの建物を所有し、土地は別の個人や法人が所有することが可能です。

登録されたsuperficies（地上権に近い法的権利）は特に重要になることがあります。土地所有者以外の人が、その土地上の建物や構造物を所有できるようにする権利だからです。ただし、「building freehold + land leasehold」として販売されているすべてのスキームが、自動的にこの保護を与えるとは考えないでください。独立した弁護士に、建物所有権を何の書類で証明するのか、土地権利証に実際にどの権利が登録されているのかを確認してもらう必要があります。

この区別は、名義株主を使った会社が取締り対象となった場合にも重要です。土地をタイ法人が所有し、住宅建物を外国人が別途所有している場合、会社に土地処分を命じるだけでは建物の扱いは決まりません。建物所有権の証拠、登録されたsuperficiesや賃借権、担保・負担、当事者を拘束する契約条件によって結果が変わります。建物を自動的に失うとも、自動的に保護されるとも考えるべきではありません。

登録された30年の土地lease：実際に何が得られる？

通常の不動産賃貸借では、1回の契約期間の上限は原則として30年です。3年を超える賃貸借は書面で作成し、合意した長期期間について執行可能にするため管轄Land Officeで登録する必要があります。弁護士の前で契約に署名したり、署名を認証したりしても、Land Officeでの登録の代わりにはなりません。

適切に登録された賃貸借は、登録期間中に賃借人へ法的に執行可能な権利を与えます。単なる私的な約束に頼るのとは異なります。退職後の生活計画が数十年にわたりそのヴィラに住めることを前提にしているなら、重要なのは登録された権利です。

30年leaseを60年・90年にできる？

これはプーケットの不動産販売で最も誤解されやすい点の一つです。

契約に将来の更新条項を入れることはできますが、将来の更新約束は、現在すでに60年または90年の権利が登録されていることと同じではありません。Department of Landsと、プーケットの不動産に関する最高裁判例は、30+30+30として販売されたスキームを扱っています。その事件では、具体的事情に照らし、追加期間が法定30年上限を回避する試みと判断されました。

これはすべての更新条項が自動的に無効という意味ではありません。次の3つを明確に区別する必要があります。

• 現在実際に登録されている30年
• 将来締結できる可能性のある新しい賃貸借または更新
• すでに60年または90年が保証されているという販売上の説明

50～60歳でヴィラを購入し、生涯住んだ後に残る権利を子どもへ引き継ぎたいと考えているなら、この違いは特に重要です。

タイは外国人に99年の土地leaseを認めた？

いいえ。一般的な外国人ヴィラ購入者に99年の土地賃借権を与える現行法はありません。2024年には99年leaseと、コンドミニアムの外国人枠を75％へ引き上げる政策案が公表されましたが、現行制度を置き換える法律にはなっていません。通常の賃貸借上限は依然として1期間30年、コンドミニアムの外国人枠は全ユニット総床面積の49％です。

土地所有者が土地を売って、賃借人を退去させることはできる？

賃貸中の不動産が売却されたからといって、有効な賃貸借が自動的に終了するわけではありません。Civil and Commercial Codeでは、新しい所有者が保護される賃貸借関係における旧貸主の権利と義務を原則として承継します。長期leaseを正しく登録すべき理由の一つです。

ただし、すべての付随合意が土地と一緒に自動承継されるとは限りません。購入オプション、さらに30年更新するという別の約束、その他の個人的義務は別途法的分析が必要になることがあります。また、登録済みleaseでも、賃借人自身が有効な解除条件に違反すれば契約が終了する可能性があります。

30年が終わる前にleaseholdヴィラを売却できる？

可能な場合がありますが、契約を慎重に確認してください。権利譲渡や転貸が可能かどうかは契約と適用法によります。再売却しても、賃貸期間が自動的に新しい30年へリセットされることはありません。

登録leaseが17年しか残っていないヴィラなら、次の買主が自動的に新しい30年を取得すると考えてはいけません。土地所有者と新しい賃貸借を交渉することはできますが、それは土地所有者の関与と適切な登録が必要な別の法律行為です。残存期間は将来の再売却価値に大きく影響する可能性があります。

子どもは残りの賃貸期間を相続できる？

一般的なタイの土地賃貸借が子どもに自動的に承継されるとは考えないでください。賃借権の相続はfreehold所有権の相続より複雑で、契約内容、権利の性質、関連判例によって変わる可能性があります。2026年にプーケットからDepartment of Landsへ提出された相談例では、契約に譲渡条項があっても、残存賃貸期間を相続人名義で登録することが争いになる可能性が示されています。

相続が購入計画の重要部分なら、署名前に承継方法を検討してください。目的に応じて、弁護士は登録leaseとsuperficies、Sap-Ing-Sith、その他の合法的に登録できる権利を比較できます。通常のleaseholdが、相続可能なfreeholdと同じように機能すると仮定してはいけません。

手付金を払う前のヴィラ・デューデリジェンス

土地については、正確な権利証の種類、登記所有者、境界、抵当権、差押え、地役権、法的に確保された道路アクセス、国有地・森林地・都市計画・環境上の問題を確認してください。Chanoteは一般にヴィラ取引で最も強く、よく知られた所有権証書ですが、他の土地書類が自動的に無効というわけではありません。権利内容や測量上の特徴が異なります。

建物については、建築許可、承認図面と実際の建築物の比較、建物所有権の証拠、用途地域、必要な環境承認、設備・インフラ接続、共用部分に関する義務を確認してください。

契約では、実際に登録される権利、更新、譲渡、転貸、承継、債務不履行、土地売却、紛争解決条項を確認します。leaseやその他の土地権利が終了したときに建物がどうなるかも確認してください。期間中に建物を所有しているという事実だけでは、土地権利終了後に何が残るかは決まりません。

売主、デベロッパー、仲介業者側の弁護士だけに頼らず、買主本人を代理する独立したタイの不動産弁護士を利用してください。ラワイを長期居住地として検討しているなら、ラワイでの生活ガイドで日常生活の実務面を別途確認できます。

ヴィラを賃貸投資として買う場合

予定する賃貸モデルが合法か確認する前に、利回りだけを計算しないでください。実際の賃貸運営者、管理契約、必要な許認可、維持費、プール・庭の費用、季節変動、空室、将来売却するときに土地leaseが何年残るかを確認する必要があります。

デベロッパーが「7％保証利回り」を広告しているなら、法的に誰が保証するのか、保証期間、7％が総収入ベースか費用控除後の純収入か、どの条件で支払いを停止できるのか、保証者に実際の支払能力があるのかを確認してください。

外国人がプーケットでコンドやアパートを購入する方法

外国人はいつコンドをfreeholdで所有できる？

条件を満たす外国人買主は、コンドミニアムユニットを本人名義で直接所有できます。外国人のコンドミニアム所有に関するDepartment of Landsの規則では、外国人所有はコンドミニアム全ユニットの総床面積の49％を超えることができません。単純に「住戸数の49％」という意味ではありません。

コンドミニアム法人（condominium juristic person）、つまり建物の法的管理主体は、譲渡に必要な外国人枠の確認書や債務なし証明などを発行します。買主は、その取引に適用される外国人所有資格と、資金源・外貨送金の証明要件も満たす必要があります。

外国人freeholdコンドは、タイ法人を通じて保有するヴィラとは根本的に異なります。適法に登録されたコンドミニアムでは、建物が建つ土地は共用財産の一部です。ユニット所有者は専有部分とともに、共用財産に対する法定共有持分を持ちます。

コンドの下の土地が当初違法に取得されていたら？

これは、外国人が別途所有する住宅の下の土地を会社が引き続き所有しているヴィラのケースとは異なります。コンドミニアムが適切に登録された後、元デベロッパーが土地の別個の所有者として残り、ユニット所有者の下の土地を自由に売れる仕組みではありません。

それでも権利証の履歴は重要な場合があります。当初の土地取得、土地権利証、またはコンドミニアム登録自体が違法だった場合、Land Officeでの訂正・取消手続や裁判手続が問題になる可能性があります。現在のコンド所有者全員が自動的にユニットを失うと断定するのも不正確ですし、過去の権利瑕疵が後の権利に絶対影響しないと断定するのも安全ではありません。

所有履歴が異例な既存プロジェクトの中古物件や、デベロッパーが公的な争いに関係している場合、弁護士にコンドミニアム登録、基礎となる土地権利の履歴、建築許可、プロジェクトに影響するLand Office・裁判所・行政手続を確認してもらってください。

コンド購入手続は通常どう進む？

1. 多額の返金不可金を支払う前に、独立した法務デューデリジェンスを行います。
2. 売主と個別のコンドミニアム権利証を確認します。
3. 譲渡に利用できる外国人枠が残っているか確認します。
4. コンドミニアム法人から、債務・枠に関する証明を含む譲渡必要書類を取得します。
5. 所有方法に応じて必要な資金源・外貨送金の証明を準備します。
6. 抵当権やその他の登録負担を確認します。
7. Land Officeで譲渡と登記を完了します。
8. 譲渡後は権利証と銀行証明を安全に保管します。

タイ法は、すべての単純なコンドミニアム譲渡で弁護士の利用を義務づけているわけではありません。ただし、外国人が多額を投資する場合、オフプランを買う場合、賃貸プログラムに依存する場合は、独立した法的確認が合理的です。

外国籍の子どもはコンドを相続して保有し続けられる？

Freeholdコンドは遺産に含めることができますが、外国人相続人が保有を続けられるかはCondominium Actの外国人所有規則に従います。Section 19 septemでは、適格な外国人所有カテゴリーに該当しない外国人相続人は60日以内に所管官庁へ通知し、最長1年以内にユニットを処分する必要が生じる場合があります。

すべての外国人相続人が必ず売却しなければならないわけではありません。子どもがコンドを保有できるかは、その法的地位と適用される外国人所有規則によります。子どもへの承継が購入目的の一部なら、タイの相続・不動産に詳しい専門家の助言を事前計画に含めてください。

コンドのデューデリジェンスは権利証だけでは不十分

売買契約だけでなく、コンドミニアムの財務・管理書類も確認してください。共用管理費（CAM）、修繕積立基金、未払い金、大規模修繕予定、建物保険、管理品質、駐車場、利用制限を確認します。

古い建物では、きれいなロビーより建物状態や管理品質の方が重要なことがあります。新築プロジェクトでは、実際に引き渡された仕様、共用部、管理上の約束を法的書類や完成建物と照合してください。

賃貸収入目的でコンドを買う場合

手付金を払う前にコンドミニアム規約を読んでください。 コンドミニアム法では、登録された規約によって専有部分と共用財産の利用・管理が定められます。Freehold所有だからといって、ユニットを自由な方法で使えるわけではありません。

一部のコンドミニアムは、日貸し・週貸し、ゲストの出入り、宿泊人数、アクセスカード、商業的利用を制限しています。タイ最高裁判決4215/2564では、所有者・家族・月極借主による居住利用は認める一方、日単位の宿泊を禁止したコンドミニアム規約が扱われました。

月極賃貸を認めている建物だからといって、Airbnb型の短期宿泊も認めるとは限りません。逆に、法的確認なしに、どのコンドミニアムでも年単位の賃貸を当然に全面禁止できると考えるべきでもありません。実際に登録された規約、適法に変更された規定、現在の内部ルールを確認してください。

プーケットのコンドやヴィラは賃貸できる？ Airbnb、月極、税金、転貸

タイの「Airbnb 30日ルール」は実際には何を意味する？

「30日未満の賃貸は違法」という表現はよく使われる要約ですが、Hotel Actの正確な条文表現ではありません。法律上は、居住用として提供され、月単位またはそれより長い期間についてのみ料金を取る宿泊はホテルの定義から除外されます。

1泊、1週間などの短期有料宿泊は、原則としてHotel Act上の別途検討が必要です。ただし、適法なホテル制度の下で運営されている場合や、別の法定非ホテル宿泊の除外に該当する場合は異なります。Airbnb、Booking.com、仲介業者、直接予約のどの方法で受け付けるかだけで法的分類が変わるわけではありません。

8室・30人ルールならAirbnbは自動的に合法？

いいえ。2023年の省令は、合計8室以下・宿泊者30人以下の一部小規模宿泊施設に手続を設けました。しかし、この除外は自動適用ではありません。運営者は登録官へ届出を行い、施設の検査を受け、登録官の確認書を取得する必要があります。その確認書は5年間有効です。

建物用途やその他の許認可も引き続き重要です。プーケット当局は最近、適切な建築・用途許可やホテル営業許可なしにホテルとして運営されていた疑いのある住宅・コンドミニアム建物を検査しています。不動産を所有することと、そこでホテル型宿泊を合法的に営業できることは別の法的問題です。

外国人所有者は個人名義でコンドを月極賃貸できる？

タイ税法は個人が受け取る賃貸収入を明確に認めています。そのため、外国人所有者が本人名義の不動産から家賃を受け取るだけで、税法上タイ法人の設立が必須になるわけではありません。

ただし、受動的な賃貸が積極的に運営する賃貸事業へ変わると、法的分析も変わる可能性があります。Foreign Business Actでは非タイ人の自然人を「外国人」と扱い、公式投資ガイダンスでは資産賃貸を外国事業として行う場合、サービス業として扱われると説明されています。1室のコンドを月極で貸す外国人所有者すべてにForeign Business Licenseが必須だという一律のルールは確認されていません。一方で、不動産所有権だけで外国人が複数ユニット、ゲストサービス、宿泊事業を自由に運営できるわけでもありません。

本人がタイ国内で賃貸運営を行うことが投資モデルの前提なら、購入前に弁護士と会計士へForeign Business Act、就労許可、税務、営業許可の要件を確認してください。

ヴィラやコンドを借りてから転貸する場合は？

これは所有者が自分の物件を賃貸する場合とは異なります。転貸とは、借主が自分で借りている物件の全部または一部を別の人へ再び貸すことです。

Civil and Commercial Codeでは、契約で許可されていない限り、借主は原則として第三者へ転貸したり賃借権を譲渡したりできません。プーケットのヴィラやコンドを長期で借り、その後観光客へ貸す予定なら、まず原契約を確認し、契約上必要な貸主の同意を取得してください。

所有者の同意だけで十分とは限りません。コンドミニアム規約が予定する利用を制限することがあります。再賃貸が日単位・週単位なら、Hotel Act、税務、事業規制も別途問題になります。

タイの賃貸収入への課税

タイ国内の不動産から得る家賃はタイ源泉所得です。Revenue Codeは不動産賃料を課税所得として扱い、現在のRevenue Departmentの様式には、該当する賃貸所得について年次・半期の個人所得税申告が含まれます。

通常の不動産賃貸は一般にVAT免税ですが、通常の住宅賃貸の税務扱いをホテルや宿泊サービスへ自動的に適用してはいけません。控除、源泉税、税務上の居住地、租税条約、申告義務は納税者ごとの事情で変わるため、自分の数字はタイの会計士に確認してください。

借主・宿泊者が外国人の場合のTM30

タイの入管規則では、外国人を一時的に宿泊させる住宅所有者、世帯主、貸主、ホテル管理者に対し、24時間以内の所定宿泊届出を求めています。公式TM30制度はホテルだけでなく賃貸住宅やアパートも対象です。

通常の月極住宅賃貸にもこの義務が適用される場合があるため、賃貸管理手続に入管届出を組み込んでください。

賃貸利回り目的で買う前のチェックリスト

• 月極の住宅賃貸ですか、それとも短期・1泊単位の宿泊ですか？
• 短期なら、どのホテル営業許可または小規模宿泊の確認書が、その物件と運営者を具体的に対象にしていますか？
• 建物は予定する用途について法的に承認されていますか？
• コンドミニアム規約や開発プロジェクトのルールはその利用を認めていますか？
• 法的な貸主または運営者は誰ですか？
• タイでゲスト管理やその他の業務を実際に行うのは誰ですか？
• どの税務申告とTM30手続が必要ですか？
• 実際の管理費、CAM、修繕積立基金、修理費、光熱費、空室コストはいくらですか？
• 利回り保証があるなら、誰が保証し、支払いが止まった場合はどうなりますか？

プーケットでオフプラン物件を購入する

オフプラン購入では、これまで説明した所有権上のリスクに、デベロッパーのリスクと完成リスクが加わります。高額な予約金や分割金を払う前に、正確なデベロッパー法人、登録資本金、土地所有者、土地権利証、抵当権、建築許可、該当する場合の土地分譲・開発許可、環境承認、承認図面、工事スケジュールを確認してください。

環境影響評価（Environmental Impact Assessment、EIA）または初期環境審査（Initial Environmental Examination、IEE）が必要なプロジェクトでは、タイの公式Smart EIAシステムでプロジェクトの環境記録を確認できます。すべてのプロジェクトに同じ環境承認が必要なわけではなく、種類、規模、場所によって異なります。

契約には、工事マイルストーン、完成・譲渡期限、延長条項、解除・返金の救済、許可取得や譲渡ができなかった場合の結果を明記すべきです。Escrowは、実際に有効なエスクロー契約が存在するときだけ保護策と考えるべきであり、タイのオフプラン販売に常に付く仕組みではありません。

オフプランのコンドでは、最終譲渡時に外国人枠をどう扱うか確認してください。オフプランのヴィラでは、最終的に何を取得するのかを今の段階から明確にします。建物所有権なのか、登録leaseなのか、superficiesなのか、別の権利なのかを確認してください。「後で全部整える」という約束はデューデリジェンスの代わりにはなりません。

ヴィラを保有する既存タイ法人を買収する場合

既存会社の株式を取得することは、問題のない新しい土地権利証を受け取ることと同じではありません。会社は引き続き登記上の土地所有者であり、買主は会社とその過去の履歴を一緒に引き継ぎます。

その履歴には、過去の株主資金、名義株主リスク、税務債務、会計上の問題、負債、抵当権、株主貸付、訴訟、従業員、契約、許認可問題などが含まれる可能性があります。株式を買っても、過去の違法な土地保有構造が消えるわけではありません。

デューデリジェンスでは、会社の法定株主名簿、Department of Business Development（DBD）への届出、過去の株主・取締役変更、株券、財務諸表、税申告、債務、抵当権、土地権利証、建築許可、タイ人株主が出資資金をどう用意したかの証拠を確認すべきです。現在のDBD実務では、登記当局へ提出された株主リストの写しだけを、現在の株主が誰かを確定する決定的証拠と考えるべきではありません。

不動産直接譲渡と会社株式譲渡：費用・税金・リスク

Land Officeの通常の譲渡登録手数料は、特別な軽減がなければ原則として評価額の2％です。一部住宅取引に対する一時的な0.01％措置は現在2027年6月30日まで続いていますが、買主がタイ人自然人である適格取引に限定されています。外国人買主は自分にもこの軽減が適用されると考えないでください。

純粋な株式取引では、土地は買主個人へ譲渡されず会社名義のままです。しかし、そのため取引が「非課税」になったり、自動的に安くなったりするわけではありません。会社の過去の履歴から生じるリスクはむしろ大きいことがあります。取引構造を選ぶ前に、その取引に即した法務・税務アドバイスを受けてください。

プーケット不動産で使えるその他の合法的権利：Superficies、用益権、Sap-Ing-Sith

Superficies

Superficiesは、土地所有者以外の人がその土地上の建物や構造物を所有できるようにする登録権利です。土地は別の人が所有したまま、外国人がヴィラ建物の法的所有権を持ちたい場合に特に重要になることがあります。

用益権（Usufruct）

用益権は、土地所有権を元の所有者に残したまま、占有・使用・収益の権利を与えます。所有権そのものではありません。一定期間または権利者の生存期間を対象に設定でき、終身用益権は権利者の死亡で終了します。

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sithは2019年に創設された独立した法定登録権利です。最長30年間存続でき、譲渡、相続、担保設定について通常の賃貸借や用益権と異なる特徴があります。すべての外国人ヴィラ買主にとって自動的に最善というわけではありませんが、譲渡や承継が重要なら検討する価値があります。

タイ人配偶者を通じた土地保有

タイ人配偶者は、自らの法的資格で土地を所有できます。それによって外国人配偶者が土地所有者になるわけではありません。Land Officeは資金源や配偶者の特有財産に関する手続を適用します。また現在の名義株主取締りでは、タイ人配偶者が実質的に外国人配偶者のために土地を保有しているように見える仕組みへの審査も厳しくなります。

Land Code Section 96 bis

外国人が内務大臣の許可と最低4,000万バーツの適格投資により、住宅用土地を最大1ライ取得できる非常に限定的な法定ルートがあります。タイ政府の現在の案内では、その適格投資を少なくとも5年間維持する必要があります。一方、古いBOI資料には今も3年と記載されたものがあるため、この例外的ルートを実際に利用するなら、行動前に現行の実施要件を直接再確認してください。

これは一般の外国人買主がプーケットのヴィラを購入する通常の方法ではなく、そのように理解すべきではありません。

相続とBOIの例外

一定の場合、外国人の法定相続人はLand Codeの許可や面積制限の下で土地を取得できることがあります。BOIの投資奨励を受けた企業も、承認された奨励事業のために土地権利を得られる場合があります。どちらも個人が休暇用住宅を買う一般的な方法ではありません。

結論：物件を選ぶ前に、取得する法的権利を決める

外国人買主にとって「プーケット不動産」は、まったく異なる法的資産を意味します。本物のコンドミニアム権利証、土地を伴わない建物所有権、登録された30年の土地賃借権、別の物権、または不動産を保有する会社の株式などです。

堅実な購入判断は、自分が実際にどの権利を買うのか正確に確認することから始まります。一般的に使われている仕組みだから合法とは限りません。49/51会社が自動的に合法になるわけでもありません。30+30+30の約束は登録済み90年権利ではありません。また、コンドやヴィラを合法的に所有していても、短期賃貸まで自動的に合法になるわけではありません。

多額の返金不可金を支払う前に、独立したタイの不動産弁護士に、権利証、会社履歴、建築許認可、登録権利、コンドミニアム規約、予定する賃貸モデルを確認してもらってください。

よくある質問

外国人はプーケットでヴィラを買える？

一定の場合、外国人がヴィラ建物そのものを所有することは可能ですが、その下の土地を通常の方法で本人名義に直接所有することは原則できません。そのため適法なヴィラ構造では、建物所有権と土地に対する登録権利を明確に分けて考える必要があります。

外国人はプーケットでコンドやアパートを買える？

はい。条件を満たす外国人は外国人枠の範囲内でコンドミニアムユニットを直接所有できます。「apartment」と表示されている物件で外国人freeholdが約束されている場合は、独立した権利証を持つ登録コンドミニアムユニットか確認してください。

外国人はプーケットの土地を所有できる？

原則として外国人個人名義では直接所有できません。非常に限定的な個人向け例外にはSection 96 bisや一部の相続ケースがあります。BOIの土地権利は承認された投資奨励企業・事業のためのもので、一般の個人購入向けではありません。

タイ人株主が51％なら、ヴィラ用のタイ法人は合法？

比率だけでは合法性は判断できません。タイ人株主が実際の投資家であり、会社が合法的に土地を保有できる資格を持ち、構造全体が土地法と外国人事業関連法の両方に従う必要があります。

Nominee shareholderとは？

この文脈のnomineeとは、タイ人所有の外観を作るために名義を使われる一方、実際の資金、経済的利益、支配が外国人側に残り、法律回避のために利用される人を指します。

プーケットの30年leaseholdは安全？

適切に作成・登録された賃貸借は登録期間中に意味のある執行可能な権利を与えますが、土地所有権そのものではありません。土地権利証、契約条件、建物所有権、土地所有者を購入前にすべて確認してください。

30+30+30は法的に保証される？

いいえ。将来の更新約束は、現在登録された60年または90年の不動産権利と同じではありません。プーケットに関する判例は、30+30+30を当初から保証済みと扱うリスクを明確に示しています。

Leaseholdヴィラを再売却すると自動的に新しい30年になる？

なりません。残存期間、譲渡権、土地所有者の関与を確認する必要があります。本当に新しい30年契約は別個の法的合意です。

子どもはleaseholdヴィラの権利を相続できる？

一般的な土地賃貸借が自動的に相続人へ移ると考えないでください。承継は具体的な権利と契約に左右されるため、家族計画で重要なら購入前に相続方法を設計し確認する必要があります。

外国籍の子どもはfreeholdコンドを相続して保有できる？

コンドは相続財産に含めることができますが、相続人は外国人所有要件を引き続き満たす必要があります。条件を満たさない外国人相続人にはCondominium Act上の通知・処分義務が適用されることがあります。

プーケットのコンドをAirbnbに出せる？

所有権だけでは十分ではありません。日貸し・週貸し宿泊はHotel Actの要件を受ける可能性があり、コンドミニアム規約が短期滞在を禁止・制限することもあります。1か月以上の住宅賃貸は別の法的カテゴリーですが、税務、コンド規約、その他の遵守事項は確認が必要です。

コンドを借りてから転貸できる？

元の賃貸借が許可しているか、必要な同意を得た場合に限ります。所有者が同意していても、コンド規約やHotel Actによって追加制限がかかることがあります。

タイは外国人の土地leaseを99年に延長し、コンド外国人枠を75％にした？

これらの数字は2024年の政策提案に由来し、現在施行されている法制度ではありません。通常の賃貸借上限は1期間30年、コンドミニアム外国人枠は全ユニット総床面積の49％のままです。将来、正式に施行される法改正があれば変更される可能性があります。