Villa-eigenaren op Phuket onder de loep wegens grondvennootschappen met buitenlandse banden

Villa-eigenaren op Phuket die Thaise vennootschappen gebruiken om grond aan te houden, krijgen te maken met verscherpt toezicht onder een handhavingsprogramma voor 2026, waarbij structuren voor grondbezit met buitenlandse banden worden onderzocht.

Op 29 april ondertekenden 23 instanties in het regeringsgebouw een handhavingsovereenkomst onder leiding van de vicepremier en minister van Handel. Op 21 mei stuurde het Landdepartement een circulaire aan de provinciale gouverneurs, waarin vennootschappen die grond aanhouden op basis van 14 factoren in vier risicogroepen werden ingedeeld.

De vierde groep omvat vennootschappen die binnen de buitenlandse aandeelhoudingslimieten blijven, maar tekenen vertonen van buitenlandse zeggenschap of voordeel voor buitenlanders via constructies zoals huurcontracten, leningen, hypotheken, volmachten of managementovereenkomsten.

In september had het Departement voor Bedrijfsontwikkeling 36.277 bedrijven met buitenlandse banden die Thaise grond bezitten, opgenomen in een pool voor nader onderzoek. Het departement heeft benadrukt dat een screening op zichzelf geen overtreding vaststelt.

Phuket was een van de gebieden waarop de inspecties zich richtten. In juli breidde het ministerie van Binnenlandse Zaken de inspecties uit naar meer dan 361 mogelijk risicovolle bedrijven op het eiland.

Mogelijke gevolgen

De Land Code voorziet in deze gevallen niet in confiscatie. Op grond van de artikelen 94 en 96 moet grond die wordt aangehouden via een als buitenlands aangemerkte vennootschap, binnen een door de directeur-generaal vastgestelde termijn van 180 dagen tot één jaar van de hand worden gedaan. Als de grond niet wordt verkocht, kan de directeur-generaal de verkoop regelen, waarbij de opbrengst naar de rechthebbende gaat.

De gevolgen voor de vennootschap staan daar los van. Artikel 36 van de Wet op buitenlandse ondernemingen geldt voor Thaise aandeelhouders die aandelen houden ten behoeve van een buitenlander en voor buitenlanders die de vennootschap financieren of controleren. De straffen kunnen oplopen tot drie jaar gevangenisstraf en een geldboete van 100.000 baht tot 1 miljoen baht. Een rechtbank kan ook gelasten dat het aandelenbezit wordt beëindigd, met dagelijkse boetes van 10.000 tot 50.000 baht totdat dit is gebeurd.

Volgens het artikel kunnen beide soorten gevolgen gelijktijdig van toepassing zijn.

Voor eigenaren draait de kernvraag om hoeveel van de 14 risicofactoren van het Landdepartement van toepassing zouden zijn als een ambtenaar de vennootschap onderzocht.

Geregistreerde rechten en voorgestelde alternatieven

Het artikel stelt dat de Thaise wet buitenlanders nog altijd geregistreerde rechten biedt, zoals een huurrecht van maximaal 30 jaar, een bij het grondkantoor ingeschreven hypotheek en een pandrecht op aandelen. Volgens het artikel gaat het erom of die rechten worden gebruikt in plaats van constructies die een buitenlander verborgen zeggenschap over grond geven.

Het beschrijft een structuur onder de merknaam Better-than-Freehold™. Die omvat een vastgoedhoudster- en beheermaatschappij die volledig in Thaise handen is, met door Thaise partijen gefinancierd volgestort kapitaal en zonder buitenlandse financiering of zeggenschap. Volgens de voorgestelde constructie verleent de vennootschap een geregistreerd huurrecht voor 30 jaar en een geregistreerde hypotheek met eerste rang, naast een optieovereenkomst en een pandrecht op aandelen. Een rechtspersoon die als trustee optreedt, houdt de rechten voor de koper aan, terwijl een onafhankelijke, door een Thaise advocaat geleide zekerheidsagent bemiddeling en tenuitvoerlegging afhandelt, met arbitrage als vangnet.

Het artikel erkent dat ook een dergelijke huur- en hypotheekstructuur op grond van de circulaire van het Landdepartement kan worden onderzocht. In de circulaire worden langlopende huurcontracten en hypotheken genoemd als overeenkomsten die ambtenaren moeten bekijken. Volgens het artikel is het onderscheid dat de Thaise verhuurder daadwerkelijk eigenaar is van het activum, terwijl de buitenlandse huurder rechten bezit die op de eigendomsakte zijn ingeschreven.

Het artikel adviseert bestaande villa-eigenaren wier villa via een vennootschap wordt aangehouden, hun aandeelhoudersregister en financieringsgegevens op te vragen, hun positie te beoordelen voordat een besluit tot verkoop wordt opgelegd en advies in te winnen over mogelijke afstoting. Potentiële kopers wordt geadviseerd vast te stellen waar elk recht op de eigendomsakte staat ingeschreven.