Vastgoed op Phuket kopen als buitenlander: villa’s, condo’s, grond & nominee-risico

Buitenlanders kunnen legaal vastgoed kopen op Phuket, maar hun juridische positie verschilt sterk naargelang ze een condominium, het gebouw van een villa, grond, een huurrecht of aandelen in een Thaise vennootschap kopen. Dat onderscheid is belangrijker dan ooit: Thailand controleert buitenlandse betrokkenheid bij grondhoudende vennootschappen en nominee-aandeelhouders strenger, ook op Phuket. Een constructie is niet automatisch legaal omdat ze formeel uit 49% buitenlandse en 51% Thaise aandeelhouders bestaat.

Een buitenlandse koper die aan de voorwaarden voldoet, kan binnen het wettelijke buitenlandse quotum een geschikte condominiumunit in freehold, dus in volle eigendom, op eigen naam bezitten. Gewone Thaise grond kan een buitenlandse particulier daarentegen in principe niet rechtstreeks op eigen naam bezitten. Bij een villa ligt het ingewikkelder, omdat het gebouw en de grond eronder juridisch afzonderlijke activa kunnen zijn. Koopt u om zelf op Phuket te wonen, dan moet u weten welk recht u werkelijk krijgt, hoe lang het duurt en wat er bij wederverkoop of nalatenschap gebeurt. Koopt u voor huurinkomsten, dan moet u daarnaast de condominiumregels, de Thaise Hotel Act, belastingen, het beheer en de legaliteit van het geplande verhuurmodel controleren.

• Wat buitenlanders kunnen bezitten
• Thaise vennootschappen en nominee-risico
• Een villa of huis kopen
• Een condo of appartement kopen
• Airbnb, maandverhuur en onderverhuur
• Off-plan, vennootschappen en due diligence

Wat kan een buitenlander werkelijk kopen op Phuket?

Freehold en leasehold: de twee termen die u moet begrijpen

Freehold betekent eigendom. Bij een geschikte condominiumunit die een buitenlander wettelijk mag bezitten, is de buitenlandse koper eigenaar van de unit en van zijn wettelijke mede-eigendomsaandeel in de gemeenschappelijke eigendom.

Leasehold betekent een recht om vastgoed gedurende een bepaalde periode te gebruiken op grond van een huur- of leaseovereenkomst. Het is geen eigendom van de grond. Vooral bij villa’s is dit onderscheid belangrijk, omdat verkoopmateriaal kan spreken over een “freehold villa” terwijl de buitenlandse koper de grond onder het gebouw niet bezit.

Vraag bij een villa daarom niet alleen: “Is dit freehold of leasehold?” Vraag preciezer: wat is exact freehold, wat is exact leasehold, wie bezit de grond en welk document bewijst mijn eigendom van het gebouw?

Condo en appartement betekenen juridisch niet altijd hetzelfde

In vastgoedadvertenties worden “condo” en “appartement” vaak losjes gebruikt. Juridisch is een condominium echter een specifiek eigendomsregime onder de Thaise Condominium Act. Wordt buitenlandse freehold-eigendom beloofd, controleer dan of de unit een individuele condominiumtitel heeft die kan worden overgedragen. Een appartement dat te koop wordt aangeboden, is niet automatisch een condominiumunit.

Thaise vennootschappen en de aanpak van nominees: waarom de oude villaconstructie riskant is

Jarenlang kregen sommige buitenlandse kopers te horen dat de gebruikelijke manier om villagrond te houden bestond uit een Thaise vennootschap met 51% Thaise en 49% buitenlandse aandeelhouders. Het probleem is dat 51/49 op zichzelf geen wettelijke veilige haven is.

Thaise autoriteiten kijken inmiddels verder dan het percentage op papier. Ze kunnen onderzoeken waar Thaise aandeelhouders hun geld vandaan haalden, of ze echte investeerders zijn, wie de vennootschap werkelijk financiert, wie het economische voordeel ontvangt, of dezelfde Thaise namen in veel buitenlandse verbonden vennootschappen voorkomen en hoe de aandeelhoudersstructuur later veranderde.

Daarnaast gelden verschillende juridische toetsen die niet door elkaar mogen worden gehaald. De Foreign Business Act en de Land Code gebruiken niet één universele definitie van een “Thaise vennootschap”. Een vennootschap kan aan één formele procentuele toets voldoen en toch onder een andere grondbezittoets problemen hebben, of omdat de Thaise aandeelhouders in werkelijkheid nominees zijn.

De verscherpte handhaving in 2025–2026 heeft dit tot een concreet risico gemaakt. Het Department of Lands heeft controles van de herkomst van gelden aangescherpt, bestaande vennootschapsstructuren worden onderzocht en nieuwe registratiemaatregelen uit 2026 vragen meer bewijs wanneer buitenlandse verbonden vennootschappen van aandeelhouder of bestuurder veranderen. Op Phuket heeft een officiële screening van het Department of Lands duizenden rechtspersonen met grondbezit omvat, terwijl afzonderlijke onderzoeken zich op vermoedelijke nominee-structuren richten. Het aantal onderzochte vennootschappen is niet hetzelfde als het aantal bewezen overtredingen.

Een andere belangrijke les uit recente zaken is dat een constructie niet legaal wordt doordat een advocaat, accountant of oprichtingsdienst ze heeft opgezet. Thaise autoriteiten hebben ook tussenpersonen in nominee-netwerken onderzocht en vervolgd. Een vennootschap kan geregistreerd zijn, jaarrekeningen indienen en een transactie bij het Land Office hebben voltooid, terwijl de onderliggende feitelijke eigendomsstructuur toch onrechtmatig is.

Wat gebeurt er als de grondbezitstructuur onrechtmatig blijkt?

De gevolgen hangen af van het concrete juridische probleem. Onderzoeksmaatregelen, beslag of bevriezing van activa, verplichte verkoop van onrechtmatig gehouden grond, strafprocedures en intrekking van een onrechtmatig afgegeven titel zijn verschillende processen. Ze mogen niet allemaal met het algemene woord “confiscatie” worden aangeduid.

Bij onrechtmatig buitenlands grondbezit onder de Land Code kan de termijn voor vervreemding in het algemeen tussen 180 dagen en één jaar worden vastgesteld. Wordt de grond niet binnen de opgelegde termijn vervreemd, dan kan gedwongen vervreemding volgen. Wat er gebeurt met het gebouw van een villa dat afzonderlijk eigendom van de buitenlander is, is ingewikkelder en hangt af van de geregistreerde gebouwrechten, eigendomsbewijzen, lasten en de feiten van de zaak.

Kunnen buitenlanders een villa of huis kopen op Phuket?

Voor een buitenlandse villakoper is niet doorslaggevend of in de brochure “villa freehold” staat. U moet weten of u juridisch eigenaar van het gebouw bent, welk recht u op de grond heeft, hoe lang dat recht duurt en wat er bij verkoop, overlijden of het einde van de looptijd gebeurt.

De grond en de villa zijn twee afzonderlijke juridische vragen

Het Thaise recht kan eigendom van een gebouw los erkennen van eigendom van de onderliggende grond. Daardoor kan een buitenlander in bepaalde gevallen eigenaar van een huis of van het gebouw van een villa zijn terwijl de grond aan een andere persoon of rechtspersoon toebehoort.

Een geregistreerd superficies-recht kan bijzonder belangrijk zijn, omdat het iemand die niet de grondeigenaar is in staat kan stellen eigenaar te zijn van gebouwen of constructies op die grond. Ga er echter niet van uit dat elk aanbod dat als “building freehold + land leasehold” wordt verkocht automatisch die bescherming geeft. Een onafhankelijke advocaat moet nagaan hoe de eigendom van het gebouw precies wordt bewezen en welke rechten werkelijk op de grondtitel zijn geregistreerd.

Dat onderscheid is ook belangrijk wanneer een vennootschap met een nominee-structuur wordt onderzocht of aangepakt. Bezit een Thaise vennootschap de grond en bezit de buitenlander afzonderlijk het huis, dan zegt een bevel aan de vennootschap om de grond te vervreemden op zichzelf nog niet wat er met het gebouw gebeurt. Dat hangt af van het bewijs van gebouweigendom, geregistreerde rechten zoals superficies of huurrechten, lasten en bindende contractvoorwaarden. Een koper mag niet aannemen dat het huis automatisch verloren gaat, maar evenmin dat het automatisch beschermd blijft.

De geregistreerde grondlease van 30 jaar: wat krijgt u werkelijk?

Voor een gewone huur van onroerend goed bedraagt de maximale looptijd in principe 30 jaar per termijn. Een huur voor meer dan drie jaar moet schriftelijk worden aangegaan en bij het bevoegde Land Office worden geregistreerd om gedurende de langere overeengekomen periode afdwingbaar te zijn. Een contract ondertekenen bij een advocaat of handtekeningen laten waarmerken vervangt de registratie bij het Land Office niet.

Een correct geregistreerde huur geeft de huurder afdwingbare juridische rechten gedurende de geregistreerde termijn. Dat is iets anders dan vertrouwen op een loutere private belofte. Als uw pensioenplan ervan afhangt dat u tientallen jaren in de villa kunt blijven wonen, is het geregistreerde recht van doorslaggevend belang.

Kan een lease van 30 jaar 60 of 90 jaar worden?

Dit is een van de meest verkeerd begrepen punten bij vastgoedverkoop op Phuket.

Een contract kan bepalingen over een toekomstige verlenging bevatten, maar een toekomstige verlengingsbelofte is niet hetzelfde als vandaag al een geregistreerd recht van 60 of 90 jaar bezitten. Het Department of Lands en een uitspraak van het Supreme Court over vastgoed op Phuket hebben constructies behandeld die als 30+30+30 werden verkocht. In die zaak werden de extra termijnen, op basis van de concrete feiten, beschouwd als een poging om de wettelijke limiet van 30 jaar te omzeilen.

Dat betekent niet dat elke verlengingsclausule automatisch ongeldig is. U moet drie verschillende zaken uit elkaar houden:

• 30 jaar die nu daadwerkelijk zijn geregistreerd;
• een mogelijke nieuwe huur of verlenging in de toekomst;
• een verkoopbelofte dat 60 of 90 jaar nu al gegarandeerd zijn.

Bent u 50 of 60 en koopt u een villa met de bedoeling er de rest van uw leven te wonen en resterende rechten later aan uw kinderen door te geven, dan is dit onderscheid bijzonder belangrijk.

Heeft Thailand leasecontracten van 99 jaar voor buitenlanders ingevoerd?

Nee. Er is momenteel geen geldende regel die een gewone buitenlandse villakoper een grondlease van 99 jaar geeft. In 2024 werden een lease van 99 jaar en een verhoging van het buitenlandse condominiumquotum tot 75% publiek voorgesteld, maar die voorstellen hebben het huidige rechtskader niet vervangen. De gewone maximale leaseperiode blijft 30 jaar per termijn en het buitenlandse condominiumquotum blijft 49% van de totale oppervlakte van alle units.

Kan de grondeigenaar verkopen en u daarna uitzetten?

De verkoop van verhuurd onroerend goed beëindigt een geldige huur niet automatisch. Volgens de Civil and Commercial Code neemt de nieuwe eigenaar binnen de beschermde huurrelatie in beginsel de rechten en verplichtingen van de vorige verhuurder over. Dat is nog een reden om een langlopende huur correct te registreren.

Ga er echter niet van uit dat elke nevenafspraak automatisch met de grond meegaat. Een aankoopoptie, een aparte belofte om nog eens 30 jaar te verlengen of andere persoonlijke verbintenissen kunnen anders worden beoordeeld. Een geregistreerde huur beschermt u ook niet tegen beëindiging wanneer u zelf een geldige beëindigingsgrond veroorzaakt.

Kunt u een leasehold-villa verkopen vóór de 30 jaar voorbij zijn?

Dat kan mogelijk, maar de overeenkomst moet zorgvuldig worden gecontroleerd. Rechten op overdracht en onderverhuur hangen af van het contract en het toepasselijke recht. Een wederverkoop zet de klok niet automatisch terug op een nieuwe periode van 30 jaar.

Heeft een villa nog 17 jaar van de geregistreerde huur over, dan mag de koper niet aannemen dat de aankoop automatisch een nieuwe looptijd van 30 jaar oplevert. Met de grondeigenaar kan een nieuwe huur worden overeengekomen, maar dat is een afzonderlijke rechtshandeling waarvoor diens medewerking en de juiste registratie nodig zijn. De resterende looptijd kan de wederverkoopwaarde aanzienlijk beïnvloeden.

Kunnen uw kinderen de resterende huurtermijn erven?

Ga er niet van uit dat een gewone Thaise grondhuur automatisch op uw kinderen overgaat. De vererving van huurrechten is ingewikkelder dan de vererving van freehold-eigendom en kan afhangen van de overeenkomst, de aard van het recht en relevante rechtspraak. Een vraag die in 2026 vanuit Phuket aan het Department of Lands werd voorgelegd, laat zien dat registratie van de resterende huurtermijn op naam van een erfgenaam betwist kan worden, zelfs wanneer de overeenkomst overdrachtsbepalingen bevat.

Als opvolging essentieel is voor uw plan, moet u dit vóór ondertekening laten uitwerken. Afhankelijk van het doel kan uw advocaat een geregistreerde lease vergelijken met superficies, Sap-Ing-Sith of een ander wettelijk geregistreerd recht, in plaats van ervan uit te gaan dat een gewone lease zich gedraagt als erfbare freehold-eigendom.

Due diligence van een villa vóór u een aanbetaling doet

Controleer voor de grond het exacte type titel, de geregistreerde eigenaar, grenzen, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, wettelijk gegarandeerde wegtoegang en mogelijke problemen met staats- of bosgrond, ruimtelijke ordening of milieu. Een Chanote is doorgaans de sterkste en bekendste eigendomstitel voor een villatransactie, maar andere gronddocumenten zijn niet automatisch ongeldig; ze geven andere rechten en hebben andere meetkundige kenmerken.

Controleer voor het gebouw de bouwvergunning, vergelijk de goedgekeurde plannen met wat werkelijk is gebouwd, verifieer het bewijs van gebouweigendom, bestemmingsregels, eventuele milieugoedkeuringen, nutsvoorzieningen en verplichtingen voor gemeenschappelijke delen.

Controleer in het contract welk recht exact wordt geregistreerd, verlenging, overdracht, onderverhuur, opvolging, wanprestatie, verkoop van de grond en geschillenregeling. Vraag ook wat er met het gebouw gebeurt wanneer de lease of een ander grondrecht eindigt. Eigendom van het gebouw tijdens de looptijd beantwoordt niet automatisch welke rechten overblijven nadat het onderliggende grondrecht afloopt.

Gebruik een onafhankelijke Thaise vastgoedadvocaat die voor u optreedt, en vertrouw niet uitsluitend op de advocaat van de verkoper, ontwikkelaar of makelaar. Overweegt u Rawai als woonplaats voor langere tijd, dan behandelt onze gids over wonen in Rawai de praktische kant van het dagelijks leven afzonderlijk van de eigendomsvraag.

Als u de villa als verhuurinvestering koopt

Bereken het rendement niet voordat u hebt bevestigd dat het geplande verhuurmodel legaal is. Controleer wie de verhuur zal exploiteren, de beheerovereenkomst, vereiste vergunningen, onderhoudskosten, zwembad- en tuinkosten, seizoensinvloeden, leegstand en de resterende looptijd van de grondlease bij een latere verkoop.

Adverteert een ontwikkelaar met een “gegarandeerd rendement van 7%”, vraag dan wie die garantie juridisch verstrekt, hoelang ze geldt, of 7% bruto of netto na kosten is, onder welke voorwaarden betalingen mogen stoppen en of de garant financieel in staat is de belofte na te komen.

Een condo of appartement op Phuket kopen als buitenlander

Wanneer kan een buitenlander een condo in freehold bezitten?

Een buitenlandse koper die aan de voorwaarden voldoet, kan een condominiumunit rechtstreeks op eigen naam bezitten. Volgens de regels van het Department of Lands voor buitenlandse condominium-eigendom mag buitenlandse eigendom niet meer bedragen dan 49% van de totale oppervlakte van alle units in het condominium. Het gaat dus niet simpelweg om 49% van het aantal appartementen.

De condominiumrechtspersoon — de rechtspersoon die het gebouw en de gemeenschappelijke delen beheert — levert documenten die bij de overdracht worden gebruikt, waaronder bevestiging van het buitenlandse quotum en een verklaring dat er geen achterstallige schulden zijn. De koper moet ook voldoen aan de wettelijke voorwaarden voor buitenlandse eigendom en aan de vereisten voor bewijs van herkomst of buitenlandse overmaking van gelden die op de transactie van toepassing zijn.

Buitenlandse freehold-eigendom verschilt fundamenteel van een villa die via een Thaise vennootschap wordt gehouden. Bij een correct geregistreerd condominium maakt de grond waarop het gebouw staat deel uit van de gemeenschappelijke eigendom. De eigenaars bezitten hun private units samen met hun wettelijke mede-eigendomsaandeel in die gemeenschappelijke eigendom.

Wat als de grond onder het condominium oorspronkelijk onrechtmatig werd verkregen?

Dat is niet hetzelfde scenario als een villa waarbij een vennootschap de grond onder een afzonderlijk door een buitenlander gehouden huis blijft bezitten. Zodra een condominium correct is geregistreerd, blijft de oorspronkelijke ontwikkelaar niet simpelweg afzonderlijke grondeigenaar die de grond onder de unit-eigenaars vrij kan verkopen.

De titelgeschiedenis kan wel belangrijk blijven. Was de oorspronkelijke grondverwerving, de titel of de condominiumregistratie zelf onrechtmatig, dan kunnen correctie- of intrekkingsprocedures bij het Land Office en mogelijk gerechtelijke procedures volgen. Het is onjuist om te zeggen dat elke bestaande condo-eigenaar zijn unit automatisch verliest, maar het is evenmin veilig om te stellen dat een vroeger titelgebrek latere rechten nooit kan raken.

Bij een bestaande wederverkoopunit in een project met een ongebruikelijke eigendomsgeschiedenis of een ontwikkelaar die bij een officiële procedure betrokken is, laat u uw advocaat de condominiumregistratie, de geschiedenis van de onderliggende grondtitel, bouwvergunningen en eventuele Land Office-, gerechtelijke of administratieve procedures controleren.

Hoe verloopt de aankoop van een condo doorgaans?

1. Laat vóór een aanzienlijke niet-terugbetaalbare betaling onafhankelijke juridische due diligence uitvoeren.
2. Controleer de verkoper en de individuele condominiumtitel.
3. Bevestig dat er voldoende buitenlands quotum beschikbaar is voor de overdracht.
4. Verkrijg de vereiste overdrachtsdocumenten van de condominiumrechtspersoon, waaronder certificaten over schulden en quotum.
5. Regel het bewijs van herkomst van gelden en buitenlandse valuta dat voor uw eigendomsvorm vereist is.
6. Controleer hypotheken en andere geregistreerde lasten.
7. Voltooi en registreer de overdracht bij het Land Office.
8. Bewaar de titel en bankbewijzen na de overdracht veilig.

De Thaise wet vereist niet bij elke eenvoudige condominiumoverdracht een advocaat. Voor een buitenlandse koper die een aanzienlijk bedrag investeert, off-plan koopt of op een verhuurprogramma vertrouwt, is een onafhankelijke juridische controle wel verstandig.

Kunnen uw buitenlandse kinderen uw condo erven en behouden?

Een freehold-condominium kan deel uitmaken van de nalatenschap, maar het recht van een buitenlandse erfgenaam om de unit te behouden blijft onderworpen aan de Condominium Act. Section 19 septem voorziet voor een buitenlandse erfgenaam die niet onder de toegelaten categorieën valt in een vervreemdingsprocedure: de bevoegde instantie moet binnen 60 dagen worden geïnformeerd en de unit kan binnen maximaal één jaar moeten worden vervreemd.

Dat betekent niet dat elke buitenlandse erfgenaam moet verkopen. Of uw kind de condominiumunit mag behouden, hangt af van zijn of haar juridische status en de toepasselijke regels voor buitenlandse eigendom. Is overdracht aan kinderen een belangrijk onderdeel van uw plan, neem dan Thaise erfrechtelijke en vastgoedadviezen mee in de planning.

Due diligence van een condo stopt niet bij de titel

Lees naast de koopovereenkomst ook de financiële en bestuursdocumenten van het condominium. Controleer common-area maintenance (CAM), het reservefonds, achterstallige bedragen, geplande grote herstellingen, gebouwverzekering, onderhoudskwaliteit, parkeren en gebruiksbeperkingen.

Bij oudere gebouwen kunnen staat en beheer belangrijker zijn dan een mooie lobby. Bij nieuwe projecten vergelijkt u de werkelijk geleverde specificaties, gemeenschappelijke delen en beheersbeloften met de juridische documenten en het afgewerkte gebouw.

Als u de condo voor huurinkomsten koopt

Lees de condominiumregels vóór u een aanbetaling doet. De condominiumwet vereist geregistreerde regels voor het gebruik en beheer van private en gemeenschappelijke eigendom. Freehold-eigendom betekent niet dat u de unit op eender welke manier mag gebruiken.

Sommige condominiums beperken dagelijkse of wekelijkse verhuur, gastentoegang, bezetting, toegangskaarten of commercieel gebruik. Uitspraak 4215/2564 van het Thaise Supreme Court behandelde condominiumregels die woongebruik door eigenaars, familie en maandhuurders toestonden, maar dagelijkse accommodatie verboden.

Ga er niet van uit dat een gebouw dat maandverhuur toestaat automatisch ook Airbnb-overnachtingen toestaat. Omgekeerd mag u zonder juridische controle evenmin aannemen dat elk condominium elke jaarhuur zonder meer volledig kan verbieden. Controleer de werkelijk geregistreerde regels, geldige latere wijzigingen en de huidige huisregels.

Mag u een condo of villa op Phuket verhuren? Airbnb, maandverhuur, belastingen en onderverhuur

Wat de Thaise “30-dagenregel voor Airbnb” werkelijk betekent

De veelgebruikte uitspraak “verhuur korter dan 30 dagen is illegaal” is een handige samenvatting, maar niet de exacte formulering van de Hotel Act. De wet sluit accommodatie voor woondoeleinden die uitsluitend per maand of voor een langere periode wordt aangerekend uit van de hoteldefinitie.

Betaalde overnachtingen, weekverhuur of andere tijdelijke accommodatie vereisen doorgaans een afzonderlijke beoordeling onder de Hotel Act, tenzij de woning binnen een geldig hotelregime wordt geëxploiteerd of onder een andere wettelijke uitzondering voor niet-hotelaccommodatie valt. Of de boeking via Airbnb, Booking.com, een makelaar of rechtstreeks gebeurt, verandert de juridische kwalificatie op zichzelf niet.

Maakt de regel van 8 kamers / 30 gasten Airbnb automatisch legaal?

Nee. Een ministeriële regeling uit 2023 creëerde een traject voor bepaalde kleine accommodaties met in totaal maximaal acht kamers en 30 gasten, maar de uitzondering geldt niet automatisch. De exploitant moet de bevoegde registratieautoriteit informeren, het pand moet worden geïnspecteerd en er moet een officiële bevestiging worden afgegeven. Die bevestiging is vijf jaar geldig.

Regels over het toegelaten gebruik van het gebouw en andere vergunningen blijven relevant. Autoriteiten op Phuket hebben recent woon- en condominiumgebouwen gecontroleerd die volgens de autoriteiten als hotels werden geëxploiteerd zonder de vereiste bouw-/gebruiks- en hotelbedrijfsvergunningen. De woning bezitten en er legaal hotelachtige accommodatie mogen uitbaten zijn twee verschillende juridische vragen.

Kan een buitenlandse eigenaar zijn condo als particulier per maand verhuren?

De Thaise belastingwet erkent uitdrukkelijk huurinkomsten van een natuurlijke persoon. Een Thaise vennootschap is dus niet louter om fiscale redenen vereist omdat een buitenlandse eigenaar huur ontvangt uit vastgoed dat hij persoonlijk bezit.

De juridische analyse kan veranderen wanneer passief verhuren een actief geëxploiteerde verhuuractiviteit wordt. Onder de Foreign Business Act geldt een niet-Thaise natuurlijke persoon als “foreigner”, en officiële investeringsrichtlijnen behandelen de verhuur van activa als een dienst wanneer die als buitenlandse bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend. Er is geen algemene regel die zegt dat elke buitenlandse eigenaar van één maandelijks verhuurde condo een Foreign Business License nodig heeft. Eigendom alleen geeft een buitenlander echter evenmin het recht om meerdere units, gastendiensten of een accommodatiebedrijf te exploiteren.

Als uw model ervan afhangt dat u de verhuur persoonlijk in Thailand beheert, laat dan vóór de aankoop door een advocaat en accountant de Foreign Business Act, werkvergunningen, belastingen en exploitatievergunningen controleren.

Wat als u zelf een villa of condo huurt en die vervolgens onderverhuurt?

Dat is iets anders dan een eigenaar die zijn eigen vastgoed verhuurt. Onderverhuur betekent dat een huurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk verder verhuurt aan iemand anders.

Volgens de Civil and Commercial Code mag een huurder in beginsel niet onderverhuren of zijn huurrechten aan een derde overdragen, tenzij de huurovereenkomst dat toestaat. Wilt u een villa of condo op Phuket langdurig huren en vervolgens aan toeristen verhuren, controleer dan eerst de huurovereenkomst en verkrijg elke vereiste toestemming van de verhuurder.

Toestemming van de verhuurder is slechts één van de vereisten. In een condominium kunnen de regels het geplande gebruik nog steeds beperken. Bij dagelijkse of wekelijkse verdere verhuur blijven bovendien de Hotel Act, belasting- en bedrijfsregels relevant.

Thaise belasting op huurinkomsten

Huurinkomsten uit vastgoed in Thailand zijn inkomsten uit Thaise bron. De Revenue Code classificeert vastgoedhuur als belastbaar inkomen en de huidige formulieren van het Revenue Department omvatten jaarlijkse en halfjaarlijkse aangiften voor relevante persoonlijke huurinkomsten.

Gewone verhuur van onroerend goed is doorgaans vrijgesteld van btw, maar pas die behandeling niet automatisch toe op een hotel- of accommodatiedienst. Aftrekposten, bronheffing, fiscale woonplaats, belastingverdragen en aangifteverplichtingen hangen af van de belastingplichtige. Laat uw eigen cijfers door een Thaise accountant controleren.

TM30 wanneer uw huurder of gast buitenlander is

De Thaise immigratieregels verplichten de huiseigenaar, het hoofd van het huishouden, de verhuurder of hotelmanager die een buitenlander tijdelijk huisvest om de vereiste verblijfskennisgeving binnen 24 uur te doen. Het officiële TM30-systeem geldt ook voor huurhuizen en appartementen, niet alleen voor hotels.

Deze verplichting kan zelfs bij een gewone maandelijkse woninghuur gelden. Neem de immigratiemelding daarom op in uw beheerproces.

Checklist vóór u specifiek voor huurrendement koopt

• Is uw model maandelijkse woningverhuur of kortdurende/overnachtingsaccommodatie?
• Welke concrete hotelvergunning of bevestiging voor kleinschalige accommodatie dekt bij kortverhuur het pand en de exploitant?
• Is het gebouw juridisch goedgekeurd voor het geplande gebruik?
• Staan de condominiumregels of projectregels de activiteit toe?
• Wie is juridisch de verhuurder of exploitant?
• Wie voert in Thailand het gastenbeheer en ander werk uit?
• Welke belastingaangiften en TM30-procedure zijn van toepassing?
• Wat zijn de werkelijke beheerkosten, CAM, reservefonds, reparaties, nutsvoorzieningen en leegstand?
• Als rendement wordt gegarandeerd: wie garandeert het en wat gebeurt er als de betalingen stoppen?

Off-plan vastgoed op Phuket kopen

Bij off-plan aankoop komen ontwikkelaars- en opleveringsrisico boven op de eerder besproken eigendomsvragen. Controleer vóór een aanzienlijke reserveringsvergoeding of termijnbetaling de exacte ontwikkelaarsvennootschap, het geregistreerde kapitaal, de grondeigenaar, grondtitel, hypotheken, bouwvergunning, eventuele vereiste vergunning voor verkaveling of grondontwikkeling (land allocation), milieuvergunningen, goedgekeurde plannen en bouwplanning.

Voor projecten waarvoor een milieueffectbeoordeling (Environmental Impact Assessment, EIA) of Initial Environmental Examination (IEE) vereist is, kan het officiële Thaise Smart EIA-systeem helpen om projectgebonden milieudossiers te controleren. Niet elk project heeft dezelfde milieugoedkeuring nodig; dat hangt af van type, omvang en locatie.

Het contract moet bouwmijlpalen, opleverings- en overdrachtstermijnen, verlengingsbepalingen, beëindigings- en terugbetalingsrechten en de gevolgen regelen wanneer vergunningen of overdracht niet kunnen worden voltooid. Escrow biedt alleen bescherming wanneer er werkelijk een geldige escrowregeling bestaat; het is geen universeel kenmerk van Thaise off-planverkopen.

Controleer bij een off-plan condo hoe het buitenlandse quotum bij de uiteindelijke overdracht wordt behandeld. Bepaal bij een off-plan villa nu al wat u uiteindelijk krijgt: gebouweigendom, een geregistreerde lease, superficies of een ander recht. Een belofte dat “alles later wordt geregeld” vervangt geen due diligence.

Een bestaande Thaise vennootschap kopen die een villa bezit

Aandelen in een bestaande vennootschap kopen is niet hetzelfde als een nieuwe, schone grondtitel krijgen. De vennootschap blijft de geregistreerde grondeigenaar; u neemt de vennootschap én haar geschiedenis over.

Die geschiedenis kan oude aandeelhoudersfinanciering, nominee-risico, fiscale verplichtingen, boekhoudproblemen, schulden, hypotheken, aandeelhoudersleningen, geschillen, werknemers, contracten en vergunningen omvatten. Een aandelenkoop wist een vroegere onrechtmatige grondbezitstructuur niet uit.

Due diligence moet onder meer het wettelijke aandeelhoudersregister van de vennootschap, dossiers bij het Department of Business Development (DBD), historische wijzigingen van aandeelhouders en bestuurders, aandeelbewijzen, jaarrekeningen, belastingaangiften, schulden, hypotheken, de grondtitel, bouwvergunningen en bewijs van de financiering door Thaise aandeelhouders omvatten. Volgens de huidige DBD-praktijk mag een kopie van een bij het register ingediende aandeelhouderslijst bovendien niet als doorslaggevend bewijs worden gezien van wie de aandelen vandaag werkelijk houdt.

Vastgoedoverdracht of aandelenoverdracht: kosten, belastingen en risico

De gewone registratievergoeding bij het Land Office bedraagt doorgaans 2% van de getaxeerde waarde, tenzij een specifieke vermindering geldt. De tijdelijke maatregel van 0,01% voor bepaalde woningoverdrachten loopt momenteel tot 30 juni 2027, maar is beperkt tot kwalificerende transacties waarbij de koper een Thaise natuurlijke persoon is. Een buitenlandse koper mag niet aannemen dat de vermindering voor hem geldt.

Bij een zuivere aandelenoverdracht blijft de grond op naam van de vennootschap in plaats van persoonlijk op de koper te worden overgedragen. Dat maakt de transactie niet “belastingvrij” en ook niet automatisch goedkoper. Het risico uit het verleden van de vennootschap kan juist veel groter zijn. Vraag transactiegericht juridisch en fiscaal advies voordat u een structuur kiest.

Andere legale vastgoedrechten op Phuket: Superficies, vruchtgebruik en Sap-Ing-Sith

Superficies

Superficies is een geregistreerd recht dat iemand die niet de grondeigenaar is in staat kan stellen eigenaar te zijn van gebouwen of constructies op de grond. Het kan bijzonder relevant zijn wanneer een buitenlander juridisch eigenaar van het gebouw van een villa wil zijn terwijl de grond van iemand anders blijft.

Vruchtgebruik (usufruct)

Vruchtgebruik geeft rechten op bezit, gebruik en genot terwijl de eigendom bij de grondeigenaar blijft. Het is geen eigendom. Een vruchtgebruik kan voor een vaste periode of voor het leven van de vruchtgebruiker worden gevestigd; een levenslang vruchtgebruik eindigt bij diens overlijden.

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith is een afzonderlijk wettelijk geregistreerd recht dat in 2019 is ingevoerd. Het kan tot 30 jaar lopen en heeft overdrachts-, erfrechtelijke en hypotheekkenmerken die verschillen van een gewone lease of vruchtgebruik. Het is niet automatisch de beste keuze voor elke buitenlandse villakoper, maar kan het bespreken waard zijn wanneer overdracht of opvolging belangrijk is.

Grond via een Thaise echtgenoot of echtgenote

Een Thaise echtgenoot of echtgenote kan grond op eigen juridische titel bezitten. Daardoor wordt de buitenlandse partner geen grondeigenaar. Het Land Office past procedures toe voor de herkomst van middelen en afzonderlijk vermogen, terwijl de huidige nominee-controles extra aandacht geven aan constructies die erop wijzen dat de Thaise partner de grond feitelijk voor de buitenlandse partner houdt.

Land Code Section 96 bis

Er bestaat een zeer beperkte wettelijke route waarbij een buitenlander, met toestemming van de minister van Binnenlandse Zaken en een kwalificerende investering van minstens 40 miljoen THB, maximaal één rai residentiële grond kan verwerven. Volgens de huidige richtlijnen van de Thaise overheid moet die investering minstens vijf jaar behouden blijven. Ouder BOI-materiaal noemt nog drie jaar. Wie deze uitzonderlijke route overweegt, moet daarom vlak vóór handelen de actuele uitvoeringsvereiste rechtstreeks verifiëren.

Dit is geen gewone route voor een particuliere buitenlandse koper om een villa op Phuket te kopen en moet ook niet zo worden voorgesteld.

Uitzonderingen voor erfenis en BOI

Buitenlandse wettelijke erfgenamen kunnen in bepaalde omstandigheden grond verwerven, onder voorbehoud van toestemming en oppervlaktegrenzen van de Land Code. Ook ondernemingen met BOI-investeringspromotie kunnen voor goedgekeurde activiteiten binnen die promotie grondrechten krijgen. Geen van beide is een algemene route voor de aankoop van een persoonlijke vakantiewoning.

Conclusie: kies eerst het juridische recht, daarna het vastgoed

Voor een buitenlandse koper kan “vastgoed op Phuket” juridisch heel verschillende dingen betekenen: een echte condominiumtitel, eigendom van een gebouw zonder de grond, een geregistreerde grondlease van 30 jaar, een ander zakelijk recht of aandelen in een vennootschap die het vastgoed bezit.

Een solide aankoopbeslissing begint met precies vaststellen welk recht u koopt. Een gebruikelijke praktijk is geen bewijs van legaliteit. Een 49/51-vennootschap is niet automatisch legaal. Een 30+30+30-belofte is niet hetzelfde als een geregistreerd recht van 90 jaar. En legaal eigenaar zijn van een condo of villa maakt kortetermijnverhuur niet automatisch legaal.

Laat vóór een aanzienlijke niet-terugbetaalbare betaling een onafhankelijke Thaise vastgoedadvocaat de titel, vennootschapsgeschiedenis, bouwvergunningen, geregistreerde rechten, condominiumregels en het geplande verhuurmodel controleren.

Veelgestelde vragen

Kunnen buitenlanders een villa op Phuket kopen?

Een buitenlander kan onder bepaalde omstandigheden eigenaar zijn van het gebouw van de villa, maar de onderliggende grond doorgaans niet rechtstreeks op eigen naam bezitten. Een wettige villaconstructie vereist daarom een duidelijke scheiding tussen gebouweigendom en het geregistreerde recht op de grond.

Kunnen buitenlanders een condo of appartement op Phuket kopen?

Ja. Een buitenlander die aan de voorwaarden voldoet, kan binnen het buitenlandse quotum rechtstreeks een condominiumunit bezitten. Staat in een advertentie “appartement” en wordt buitenlandse freehold beloofd, controleer dan of het werkelijk een geregistreerde condominiumunit met individuele titel is.

Kunnen buitenlanders grond op Phuket bezitten?

In principe niet rechtstreeks op naam van een buitenlandse particulier. Zeer beperkte individuele uitzonderingen zijn onder meer Section 96 bis en bepaalde erfenissituaties; BOI-grondrechten gelden voor goedgekeurde gepromote ondernemingen en activiteiten, niet voor gewone particuliere aankopen.

Is een Thaise vennootschap met 51% Thaise aandeelhouders legaal voor een villa?

Het percentage alleen bepaalt de legaliteit niet. De Thaise aandeelhouders moeten echte investeerders zijn, de vennootschap moet de grond rechtmatig mogen houden en de structuur moet zowel het grondrecht als het recht inzake buitenlandse bedrijfsactiviteiten naleven.

Wat is een nominee-aandeelhouder?

In deze context is een nominee iemand van wie de naam wordt gebruikt om de schijn van Thaise eigendom te wekken, terwijl de werkelijke financiering, economische voordelen of controle bij de buitenlander liggen op een manier die de wet omzeilt.

Is een leasehold van 30 jaar op Phuket veilig?

Een zorgvuldig opgestelde en geregistreerde lease geeft tijdens de geregistreerde looptijd betekenisvolle en afdwingbare rechten, maar blijft een huurrecht en geen grondeigendom. Controleer vóór aankoop de titel, leasevoorwaarden, gebouweigendom en grondeigenaar.

Is 30+30+30 juridisch gegarandeerd?

Nee. Een belofte van toekomstige verlenging is niet hetzelfde als een vandaag geregistreerd vastgoedrecht van 60 of 90 jaar. Rechtspraak over Phuket toont duidelijk het risico van een 30+30+30-pakket als vanaf dag één gegarandeerd beschouwen.

Krijgt een leasehold-villa bij wederverkoop automatisch een nieuwe termijn van 30 jaar?

Nee. De resterende looptijd, overdrachtsrechten en medewerking van de grondeigenaar moeten worden gecontroleerd. Een echte nieuwe huur van 30 jaar is een afzonderlijke juridische overeenkomst.

Kunnen mijn kinderen de rechten van mijn leasehold-villa erven?

Ga er niet van uit dat een gewone grondhuur automatisch op erfgenamen overgaat. Opvolging hangt af van het specifieke recht en contract. Is dit belangrijk voor uw familieplan, laat de erfopvolging dan vóór aankoop structureren en controleren.

Kunnen mijn buitenlandse kinderen mijn freehold-condo erven en behouden?

Een condo kan in een nalatenschap vallen, maar de erfgenaam moet nog steeds aan de regels voor buitenlandse eigendom voldoen. Een buitenlandse erfgenaam die niet kwalificeert, kan onder de Condominium Act meldings- en vervreemdingsplichten hebben.

Kan ik mijn condo op Phuket op Airbnb zetten?

Eigendom alleen volstaat niet. Dagelijkse of wekelijkse accommodatie kan onder de vereisten van de Hotel Act vallen en condominiumregels kunnen kort verblijf afzonderlijk verbieden of beperken. Woningverhuur voor één maand of langer valt in een andere juridische categorie, maar belastingen, condominiumregels en andere nalevingsverplichtingen blijven relevant.

Kan ik een condo huren en daarna onderverhuren?

Alleen als de huurovereenkomst dit toestaat of de vereiste toestemming is verkregen. Condominiumregels en vereisten van de Hotel Act kunnen ook bij toestemming van de eigenaar extra beperkingen opleggen.

Heeft Thailand buitenlandse leases tot 99 jaar verlengd of het buitenlandse condoquotum tot 75% verhoogd?

Die cijfers komen uit een beleidsvoorstel uit 2024 en zijn niet het huidige geldende rechtskader. De gewone leasegrens blijft 30 jaar per termijn en het buitenlandse condominiumquotum blijft 49% van de totale oppervlakte van alle units, tenzij een toekomstige wet die daadwerkelijk in werking treedt deze regels wijzigt.