Villaeiere på Phuket granskes på grunn av selskaper med utenlandske forbindelser

Villaeiere på Phuket som bruker thailandske selskaper til å eie land, møter økt gransking under et håndhevingsprogram for 2026 som har satt landholdingsstrukturer med utenlandske forbindelser under vurdering.

Den 29. april undertegnet 23 etater en håndhevingsavtale i regjeringsbygningen under ledelse av visestatsministeren og handelsministeren. Den 21. mai sendte landdepartementet et rundskriv til provinsguvernørene, der landholdingsselskaper ble delt inn i fire risikogrupper basert på 14 faktorer.

Den fjerde gruppen omfatter selskaper som fortsatt holder seg innenfor grensene for utenlandsk aksjeeierskap, men som viser tegn til utenlandsk kontroll eller at utlendinger drar fordel gjennom ordninger som blant annet leieavtaler, lån, pant, fullmakter eller forvaltningsavtaler.

Innen september hadde departementet for næringsutvikling plassert 36 277 selskaper med utenlandske forbindelser som eier land i Thailand, i en gruppe for nærmere kontroll. Departementet har understreket at kontrollen i seg selv ikke fastslår at det har skjedd lovbrudd.

Phuket var blant områdene som ble omfattet av inspeksjonene. I juli utvidet innenriksdepartementet inspeksjonene til mer enn 361 virksomheter på øya som kunne innebære høy risiko.

Mulige konsekvenser

Landkoden åpner ikke for konfiskering i slike saker. Etter paragraf 94 og 96 må land som holdes gjennom et selskap som anses som utenlandsk, avhendes innen en frist fastsatt av generaldirektøren, på mellom 180 dager og ett år. Hvis landet ikke selges, kan generaldirektøren sørge for salget, og provenyet tilfaller den som har krav på det.

Konsekvensene for selskapet kommer i tillegg. Paragraf 36 i loven om utenlandsk næringsvirksomhet gjelder thailandske aksjonærer som eier aksjer til fordel for en utlending, samt utlendinger som finansierer eller kontrollerer selskapet. Straffen kan være opptil tre års fengsel og en bot på mellom 100 000 og 1 million baht. En domstol kan også pålegge at aksjeeierskapet skal opphøre, med dagbøter på mellom 10 000 og 50 000 baht fram til dette skjer.

Artikkelen skriver at begge typer konsekvenser kan gjelde samtidig.

For eierne er hovedspørsmålet hvor mange av landdepartementets 14 risikofaktorer som ville vært aktuelle dersom en tjenesteperson undersøkte selskapet.

Registrerte rettigheter og foreslåtte alternativer

Artikkelen skriver at thailandsk lov fortsatt gir utlendinger registrerte rettigheter, som en leieavtale på opptil 30 år, et eiendomspant registrert hos landkontoret og pant i aksjer. Den argumenterer for at spørsmålet er om disse rettighetene brukes i stedet for ordninger som gir en utlending skjult kontroll over land.

Den beskriver en struktur under varemerket Better-than-Freehold™. Den innebærer et eiendoms- og forvaltningsselskap som er 100 prosent thailandsk eid, innbetalt aksjekapital finansiert fra thailandsk side og ingen utenlandsk finansiering eller kontroll. Etter den foreslåtte modellen gir selskapet en registrert leieavtale på 30 år og et registrert førsteprioritetspant, sammen med en opsjonsavtale og et aksjepant. Et forvalterselskap forvalter rettighetene på kjøperens vegne, mens en uavhengig sikkerhetsagent ledet av en thailandsk advokat håndterer mekling og håndheving, med voldgift som siste utvei.

Artikkelen erkjenner at en slik leie- og pantstruktur fortsatt kan bli vurdert etter landdepartementets rundskriv, som nevner langtidsleie og pant blant avtalene tjenestepersoner skal undersøke. Den sier at forskjellen er at den thailandske utleieren faktisk eier eiendommen, mens den utenlandske leietakeren har rettigheter registrert på skjøtet.

Eksisterende villaeiere som har eiendommen gjennom et selskap, rådes til å skaffe aksjeeierregisteret og finansieringsdokumentasjonen, vurdere situasjonen før det eventuelt treffes vedtak om avhending, og søke råd om mulig avhending. Potensielle kjøpere rådes til å finne ut hvor hver rettighet er registrert på skjøtet.