Kjøpe eiendom på Phuket som utlending: villa, condo, land og nominee-risiko

Utlendinger kan lovlig kjøpe eiendom på Phuket, men den juridiske situasjonen varierer kraftig etter hva du faktisk kjøper: en enhet i et registrert condominium, selve bygningen til en villa, tomt, en leierett eller aksjer i et thailandsk selskap. Dette skillet er viktigere enn noen gang. Thailand har skjerpet kontrollen av utenlandsk tilknyttede selskaper som eier land, og av nominee-aksjonærer, også på Phuket. En struktur er ikke automatisk lovlig bare fordi den formelt består av 49 % utenlandsk og 51 % thailandsk eierskap.

En utenlandsk kjøper som oppfyller vilkårene, kan innenfor den lovfestede kvoten for utenlandsk eierskap eie en kvalifisert condominium-enhet som freehold, altså med direkte eiendomsrett. Vanlig thailandsk land kan en utenlandsk privatperson derimot som hovedregel ikke eie direkte i eget navn. For en villa er situasjonen mer komplisert fordi bygningen og grunnen under kan være juridisk separate eiendeler. Kjøper du for å bo selv på Phuket, må du vite hvilken rett du faktisk får, hvor lenge den varer, og hva som skjer ved videresalg eller arv. Kjøper du for leieinntekter, må du i tillegg kontrollere condominiumreglene, den thailandske hotelloven (Hotel Act), skatt, forvaltning og om den planlagte utleiemodellen er lovlig.

• Hva utlendinger kan eie
• Thailandske selskaper og nominee-risiko
• Kjøpe villa eller hus
• Kjøpe condo eller leilighet
• Airbnb, månedsleie og fremleie
• Off-plan, selskapskjøp og due diligence

Hva kan en utlending faktisk kjøpe på Phuket?

Freehold og leasehold: to begreper du må forstå

Freehold betyr eiendomsrett. For en kvalifisert condominium-enhet som en utlending lovlig kan eie, eier kjøperen selve enheten og sin lovbestemte sameieandel i fellesarealene og den øvrige felles eiendommen.

Leasehold er en tidsbegrenset rett til å bruke eiendommen etter en leie- eller festeavtale. Det er ikke eiendomsrett til grunnen. Dette skillet er særlig viktig for villaer fordi markedsføringsmateriale kan omtale en bolig som «freehold villa» selv om den utenlandske kjøperen ikke eier grunnen under bygningen.

Spør derfor ikke bare «Er villaen freehold eller leasehold?». Spør heller: Hva er nøyaktig freehold, hva er leasehold, hvem eier grunnen, og hvilket dokument beviser at jeg eier bygningen?

Condo og apartment betyr ikke alltid det samme juridisk

I eiendomsannonser brukes «condo» og «apartment» ofte løst. Juridisk er et condominium derimot en bestemt eierform etter Thailands Condominium Act. Hvis utenlandsk freehold loves, bør du kontrollere at enheten har en individuell condominium-tittel som kan overføres. En leilighet som markedsføres for salg, er ikke automatisk en condominium-enhet.

Thailandske selskaper og nominee-kontroller: hvorfor den gamle villaløsningen er risikabel

I mange år fikk enkelte utenlandske kjøpere høre at den vanlige måten å holde grunnen under en villa på, var å opprette et thailandsk selskap med 51 % thailandsk og 49 % utenlandsk eierskap. Problemet er at 51/49 i seg selv ikke er noe juridisk frikort.

Thailandske myndigheter ser nå forbi prosentene på papiret. De kan undersøke hvor de thailandske aksjonærene fikk pengene sine fra, om de er reelle investorer, hvem som faktisk finansierer selskapet, hvem som får den økonomiske fordelen, om de samme thailandske navnene går igjen i mange utenlandsk tilknyttede selskaper, og hvordan aksjonærstrukturen har endret seg over tid.

Det finnes dessuten ulike juridiske tester som ikke må blandes sammen. Foreign Business Act og Land Code bruker ikke én felles definisjon av et «thailandsk selskap». Et selskap kan oppfylle én formell prosenttest og likevel få problemer etter andre regler om landbesittelse, eller fordi de thailandske aksjonærene i realiteten er nominees.

Den skjerpede håndhevingen i 2025–2026 har gjort risikoen konkret. Department of Lands har skjerpet kontrollene av pengenes opprinnelse, eksisterende selskapsstrukturer blir gjennomgått, og nye registreringsregler fra 2026 krever mer dokumentasjon når utenlandsk tilknyttede selskaper bytter aksjonærer eller styremedlemmer. På Phuket har en offisiell gjennomgang fra Department of Lands omfattet tusenvis av juridiske personer som eier land, mens separate etterforskninger har rettet seg mot mistenkte nominee-strukturer. Antallet selskaper som undersøkes, er ikke det samme som antallet beviste lovbrudd.

En annen viktig lærdom fra nyere saker er at en struktur ikke blir lovlig bare fordi en advokat, regnskapsfører eller selskapsstifter satte den opp. Thailandske myndigheter har også etterforsket og straffeforfulgt mellommenn i nominee-nettverk. Et selskap kan være registrert, levere regnskap og ha gjennomført en transaksjon hos Land Office, samtidig som den reelle underliggende eierstrukturen fortsatt er ulovlig.

Hva skjer hvis strukturen for landbesittelse blir ansett som ulovlig?

Følgene avhenger av det konkrete juridiske problemet. Etterforskningstiltak, beslag eller frysing av eiendeler, pålegg om å avhende ulovlig holdt land, straffesak og opphevelse av en ulovlig utstedt tittel er ulike prosesser. De bør ikke alle omtales med det generelle ordet «konfiskasjon».

Ved ulovlig utenlandsk landbesittelse etter Land Code kan fristen for avhending vanligvis settes til mellom 180 dager og ett år. Hvis grunnen ikke avhendes innen fristen, kan tvungen avhending følge. Hva som skjer med en villabygning som utlendingen eier separat, er mer komplisert og avhenger av registrerte rettigheter knyttet til bygningen, bevis på eierskap, heftelser og omstendighetene i den enkelte saken.

Kan utlendinger kjøpe en villa eller et hus på Phuket?

For en utenlandsk villakjøper er det ikke avgjørende om brosjyren sier «villa freehold». Det avgjørende er om du juridisk eier bygningen, hvilken rett du har til grunnen, hvor lenge den varer, og hva som skjer ved salg, dødsfall eller når retten utløper.

Grunnen og villaen er to separate juridiske spørsmål

Thailandsk rett kan anerkjenne eierskap til en bygning separat fra eierskapet til grunnen under. Derfor kan en utlending i enkelte tilfeller eie et hus eller en villabygning mens grunnen eies av en annen person eller juridisk enhet.

En registrert superficies-rett kan være særlig viktig fordi den kan gjøre det mulig for en annen enn grunneieren å eie bygninger eller konstruksjoner på grunnen. Du bør likevel ikke anta at enhver pakke som selges som «building freehold + land leasehold» automatisk gir denne beskyttelsen. En uavhengig advokat bør kontrollere nøyaktig hvordan eierskapet til bygningen dokumenteres, og hvilke rettigheter som faktisk er registrert på landtittelen.

Skillet er også viktig når et selskap med nominee-struktur blir gjenstand for håndheving. Hvis et thailandsk selskap eier grunnen mens utlendingen eier huset separat, avgjør ikke et pålegg om at selskapet skal avhende grunnen automatisk hva som skjer med bygningen. Det avhenger av dokumentasjonen for bygningseierskap, registrerte superficies- eller leierettigheter, heftelser og bindende avtalevilkår. En kjøper bør verken anta at huset automatisk går tapt eller at det automatisk er beskyttet.

Registrert leie av grunn i 30 år: hva får du egentlig?

For vanlig leie av fast eiendom er maksimal løpetid som hovedregel 30 år per avtaleperiode. En leieavtale på mer enn tre år må være skriftlig og registrert hos det kompetente Land Office for å kunne håndheves gjennom hele den lengre avtalte perioden. Å signere hos en advokat eller få underskrifter bevitnet erstatter ikke registrering hos Land Office.

En korrekt registrert leie gir leietakeren rettslig håndhevbare rettigheter i den registrerte perioden. Det er noe annet enn å stole på et privat løfte. Hvis pensjonsplanen din bygger på at du kan bo i villaen i flere tiår, er den registrerte retten det sentrale.

Kan en 30-årig lease bli 60 eller 90 år?

Dette er et av de mest misforståtte punktene ved eiendomssalg på Phuket.

En avtale kan inneholde bestemmelser om fremtidig forlengelse, men et løfte om fremtidig forlengelse er ikke det samme som at du allerede i dag har en registrert rett på 60 eller 90 år. Department of Lands og en avgjørelse fra Supreme Court om eiendom på Phuket har behandlet opplegg markedsført som 30+30+30. I den saken ble de ekstra periodene, ut fra de konkrete omstendighetene, ansett som et forsøk på å omgå den lovbestemte 30-årsgrensen.

Det betyr ikke at enhver forlengelsesklausul automatisk er ugyldig. Du bør skille mellom tre forskjellige ting:

• 30 år som faktisk er registrert nå;
• en mulig ny leieavtale eller forlengelse i fremtiden;
• en markedsføringspåstand om at 60 eller 90 år allerede er garantert.

Er du 50 eller 60 år, kjøper en villa for å bo der resten av livet og ønsker å overføre gjenværende rettigheter til barna, er dette skillet spesielt viktig.

Har Thailand innført 99-årig landlease for utlendinger?

Nei. Det finnes i dag ingen gjeldende regel som gir en vanlig utenlandsk villakjøper en 99-årig leierett til land. I 2024 ble både en 99-årig lease og en økning av kvoten for utenlandsk eierskap i condominium til 75 % offentlig foreslått, men forslagene erstattet ikke dagens regelverk. Den vanlige øvre grensen er fortsatt 30 år per avtaleperiode, og kvoten for utenlandsk eierskap i condominium er fortsatt 49 % av det samlede arealet for alle enhetene.

Kan grunneieren selge grunnen og deretter kaste deg ut?

Salg av utleid fast eiendom avslutter ikke automatisk en gyldig leieavtale. Etter Civil and Commercial Code overtar den nye eieren som hovedregel den tidligere utleierens rettigheter og plikter innenfor det beskyttede leieforholdet. Det er enda en grunn til å registrere en langvarig leie korrekt.

Du bør likevel ikke anta at enhver sideavtale automatisk følger med grunnen. En kjøpsopsjon, et separat løfte om ytterligere 30 år eller andre personlige forpliktelser kan måtte vurderes separat. En registrert leie beskytter heller ikke mot oppsigelse dersom leietakeren selv bryter et gyldig vilkår som gir rett til å avslutte avtalen.

Kan du selge en leasehold-villa før de 30 årene er utløpt?

Det kan være mulig, men avtalen må gjennomgås nøye. Rett til overføring og fremleie avhenger av avtalen og gjeldende rett. Et videresalg starter ikke automatisk en ny 30-årsperiode.

Hvis den registrerte leien har 17 år igjen, bør kjøperen ikke anta at kjøpet automatisk skaper en ny 30-årsperiode. En ny avtale kan forhandles med grunneieren, men det er en separat rettshandling som krever eierens medvirkning og riktig registrering. Den gjenværende løpetiden kan ha stor betydning for videresalgsverdien.

Kan barna arve den gjenværende leieperioden?

Du bør ikke anta at en vanlig thailandsk landlease automatisk går over til barna. Arv av leierettigheter er mer komplisert enn arv av freehold og kan avhenge av avtalen, rettighetens karakter og relevant rettspraksis. Et spørsmål som i 2026 ble sendt fra Phuket til Department of Lands, viser at registrering av gjenværende leieperiode på en arving kan bli omstridt selv når avtalen inneholder bestemmelser om overføring.

Hvis arv er sentralt i planen, bør dette avklares før signering. Avhengig av formålet kan advokaten sammenligne en registrert lease med superficies, Sap-Ing-Sith eller en annen lovlig registrert rett, i stedet for å anta at vanlig leasehold fungerer som arvelig freehold.

Due diligence av en villa før du betaler depositum

For grunnen bør du kontrollere nøyaktig type tittel, registrert eier, grenser, pant, beslag, servitutter, lovlig sikret veiadkomst og eventuelle problemer knyttet til statlig grunn, skog, arealplanlegging eller miljø. Chanote er normalt den sterkeste og mest kjente eiendomstittelen for en villatransaksjon, men andre landdokumenter er ikke automatisk ugyldige; de gir andre rettigheter og har andre egenskaper når det gjelder oppmåling og grenser.

For bygningen bør du kontrollere byggetillatelse, sammenligne godkjente tegninger med det som faktisk er bygget, verifisere dokumentasjon for bygningseierskap, regulering, miljøgodkjenninger der det kreves, tilkoblinger til infrastruktur og plikter knyttet til fellesområder.

I avtalen bør du kontrollere nøyaktig hvilken rett som skal registreres, forlengelse, overføring, fremleie, arvefølge, mislighold, salg av grunnen og tvisteløsning. Spør også hva som skjer med bygningen når leien eller en annen rett til grunnen utløper. At du eier bygningen i perioden, avgjør ikke automatisk hvilke rettigheter som står igjen etter at den underliggende retten til grunnen er utløpt.

Bruk en uavhengig thailandsk eiendomsadvokat som representerer deg, og stol ikke bare på advokaten til selgeren, utvikleren eller megleren. Hvis du vurderer Rawai som base på lang sikt, går vår guide om livet i Rawai gjennom hverdagslivet separat fra eierskapsspørsmålene.

Hvis du kjøper villaen som utleieinvestering

Ikke regn på avkastningen før du har bekreftet at den planlagte utleiemodellen er lovlig. Kontroller hvem som skal drive utleien, forvaltningsavtalen, nødvendige tillatelser, vedlikeholdskostnader, kostnader til basseng og hage, sesongvariasjoner, ledighet og hvor lang landlease som gjenstår ved et senere salg.

Hvis en utvikler annonserer «garantert avkastning på 7 %», spør hvem som juridisk gir garantien, hvor lenge den gjelder, om 7 % er brutto eller netto etter kostnader, på hvilke vilkår betalingene kan stanse, og om garantisten faktisk har økonomisk kapasitet til å oppfylle løftet.

Kjøpe condo eller leilighet på Phuket som utlending

Når kan en utlending eie en condo som freehold?

En utenlandsk kjøper som oppfyller vilkårene, kan eie en condominium-enhet direkte i eget navn. Etter Department of Lands-reglene om utenlandsk condominium-eierskap kan utenlandsk eierskap ikke overstige 49 % av det samlede arealet for alle enhetene i condominiumet. Det handler altså ikke bare om 49 % av antallet leiligheter.

Condominiumets juridiske person, altså den juridiske enheten som forvalter bygningen og fellesarealene, utsteder dokumenter som brukes ved overføringen, blant annet bekreftelse av kvoten for utenlandsk eierskap og attest på at det ikke er utestående gjeld. Kjøperen må også oppfylle de lovbestemte kravene for utenlandsk eierskap og kravene til dokumentasjon av pengenes opprinnelse eller overføring av utenlandsk valuta som gjelder for transaksjonen.

Utenlandsk freehold-eierskap i et condominium er grunnleggende forskjellig fra en villa som holdes via et thailandsk selskap. I et korrekt registrert condominium inngår grunnen som bygningen står på, i den felles eiendommen. Enhetseierne eier sine private enheter sammen med sin lovbestemte andel i den felles eiendommen.

Hva hvis grunnen under condominiumet opprinnelig ble ervervet ulovlig?

Det er ikke samme situasjon som en villa der et selskap fortsetter å eie grunnen under et hus som eies separat av en utlending. Når et condominium er korrekt registrert, står ikke den opprinnelige utvikleren igjen som separat grunneier med fri adgang til å selge grunnen under enhetseierne.

Tittelhistorikken kan likevel være viktig. Hvis det opprinnelige landervervet, tittelen eller condominiumregistreringen i seg selv var ulovlig, kan korrigerings- eller opphevelsesprosesser hos Land Office og eventuelt domstolsbehandling bli aktuelle. Det er feil å si at alle eksisterende condo-eiere automatisk mister enhetene sine, men det er like uforsvarlig å hevde at en eldre feil ved tittelen aldri kan påvirke senere rettigheter.

Ved kjøp av en brukt enhet i et prosjekt med uvanlig eierhistorikk, eller der utvikleren er knyttet til en offisiell tvist, bør advokaten kontrollere condominiumregistreringen, historikken til den underliggende landtittelen, byggetillatelser og eventuelle Land Office-, domstols- eller administrative prosesser som berører prosjektet.

Hvordan foregår et condokjøp vanligvis?

1. Gjennomfør uavhengig juridisk due diligence før du betaler et betydelig beløp som ikke kan refunderes.
2. Kontroller selgeren og enhetens individuelle condominium-tittel.
3. Bekreft at det er tilstrekkelig kvote for utenlandsk eierskap tilgjengelig for overføringen.
4. Hent nødvendige overføringsdokumenter fra condominiumets juridiske person, inkludert attester om gjeld og kvote.
5. Skaff dokumentasjon på pengenes opprinnelse og utenlandsk valuta som kreves for din eierform.
6. Kontroller pant og andre registrerte heftelser.
7. Gjennomfør og registrer overføringen hos Land Office.
8. Oppbevar tittel- og bankdokumentasjon trygt etter overføringen.

Thailandsk lov krever ikke advokat ved enhver enkel condominium-overføring. For en utlending som investerer et betydelig beløp, kjøper off-plan eller er avhengig av et utleieprogram, er en uavhengig juridisk gjennomgang likevel fornuftig.

Kan utenlandske barn arve og beholde condoen din?

En freehold-condo kan inngå i dødsboet, men en utenlandsk arvings rett til å beholde den er fortsatt underlagt Condominium Act. Section 19 septem fastsetter en avhendingsprosess for en utenlandsk arving som ikke faller inn under de tillatte kategoriene: ansvarlig myndighet må varsles innen 60 dager, og enheten kan måtte avhendes innen maksimalt ett år.

Det betyr ikke at alle utenlandske arvinger må selge. Om barnet ditt kan beholde enheten, avhenger av barnets juridiske status og reglene for utenlandsk eierskap som gjelder. Hvis arv er en viktig del av kjøpet, bør thailandsk arve- og eiendomsrådgivning inngå i planleggingen.

Due diligence av en condo stopper ikke ved tittelen

Les ikke bare kjøpekontrakten, men også condominiumets økonomiske og administrative dokumenter. Kontroller felleskostnader (CAM), reservefond, ubetalte beløp, planlagte større reparasjoner, bygningsforsikring, vedlikeholdskvalitet, parkering og bruksbegrensninger.

I eldre bygninger kan tilstand og forvaltning være viktigere enn en flott lobby. I nye prosjekter bør du sammenligne leverte spesifikasjoner, fellesarealer og løfter om forvaltning med de juridiske dokumentene og den faktiske bygningen.

Hvis du kjøper condoen for leieinntekter

Les condominiumets vedtekter før du betaler depositum. Condominiumregelverket krever registrerte regler for bruk og forvaltning av privat og felles eiendom. Freehold-eierskap betyr ikke at du kan bruke enheten på hvilken som helst måte.

Noen condominiums begrenser daglig eller ukentlig utleie, gjestetilgang, belegg, adgangskort eller kommersiell bruk. Thailands Supreme Court-avgjørelse 4215/2564 behandlet regler som tillot boligbruk for eiere, familie og månedsleietakere, men forbød daglig innkvartering.

Ikke anta at en bygning som tillater månedsutleie også tillater Airbnb-lignende korttidsopphold. Omvendt bør du heller ikke uten juridisk kontroll anta at ethvert condominium automatisk kan forby all årlig utleie. Kontroller de faktisk registrerte vedtektene, gyldige senere endringer og dagens husregler.

Kan du leie ut en condo eller villa på Phuket? Airbnb, månedsleie, skatt og fremleie

Hva Thailands «30-dagersregel for Airbnb» egentlig betyr

Det vanlige utsagnet «utleie kortere enn 30 dager er ulovlig» er en nyttig forenkling, men ikke Hotel Acts nøyaktige ordlyd. Loven unntar overnatting som er beregnet på boligformål og bare prises per måned eller for lengre perioder fra hotelldefinisjonen.

Betalte overnattinger, ukeutleie og annen midlertidig innkvartering krever vanligvis en separat vurdering etter Hotel Act, med mindre eiendommen drives innenfor et gyldig hotellregelverk eller omfattes av et annet lovbestemt unntak for ikke-hotellovernatting. Om bestillingen kommer via Airbnb, Booking.com, en agent eller direkte, endrer ikke den juridiske klassifiseringen i seg selv.

Gjør regelen om 8 rom / 30 gjester Airbnb automatisk lovlig?

Nei. En ministerforskrift fra 2023 opprettet en ordning for enkelte små overnattingssteder med maksimalt åtte rom og totalt 30 gjester. Unntaket gjelder likevel ikke automatisk. Operatøren må melde virksomheten til registreringsmyndigheten, eiendommen skal inspiseres, og en offisiell bekreftelse må utstedes. Bekreftelsen gjelder i fem år.

Regler om bygningens bruk og andre tillatelser er fortsatt viktige. Myndigheter på Phuket har nylig kontrollert bolig- og condominiumbygninger som ifølge myndighetene ble drevet som hoteller uten nødvendige bygge-/brukstillatelser og hotellvirksomhetstillatelser. Å eie eiendommen og å ha rett til å drive hotellignende overnatting der er to forskjellige juridiske spørsmål.

Kan en utenlandsk eier leie ut condoen månedlig som privatperson?

Thailandsk skattelovgivning anerkjenner uttrykkelig leieinntekter som en privatperson mottar. Et thailandsk selskap er derfor ikke et skattemessig krav bare fordi en utenlandsk eier får leieinntekter fra en eiendom som eies privat.

Den juridiske vurderingen kan derimot endre seg når passiv utleie blir en aktivt drevet utleievirksomhet. Etter Foreign Business Act regnes en ikke-thailandsk fysisk person som «foreigner», og offisiell investeringsveiledning behandler utleie av eiendeler som en tjeneste når den drives som utenlandsk forretningsvirksomhet. Det finnes ingen generell regel som sier at enhver utenlandsk eier av én condo som leies ut månedlig, må ha en Foreign Business License. Men eierskap alene gir heller ikke en utlending rett til å drive flere enheter, gjestetjenester eller en overnattingsvirksomhet.

Hvis modellen din bygger på at du personlig driver utleien i Thailand, bør en advokat og regnskapsfører før kjøpet kontrollere Foreign Business Act, arbeidstillatelse, skatt og driftstillatelser.

Hva hvis du leier en villa eller condo og deretter fremleier?

Dette er noe annet enn at en eier leier ut sin egen eiendom. Fremleie betyr at en leietaker leier ut hele eller deler av det han eller hun selv leier, til en annen person.

Etter Civil and Commercial Code kan en leietaker som hovedregel ikke fremleie eller overdra leieretten til en tredjepart med mindre avtalen tillater det. Hvis du planlegger å leie en villa eller condo på Phuket langsiktig og deretter leie den ut til turister, må du først kontrollere kontrakten og innhente nødvendig samtykke fra utleieren.

Utleierens samtykke er bare ett av kravene. I et condominium kan vedtekter og husregler fortsatt begrense den planlagte bruken. Dersom videreutleien skjer daglig eller ukentlig, er Hotel Act, skatteregler og regler om forretningsdrift fortsatt relevante.

Thailandsk skatt på leieinntekter

Leieinntekter fra eiendom i Thailand er inntekt med thailandsk kilde. Revenue Code klassifiserer eiendomsleie som skattepliktig inntekt, og Revenue Departments gjeldende skjemaer omfatter årlige og halvårlige personlige skatteoppgaver for relevant leieinntekt.

Vanlig utleie av fast eiendom er som regel fritatt for merverdiavgift, men ikke bruk denne behandlingen automatisk på hotell- eller overnattingstjenester. Fradrag, kildeskatt, skattemessig bosted, skatteavtaler og rapporteringsplikter avhenger av den enkelte skattyters situasjon. La en thailandsk regnskapsfører kontrollere dine egne tall.

TM30 når leietakeren eller gjesten er utlending

Thailandske immigrasjonsregler krever at huseieren, husstandens overhode, utleieren eller hotellbestyreren som midlertidig huser en utlending, sender inn den nødvendige overnattingsmeldingen innen 24 timer. Det offisielle TM30-systemet gjelder også utleiehus og leiligheter, ikke bare hoteller.

Plikten kan gjelde selv ved vanlig månedlig boligutleie. Ta derfor immigrasjonsmeldingen inn i forvaltningsrutinene.

Sjekkliste før du kjøper for leieavkastning

• Er modellen månedlig boligutleie eller korttids-/overnattingsutleie?
• Hvilken konkret hotellisens eller bekreftelse for småskala overnatting dekker eiendommen og operatøren ved korttidsutleie?
• Er bygningen juridisk godkjent for den planlagte bruken?
• Tillater condominiumets vedtekter eller prosjektregler aktiviteten?
• Hvem er juridisk utleier eller operatør?
• Hvem utfører gjestehåndtering og annet arbeid i Thailand?
• Hvilke skatteinnleveringer og TM30-rutiner gjelder?
• Hva er de reelle forvaltningskostnadene, CAM, reservefond, reparasjoner, strøm/vann og ledighet?
• Hvis avkastningen garanteres: hvem garanterer den, og hva skjer hvis betalingene stopper?

Kjøpe off-plan-eiendom på Phuket

Et off-plan-kjøp legger utvikler- og ferdigstillelsesrisiko oppå eierskapsspørsmålene. Før du betaler et større reservasjonsgebyr eller avdrag, bør du kontrollere den nøyaktige utvikleren som juridisk enhet, registrert kapital, grunneier, landtittel, pant, byggetillatelse, eventuell nødvendig tillatelse for tomteinndeling/utvikling, miljøgodkjenninger, godkjente tegninger og byggetidsplan.

For prosjekter som krever en miljøkonsekvensutredning (Environmental Impact Assessment, EIA) eller Initial Environmental Examination (IEE), kan Thailands offisielle Smart EIA-system brukes til å kontrollere prosjektets miljøopplysninger. Ikke alle prosjekter krever samme miljøgodkjenning; det avhenger av type, størrelse og plassering.

Kontrakten bør angi byggetrinn, frister for ferdigstillelse og overføring, forlengelsesklausuler, rettigheter ved oppsigelse og refusjon samt konsekvensene dersom tillatelser eller overføring ikke kan gjennomføres. Escrow gir bare beskyttelse dersom det faktisk finnes en gyldig escrow-ordning; dette er ikke standard ved thailandske off-plan-salg.

Ved en off-plan-condo bør du kontrollere hvordan kvoten for utenlandsk eierskap håndteres ved den endelige overføringen. Ved en off-plan-villa må du allerede nå fastslå hva du faktisk skal få: eierskap til bygningen, registrert lease, superficies eller en annen rett. Et løfte om at «alt ordnes senere» erstatter ikke due diligence.

Kjøpe et eksisterende thailandsk selskap som eier en villa

Å kjøpe aksjer i et eksisterende selskap er ikke det samme som å få en ny og problemfri landtittel. Selskapet forblir registrert grunneier; du overtar både selskapet og historikken.

Historikken kan omfatte eldre aksjonærfinansiering, nominee-risiko, skatteforpliktelser, regnskapsproblemer, gjeld, pant, aksjonærlån, tvister, ansatte, kontrakter og lisensproblemer. Et aksjekjøp sletter ikke en tidligere ulovlig struktur for landbesittelse.

Due diligence bør omfatte selskapets lovbestemte aksjeeierregister, dokumenter hos Department of Business Development (DBD), historiske endringer i aksjonærer og styremedlemmer, aksjebevis, regnskaper, skatteinnleveringer, gjeld, pant, landtittel, byggetillatelser og dokumentasjon på hvordan de thailandske aksjonærene finansierte investeringene sine. Etter dagens DBD-praksis bør en kopi av en aksjonærliste som er levert til registeret heller ikke behandles som endelig bevis på hvem som faktisk eier aksjene i dag.

Eiendomsoverføring eller aksjeoverføring: gebyrer, skatt og risiko

Det ordinære registreringsgebyret hos Land Office er vanligvis 2 % av den offisielle verdsettelsen dersom ingen særskilt reduksjon gjelder. Den midlertidige satsen på 0,01 % for enkelte boligoverføringer gjelder for tiden til 30. juni 2027, men er begrenset til kvalifiserende transaksjoner der kjøperen er en thailandsk fysisk person. En utenlandsk kjøper bør ikke anta at reduksjonen gjelder.

Ved en ren aksjeoverføring står grunnen fortsatt i selskapets navn i stedet for å bli overført personlig til kjøperen. Det gjør ikke transaksjonen «skattefri» eller automatisk billigere. Risikoen knyttet til selskapets historikk kan tvert imot være langt større. Få transaksjonsspesifikk juridisk og skattemessig rådgivning før du velger struktur.

Andre lovlige rettigheter til eiendom på Phuket: Superficies, usufruct og Sap-Ing-Sith

Superficies

Superficies er en registrert rett som kan gjøre det mulig for en annen enn grunneieren å eie bygninger eller konstruksjoner på grunnen. Den kan være særlig relevant når en utlending ønsker juridisk eierskap til selve villabygningen mens grunnen eies av en annen.

Usufruct – bruks- og avkastningsrett

Usufruct gir rett til besittelse, bruk og avkastning mens eiendomsretten forblir hos grunneieren. Det er ikke eiendomsrett. Retten kan gis for en bestemt periode eller for rettighetshaverens levetid; en livsvarig usufruct opphører når rettighetshaveren dør.

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith er en separat lovbestemt registrert rett som ble innført i 2019. Den kan vare i opptil 30 år og har egenskaper for overføring, arv og pantsetting som skiller seg fra vanlig lease eller usufruct. Den er ikke automatisk det beste valget for enhver utenlandsk villakjøper, men kan være verdt å vurdere når overføring eller arvefølge er viktig.

Land gjennom thailandsk ektefelle

En thailandsk ektefelle kan eie land i egen juridisk kapasitet. Det gjør ikke den utenlandske ektefellen til grunneier. Land Office bruker prosedyrer for å kontrollere pengenes opprinnelse og ektefellenes separate formue, og dagens nominee-kontroller øker granskningen når en struktur tyder på at den thailandske ektefellen i realiteten holder land for den utenlandske ektefellen.

Land Code Section 96 bis

Det finnes en svært begrenset lovbestemt mulighet der en utlending, med tillatelse fra innenriksministeren og en kvalifiserende investering på minst 40 millioner THB, kan erverve opptil én rai boliggrunn. Etter dagens veiledning fra thailandske myndigheter må den kvalifiserende investeringen beholdes i minst fem år. Eldre BOI-materiale oppgir fortsatt tre år, så den som vurderer denne uvanlige løsningen bør kontrollere det gjeldende gjennomføringskravet direkte før noen handling.

Dette er ikke en vanlig vei for en privat utenlandsk kjøper til å kjøpe villa på Phuket, og bør ikke fremstilles som det.

Unntak ved arv og BOI

Utenlandske lovbestemte arvinger kan i enkelte situasjoner erverve land underlagt Land Codes tillatelser og arealgrenser. Selskaper som har fått investeringsfremme fra BOI, kan også få landrettigheter for godkjente aktiviteter innenfor denne ordningen. Ingen av delene er en generell vei til et personlig feriehus.

Konklusjon: velg den juridiske retten før du velger eiendommen

For en utenlandsk kjøper kan «eiendom på Phuket» bety helt forskjellige juridiske eiendeler: en reell condominium-tittel, eierskap til en bygning uten grunnen, en registrert 30-årig landlease, en annen tinglig rett eller aksjer i et selskap som eier eiendommen.

Et godt kjøp begynner med å fastslå nøyaktig hvilken rett du kjøper. Vanlig praksis er ikke bevis på lovlighet. Et 49/51-selskap er ikke automatisk lovlig. Et løfte om 30+30+30 er ikke det samme som en registrert 90-årig rett. Og lovlig eierskap til en condo eller villa gjør ikke korttidsutleie automatisk lovlig.

Før du betaler et betydelig beløp som ikke kan refunderes, bør en uavhengig thailandsk eiendomsadvokat kontrollere tittelen, selskapets historikk, byggetillatelser, registrerte rettigheter, condominiumregler og den planlagte utleiemodellen.

Vanlige spørsmål

Kan utlendinger kjøpe en villa på Phuket?

En utlending kan under visse forutsetninger eie selve villabygningen, men kan som hovedregel ikke eie grunnen under direkte i eget navn. En lovlig villastruktur krever derfor et tydelig skille mellom bygningseierskap og den registrerte retten til grunnen.

Kan utlendinger kjøpe en condo eller leilighet på Phuket?

Ja. En utlending som oppfyller vilkårene, kan eie en condominium-enhet direkte innenfor kvoten for utenlandsk eierskap. Hvis en annonse bruker ordet «apartment» og lover utenlandsk freehold, bør du kontrollere at det faktisk er en registrert condominium-enhet med individuell tittel.

Kan utlendinger eie land på Phuket?

Som hovedregel ikke direkte i navnet til en utenlandsk privatperson. Svært begrensede individuelle unntak omfatter Section 96 bis og enkelte arvesituasjoner; BOI-landrettigheter gjelder selskaper og aktiviteter som har fått godkjent investeringsfremme, ikke vanlige private kjøp.

Er et thailandsk selskap med 51 % thailandske aksjonærer lovlig for en villa?

Prosenten alene avgjør ikke lovligheten. De thailandske aksjonærene må være reelle investorer, selskapet må lovlig kunne eie grunnen, og strukturen må følge både landlovgivningen og reglene om utenlandsk forretningsvirksomhet.

Hva er en nominee-aksjonær?

I denne sammenhengen er en nominee en person hvis navn brukes for å skape et inntrykk av thailandsk eierskap, mens den reelle finansieringen, økonomiske fordelen eller kontrollen ligger hos utlendingen på en måte som omgår loven.

Er en 30-årig leasehold på Phuket trygg?

En godt utformet og registrert lease gir meningsfulle og håndhevbare rettigheter i den registrerte perioden, men er fortsatt en leierett og ikke eierskap til grunnen. Kontroller tittel, avtalevilkår, bygningseierskap og grunneier før kjøp.

Er 30+30+30 juridisk garantert?

Nei. Et løfte om fremtidig forlengelse er ikke det samme som en i dag registrert eiendomsrett på 60 eller 90 år. Rettspraksis med tilknytning til Phuket viser tydelig risikoen ved å behandle 30+30+30 som garantert fra første dag.

Får en leasehold-villa automatisk en ny 30-årsperiode ved videresalg?

Nei. Gjenværende løpetid, overføringsrettigheter og grunneierens medvirkning må kontrolleres. En reell ny 30-årsavtale er en separat juridisk avtale.

Kan barna mine arve rettighetene til leasehold-villaen?

Ikke anta at en vanlig landlease automatisk går over til arvingene. Arvefølgen avhenger av den konkrete retten og avtalen. Hvis dette er viktig for familieplanen, bør arven struktureres og kontrolleres før kjøpet.

Kan de utenlandske barna mine arve og beholde en freehold-condo?

En condo kan inngå i et dødsbo, men arvingen må fortsatt oppfylle reglene for utenlandsk eierskap. En utenlandsk arving som ikke kvalifiserer, kan omfattes av melde- og avhendingsplikt etter Condominium Act.

Kan jeg legge condoen min på Phuket ut på Airbnb?

Eierskap alene er ikke nok. Daglig eller ukentlig innkvartering kan omfattes av krav etter Hotel Act, og condominiumregler kan separat forby eller begrense korte opphold. Boligutleie på én måned eller mer faller i en annen juridisk kategori, men skatt, condominiumregler og andre etterlevelseskrav er fortsatt relevante.

Kan jeg leie en condo og deretter fremleie den?

Bare dersom leieavtalen tillater det eller nødvendig samtykke er innhentet. Condominiumregler og krav etter Hotel Act kan legge ytterligere begrensninger selv om eieren samtykker.

Har Thailand forlenget utenlandske leases til 99 år eller økt condo-kvoten til 75 %?

Tallene kommer fra et politisk forslag fra 2024 og er ikke dagens gjeldende regelverk. Den vanlige leasegrensen er fortsatt 30 år per avtaleperiode, og kvoten for utenlandsk eierskap i condominium er fortsatt 49 % av det samlede arealet for alle enhetene, med mindre en fremtidig lovendring som faktisk trer i kraft, endrer reglene.