Покупка недвижимости на Пхукете иностранцем: виллы, кондо, земля и риски номиналов

Иностранцы могут законно покупать недвижимость на Пхукете, но правовой режим сильно зависит от того, что именно приобретается: квартира в зарегистрированном кондоминиуме, само здание виллы, земельный участок, право аренды или доли в тайской компании. Сейчас это различие особенно важно: Таиланд усилил проверки компаний, связанных с иностранцами и владеющих землёй, а также номинальных акционеров, в том числе на Пхукете. Схема не становится законной только потому, что иностранцу принадлежит 49%, а тайским акционерам — 51%.

Иностранец, отвечающий установленным требованиям, может оформить квартиру в кондоминиуме в freehold, то есть в полную собственность, если иностранная квота в проекте позволяет такую регистрацию. В обычной ситуации иностранец не может напрямую оформить тайскую землю на своё имя. С виллой всё сложнее, потому что здание и участок под ним могут юридически принадлежать разным лицам. Если вы покупаете жильё для себя, важно понимать, какое право вы получите, на какой срок и что произойдёт при перепродаже или наследовании. Если цель — доход от аренды, дополнительно нужно проверить правила кондоминиума, требования тайского закона об отелях (Hotel Act), налогообложение, управление объектом и законность предполагаемой модели аренды.

• Что может принадлежать иностранцу
• Тайские компании и риск номинальных акционеров
• Покупка виллы или дома
• Покупка кондо или квартиры
• Airbnb, помесячная аренда и субаренда
• Покупка на стадии строительства, компании и due diligence

Что иностранец действительно может купить на Пхукете?

Freehold и leasehold: два термина, которые нужно понимать

Freehold означает право собственности. В случае подходящей квартиры в кондоминиуме иностранный покупатель становится собственником самой квартиры и своей установленной законом доли в общем имуществе кондоминиума.

Leasehold означает право пользоваться недвижимостью в течение определённого срока на основании аренды. Это не собственность на землю. Для вилл различие особенно важно: в рекламе объект могут называть «freehold villa», хотя иностранный покупатель не владеет участком под домом.

Поэтому при покупке виллы недостаточно спросить: «Это freehold или leasehold?» Правильнее уточнить: что именно оформляется в собственность, что именно арендуется, кому принадлежит земля и каким документом подтверждается моя собственность на здание?

Кондо и апартаменты — не всегда одно и то же

В объявлениях слова «condo», «квартира» и «апартаменты» нередко используются свободно. С юридической точки зрения condominium — это конкретный режим собственности по тайскому Закону о кондоминиумах (Condominium Act). Если вам обещают иностранный freehold, убедитесь, что у объекта есть индивидуальный титул квартиры в зарегистрированном кондоминиуме, который можно передать покупателю. Само слово «апартаменты» в объявлении этого не гарантирует.

Тайские компании и борьба с номинальными акционерами: почему старая схема с виллами стала особенно рискованной

Многие годы некоторым иностранцам объясняли, что обычный способ контролировать землю под виллой — создать тайскую компанию, где 51% принадлежит тайским акционерам, а 49% — иностранцу. Проблема в том, что соотношение 51/49 само по себе не является гарантией законности.

Тайские органы сейчас смотрят не только на формальные проценты. Они могут проверять, откуда тайские акционеры получили деньги, являются ли они реальными инвесторами, кто фактически финансирует компанию, кто получает экономическую выгоду, повторяются ли одни и те же тайские имена в большом количестве компаний, связанных с иностранцами, и как со временем менялась структура акционеров.

Кроме того, здесь действуют разные правовые критерии, которые нельзя смешивать. Закон об иностранном бизнесе (Foreign Business Act) и Land Code не используют одно универсальное определение «тайской компании». Компания может соответствовать одному формальному процентному критерию и всё равно столкнуться с проблемой по земельному законодательству или из-за того, что тайские акционеры фактически являются номинальными.

Кампания 2025–2026 годов сделала этот риск вполне практическим. Department of Lands усилил проверки происхождения средств, существующие корпоративные структуры пересматриваются, а новые регистрационные меры 2026 года требуют больше подтверждений при смене акционеров или директоров в компаниях с иностранным участием. На Пхукете официальная проверка Department of Lands охватила тысячи юридических лиц, владеющих землёй, а отдельные расследования были направлены на структуры с признаками номинального владения. Число проверенных компаний нельзя воспринимать как число уже доказанных нарушений.

Ещё один важный вывод из последних дел: участие юриста, бухгалтера или регистрационной фирмы не делает схему законной автоматически. Тайские органы также расследовали деятельность посредников в сетях номинального владения и добивались привлечения некоторых из них к ответственности. Компания может быть зарегистрирована, сдавать отчётность и провести операцию в Land Office, но её реальная структура владения при этом всё равно может нарушать закон.

Что происходит, если схема владения землёй признана незаконной?

Последствия зависят от характера нарушения. Следственные меры, арест или замораживание активов, обязанность продать незаконно удерживаемую землю, уголовное производство и аннулирование незаконно выданного титула — разные юридические процессы. Называть всё это одним словом «конфискация» неправильно.

При незаконном иностранном владении землёй по Land Code срок для отчуждения участка обычно может быть установлен в пределах от 180 дней до одного года. Если собственник не выполнит требование в срок, возможно принудительное отчуждение. Что произойдёт с отдельно принадлежащим иностранцу зданием виллы, сложнее: это зависит от документов на здание, зарегистрированных прав, обременений и обстоятельств конкретного дела.

Может ли иностранец купить виллу или дом на Пхукете?

Для иностранного покупателя ключевой вопрос — не надпись «villa freehold» в буклете. Нужно выяснить, будете ли вы юридически собственником здания, какое право получите на землю, сколько оно действует и что произойдёт при продаже, смерти владельца или окончании срока этого права.

Земля и сама вилла — два разных юридических вопроса

Тайское право допускает, что собственник здания и собственник земли под ним могут быть разными лицами. Поэтому в некоторых случаях иностранец может владеть домом или виллой, тогда как участок остаётся собственностью другого человека или юридического лица.

Особенно важным может быть зарегистрированное право суперфиция (superficies) — право, позволяющее лицу, которое не является собственником земли, владеть зданиями или сооружениями на ней. Но не следует считать, что любой пакет, рекламируемый как «building freehold + land leasehold», автоматически даёт такую защиту. Независимый юрист должен проверить, каким документом подтверждается собственность на здание и какие права фактически зарегистрированы на земельном титуле.

Это различие важно и при проверке компании на номинальное владение. Если земля принадлежит тайской компании, а дом отдельно оформлен на иностранца, распоряжение, обязывающее компанию продать участок, само по себе не отвечает на вопрос, что будет с домом. Результат зависит от доказательств собственности на здание, зарегистрированного права суперфиция или аренды, обременений и условий, обязательных для сторон. Нельзя заранее утверждать ни то, что дом обязательно будет потерян, ни то, что он автоматически останется защищённым.

Зарегистрированная аренда земли на 30 лет: что она действительно даёт

Для обычной аренды недвижимого имущества максимальный срок составляет, как правило, 30 лет за один период. Аренда более чем на три года должна быть оформлена письменно и зарегистрирована в компетентном Land Office, чтобы договор был исполним в течение всего согласованного срока. Подписание договора у юриста или удостоверение подписей не заменяет регистрацию в Land Office.

Правильно зарегистрированный договор аренды даёт арендатору юридически защищаемые права в течение зарегистрированного срока. Это не просто частное обещание. Если ваш план выхода на пенсию зависит от возможности жить в вилле десятилетиями, значение имеет именно зарегистрированное право.

Можно ли превратить аренду на 30 лет в 60 или 90 лет?

Это один из вопросов, которые чаще всего неправильно понимают при покупке недвижимости на Пхукете.

В договоре может быть обещано будущее продление, но обещание продлить аренду в будущем не означает, что сегодня у вас уже есть зарегистрированное право на 60 или 90 лет. Department of Lands и решение Верховного суда по объекту на Пхукете отдельно рассматривали конструкции, продававшиеся как 30+30+30. В том деле дополнительные периоды, с учётом конкретных обстоятельств, были расценены как попытка обойти установленный законом 30-летний предел.

Это не означает, что любая оговорка о продлении автоматически недействительна. Но нужно чётко различать три вещи:

• 30 лет, реально зарегистрированные сейчас;
• возможный новый договор аренды или продление в будущем;
• маркетинговое обещание, будто 60 или 90 лет уже гарантированы.

Если вам 50–60 лет и вы покупаете виллу с расчётом прожить там всю оставшуюся жизнь, а затем передать оставшиеся права детям, это различие особенно важно.

Разрешил ли Таиланд аренду земли на 99 лет?

Действующего правила, которое давало бы обычному иностранному покупателю виллы право на 99-летнюю аренду земли, сейчас нет. В 2024 году публично предлагались 99-летняя аренда и повышение иностранной квоты кондоминиума до 75%, но эти предложения не заменили действующий режим. Обычный максимальный срок аренды остаётся 30 лет за один период, а иностранная квота кондоминиума — 49% от общей площади всех квартир.

Может ли собственник земли продать участок и выселить арендатора?

Продажа арендованной недвижимости сама по себе не прекращает действующий договор аренды. По Civil and Commercial Code новый собственник обычно принимает на себя права и обязанности прежнего арендодателя в рамках арендных отношений. Это ещё одна причина правильно регистрировать долгосрочную аренду.

Но нельзя считать, что любой дополнительный договор автоматически следует за землёй. Опцион на покупку, отдельное обещание продлить аренду ещё на 30 лет и другие личные обязательства могут требовать отдельного правового анализа. Зарегистрированный договор аренды также не защищает от расторжения, если сам арендатор нарушает действительное условие, позволяющее прекратить договор.

Можно ли продать виллу в leasehold до окончания 30-летнего срока?

Иногда да, но договор нужно внимательно проверить. Возможность уступки прав и субаренды зависит от условий договора и применимого права. Перепродажа не запускает автоматически новый 30-летний срок.

Если у виллы осталось 17 лет зарегистрированной аренды, покупатель не должен считать, что после покупки автоматически получит новые 30 лет. Новый договор аренды можно согласовать с собственником земли, но это отдельное юридическое действие, требующее его участия и соответствующей регистрации. Оставшийся срок может существенно влиять на цену при перепродаже.

Могут ли дети унаследовать оставшийся срок аренды?

Не стоит считать, что обычная тайская аренда земли автоматически переходит детям. Наследование арендных прав сложнее наследования полной собственности и может зависеть от текста договора, характера права и применимой судебной практики. Вопрос, поданный в 2026 году в Department of Lands на Пхукете, показывает, что регистрация оставшегося срока аренды на наследника может стать предметом спора даже при наличии в договоре положений о передаче прав.

Если наследование принципиально важно для вашей семьи, этот вопрос нужно проработать до подписания договора. В зависимости от цели юрист может сравнить зарегистрированную аренду с правом суперфиция, Sap-Ing-Sith или другим законным зарегистрированным правом, а не исходить из предположения, что обычный leasehold будет наследоваться как freehold.

Due diligence виллы до внесения задатка

По земле проверьте точный тип титула, зарегистрированного собственника, границы, ипотеку, аресты, сервитуты, законный подъезд к участку и возможные проблемы с государственной или лесной землёй, градостроительными или экологическими ограничениями. Chanote обычно считается наиболее сильным и привычным титулом для сделки с виллой, но другие земельные документы не являются автоматически недействительными — они дают иные права и имеют другие особенности определения границ.

По зданию проверьте разрешение на строительство, сопоставьте утверждённые планы с фактически построенным объектом, подтвердите собственника здания, а также проверьте зонирование, экологические разрешения, если они требуются, инженерные подключения и обязательства по общим зонам.

По договору проверьте, какое именно право будет зарегистрировано, условия продления, уступки, субаренды, наследования, нарушения договора, продажи земли и разрешения споров. Отдельно выясните, что будет со зданием после истечения аренды или другого права на землю. Собственность на строение в течение срока права сама по себе не отвечает на вопрос, какие права сохранятся после окончания права на участок.

Используйте независимого тайского юриста по недвижимости, который представляет именно ваши интересы, а не только юриста продавца, застройщика или агента. Если вы рассматриваете Раваи как место для долгосрочной жизни, наш отдельный гид о жизни в Раваи поможет оценить повседневную сторону такого решения.

Если вилла покупается как инвестиция под аренду

Не рассчитывайте доходность, пока не подтверждена законность предполагаемой модели аренды. Проверьте, кто будет оператором, условия договора управления, лицензии, расходы на обслуживание, бассейн и сад, сезонность, периоды простоя и срок аренды земли, который останется к моменту будущей перепродажи.

Если застройщик обещает «гарантированные 7%», выясните, кто юридически предоставляет гарантию, на какой срок, идёт ли речь о валовой или чистой доходности, при каких условиях выплаты могут прекратиться и есть ли у гаранта финансовые возможности выполнять обязательство.

Покупка кондо или квартиры на Пхукете иностранцем

Когда иностранец может оформить кондо в freehold?

Иностранец, отвечающий требованиям закона, может зарегистрировать квартиру в кондоминиуме непосредственно на своё имя. Согласно правилам Department of Lands об иностранной собственности в кондоминиумах, иностранцам может принадлежать не более 49% суммарной площади всех квартир в кондоминиуме. Это не просто 49% от количества квартир.

Юридическое лицо кондоминиума — орган, управляющий зданием, — выдаёт документы, необходимые для регистрации сделки, в том числе подтверждение иностранной квоты и справку об отсутствии задолженности. Покупатель также должен выполнить требования к иностранной собственности и доказательствам происхождения или перевода средств, применимые к его сделке.

Иностранный freehold принципиально отличается от виллы, которой владеет тайская компания. В правильно зарегистрированном кондоминиуме земля под зданием относится к общему имуществу. Владельцы квартир обладают своими индивидуальными помещениями вместе с установленной долей в общем имуществе.

Что, если земля под кондоминиумом изначально была приобретена незаконно?

Это не тот же случай, что с виллой, где компания продолжает владеть участком под домом, отдельно принадлежащим иностранцу. После надлежащей регистрации кондоминиума первоначальный застройщик не остаётся отдельным собственником земли, способным просто продать её из-под владельцев квартир.

Но история титула всё равно может иметь значение. Если первоначальное приобретение земли, сам титул или регистрация кондоминиума были незаконными, возможны процедуры исправления или аннулирования записей в Land Office, а также судебные разбирательства. Неверно утверждать, что в такой ситуации все нынешние владельцы автоматически потеряют квартиры, но столь же рискованно говорить, что старый дефект титула никогда не способен повлиять на последующие права.

Если речь идёт о перепродаже квартиры в проекте с необычной историей собственности или застройщиком, связанным с официальным спором, попросите юриста проверить регистрацию кондоминиума, историю земельного титула, разрешения на строительство и любые процедуры Land Office, суда или административных органов, затрагивающие проект.

Как обычно проходит покупка кондо

1. Проведите независимую юридическую due diligence до внесения существенного невозвратного платежа.
2. Проверьте продавца и индивидуальный титул квартиры.
3. Подтвердите наличие иностранной квоты для регистрации сделки.
4. Получите у юридического лица кондоминиума документы для передачи права, включая подтверждения по задолженности и квоте.
5. Подготовьте документы о происхождении средств и переводе иностранной валюты, необходимые для вашей формы собственности.
6. Проверьте ипотеку и другие зарегистрированные обременения.
7. Завершите передачу и регистрацию в Land Office.
8. После сделки сохраните титул и банковские подтверждения.

Тайское законодательство не требует обязательного участия юриста в каждой простой сделке с кондоминиумом, но независимая юридическая проверка разумна, если иностранец вкладывает значительную сумму, покупает объект на стадии строительства или рассчитывает на программу аренды.

Могут ли ваши иностранные дети унаследовать и сохранить кондо?

Квартира в полной собственности может входить в наследственную массу, однако право иностранного наследника сохранить её всё равно зависит от Закона о кондоминиумах (Condominium Act). Section 19 septem предусматривает процедуру отчуждения для иностранного наследника, который не входит в разрешённые категории: компетентный орган необходимо уведомить в течение 60 дней, а отчуждение квартиры может потребоваться в срок не более одного года.

Это не означает, что любой иностранный наследник обязан продать квартиру. Возможность ребёнка сохранить кондоминиум зависит от его статуса и применимых правил иностранной собственности. Если передача детям является частью вашего плана, заранее включите тайские вопросы наследования в юридическое планирование.

Due diligence кондо не заканчивается проверкой титула

Изучите финансовые и управленческие документы кондоминиума, а не только договор купли-продажи. Проверьте сборы на содержание общих зон (CAM), резервный фонд, задолженности, крупные планируемые ремонты, страхование здания, качество обслуживания, парковку и ограничения по использованию.

В старом здании состояние объекта и качество управления могут быть важнее красивого лобби. В новом проекте сравнивайте фактически переданные характеристики, общие зоны и обещания управляющей компании с юридическими документами и реальным зданием.

Если вы покупаете кондо для получения дохода от аренды

Прочитайте правила кондоминиума до внесения задатка. Закон о кондоминиумах предусматривает зарегистрированные правила, регулирующие использование частной и общей собственности. Freehold не означает, что собственник может использовать квартиру любым способом.

Некоторые кондоминиумы ограничивают посуточную или понедельную аренду, доступ гостей, количество проживающих, выдачу карт доступа или использование квартиры в коммерческом формате. Решение Верховного суда Таиланда 4215/2564 рассматривало правила, которые разрешали проживание собственникам, членам их семей и помесячным арендаторам, но запрещали посуточное размещение.

Не следует считать, что дом, разрешающий помесячную аренду, автоматически разрешает ночёвки через Airbnb. И наоборот, нельзя без юридической проверки предполагать, что любой кондоминиум может полностью запретить любую годовую аренду. Проверяйте зарегистрированные правила, законно принятые изменения и действующие внутренние положения.

Можно ли сдавать кондо или виллу на Пхукете? Airbnb, помесячная аренда, налоги и субаренда

Что на самом деле означает «правило 30 дней Airbnb» в Таиланде

Фраза «аренда меньше 30 дней незаконна» удобна как краткое объяснение, но это не буквальная формулировка тайского Закона об отелях (Hotel Act). Закон исключает из определения отеля жильё, предназначенное для проживания и оплачиваемое помесячно или за более длительный срок.

Платное размещение на ночь, неделю или другой короткий период обычно требует отдельного анализа по тайскому закону об отелях, если объект не работает в законном гостиничном режиме или не подпадает под другое предусмотренное законом исключение. Сам по себе способ бронирования — Airbnb, Booking.com, агент или прямой договор — не меняет правовую квалификацию.

Делает ли правило 8 комнат / 30 гостей Airbnb автоматически законным?

Нет. Министерское постановление 2023 года создало режим для некоторых небольших объектов размещения с общим максимумом восемь комнат и 30 гостей, но исключение не применяется автоматически. Оператор должен уведомить регистратора, объект проходит проверку, после чего регистратор должен выдать соответствующее подтверждение. Оно действует пять лет.

Требования к разрешённому использованию здания и другие разрешения всё равно сохраняются. В последнее время власти Пхукета проверяли жилые здания и кондоминиумы, которые, по данным органов, использовались как отели без необходимых разрешений на использование здания и гостиничную деятельность. Право собственности на объект и право вести в нём гостиничное размещение — два разных юридических вопроса.

Может ли иностранный собственник сдавать кондо помесячно как физическое лицо?

Тайское налоговое законодательство прямо признаёт доход физического лица от аренды. Поэтому создание тайской компании не является налоговым условием только потому, что иностранный собственник получает арендный доход от недвижимости, оформленной на него лично.

Однако ситуация может измениться, когда пассивная сдача собственного объекта превращается в активно управляемый арендный бизнес. По Foreign Business Act иностранное физическое лицо считается «иностранцем», а официальные инвестиционные разъяснения относят сдачу активов в аренду к услугам, когда она ведётся как иностранный бизнес. Нет универсального правила, по которому каждый иностранный собственник одной квартиры с помесячной арендой обязательно должен получать Foreign Business License. Но владение квартирой само по себе также не даёт права управлять несколькими объектами, оказывать гостевые услуги или вести гостиничный бизнес.

Если инвестиционная модель требует, чтобы вы лично управляли арендой в Таиланде, до покупки попросите юриста и бухгалтера проверить требования Foreign Business Act, разрешений на работу, налогов и лицензий на деятельность.

Что, если вы сами арендуете виллу или кондо и затем пересдаёте объект?

Это отличается от ситуации, когда собственник сдаёт принадлежащий ему объект. Субаренда означает, что арендатор передаёт другому лицу в аренду всё или часть имущества, которое сам арендует.

По Civil and Commercial Code арендатор обычно не может передавать аренду или сдавать объект в субаренду третьему лицу, если договор не разрешает это. Если вы собираетесь долгосрочно арендовать виллу или кондо на Пхукете и затем пересдавать туристам, сначала проверьте договор и получите необходимое согласие собственника.

Согласие собственника — лишь одно из требований. В кондоминиуме правила здания всё равно могут ограничивать предполагаемое использование. А при посуточной или понедельной субаренде дополнительно действуют гостиничное законодательство, налоги и правила ведения бизнеса.

Тайские налоги на доход от аренды

Доход от аренды недвижимости, расположенной в Таиланде, является доходом из тайского источника. Revenue Code относит арендную плату за недвижимость к облагаемому доходу, а действующие формы Revenue Department предусматривают годовую и полугодовую декларации по соответствующему доходу физического лица.

Обычная аренда недвижимого имущества, как правило, освобождена от НДС, но нельзя автоматически применять режим обычной жилой аренды к гостинице или услуге размещения. Вычеты, удержания налога, налоговое резидентство, международные соглашения и сроки подачи деклараций зависят от обстоятельств конкретного налогоплательщика, поэтому свои расчёты лучше проверять с тайским бухгалтером.

TM30, если арендатор или гость — иностранец

Иммиграционные правила Таиланда требуют, чтобы собственник жилья, глава домохозяйства, арендодатель или управляющий отеля, разместивший иностранца, сделал установленное уведомление о месте проживания в течение 24 часов. Официальная система TM30 охватывает арендные дома и квартиры наряду с отелями.

Обязанность может возникнуть даже при обычной помесячной жилой аренде, поэтому процедуру иммиграционного уведомления нужно включить в схему управления объектом.

Что проверить перед покупкой объекта ради арендной доходности

• Вы планируете помесячную жилую аренду или краткосрочное/посуточное размещение?
• Если аренда краткосрочная, какая именно гостиничная лицензия или официальное подтверждение для малого объекта размещения распространяется на этот объект и оператора?
• Разрешено ли юридически использовать здание таким образом?
• Разрешают ли это правила кондоминиума или проекта?
• Кто будет юридическим арендодателем или оператором?
• Кто будет выполнять в Таиланде работу по обслуживанию гостей и управлению?
• Какие налоговые обязанности и TM30 применяются?
• Каковы реальные расходы на управление, CAM, резервный фонд, ремонт, коммунальные услуги и простой?
• Если доходность гарантируется, кто её гарантирует и что произойдёт, если выплаты прекратятся?

Покупка недвижимости на стадии строительства на Пхукете

Покупка объекта до завершения строительства добавляет риск застройщика и завершения проекта к уже рассмотренным вопросам собственности. До внесения значительного бронировочного или очередного платежа проверьте точное юридическое лицо застройщика, его зарегистрированный капитал, собственника земли, земельный титул, ипотеку, разрешение на строительство, разрешение на разделение/освоение земли, если оно требуется, экологические согласования, утверждённые планы и график строительства.

Для проектов, которым требуется оценка воздействия на окружающую среду (EIA) или первоначальная экологическая оценка (IEE), официальная тайская система Smart EIA позволяет проверить сведения об экологических процедурах проекта. Не следует предполагать, что одинаковое разрешение требуется всем проектам: это зависит от типа, размера и местоположения.

Договор должен устанавливать этапы строительства, сроки завершения и передачи, возможные продления, права на расторжение и возврат денег, а также последствия невозможности получить разрешения или завершить передачу. Механизм эскроу можно считать защитой только тогда, когда он действительно создан и применяется; для тайских продаж на стадии строительства это не универсальное условие.

При покупке кондо на стадии строительства проверьте, как будет обеспечена иностранная квота к моменту регистрации. Для строящейся виллы заранее определите, что именно вы получите: собственность на здание, зарегистрированную аренду, право суперфиция или другое право. Обещание «оформить всё позже» не заменяет полноценную due diligence.

Покупка существующей тайской компании, которой принадлежит вилла

Покупка долей существующей компании — не то же самое, что получение нового чистого земельного титула. Компания остаётся зарегистрированным владельцем участка; вместе с компанией вы приобретаете всю её историю.

В эту историю могут входить старое финансирование акционеров, риск номинального владения, налоговые обязательства, проблемы с отчётностью, долги, ипотека, займы акционеров, судебные споры, сотрудники, договоры и лицензии. Покупка долей не очищает прежнюю незаконную структуру владения землёй.

Due diligence должна включать официальный внутренний реестр акционеров компании, документы Department of Business Development (DBD), историю смены акционеров и директоров, сертификаты акций, финансовую отчётность, налоговые декларации, долги, ипотеку, земельный титул, строительные разрешения и доказательства того, как тайские акционеры финансировали свои вложения. Согласно нынешней практике DBD, копию списка акционеров, поданного регистратору, также нельзя считать окончательным доказательством того, кто является текущим акционером.

Передача недвижимости или передача долей компании: сборы, налоги и риски

Стандартный регистрационный сбор Land Office обычно составляет 2% от оценочной стоимости, если не действует специальное снижение. Временная ставка 0,01% для некоторых сделок с жильём действует сейчас до 30 июня 2027 года, но предназначена для подходящих сделок, где покупателем выступает тайское физическое лицо. Иностранному покупателю не следует считать, что эта льгота распространяется на него.

При чистой продаже долей земля остаётся на компании, а не передаётся лично покупателю, но это не делает сделку «безналоговой» или автоматически более дешёвой. Одновременно может существенно возрастать риск, связанный с прошлой деятельностью компании. Перед выбором структуры получите юридическую и налоговую консультацию именно по вашей сделке.

Другие законные права на недвижимость на Пхукете: суперфиций, узуфрукт и Sap-Ing-Sith

Суперфиций

Суперфиций — зарегистрированное право, которое может позволить лицу, не являющемуся собственником земли, владеть расположенными на ней зданиями или сооружениями. Оно особенно важно, когда иностранец хочет юридически владеть зданием виллы, а земля остаётся собственностью другого лица.

Узуфрукт

Узуфрукт даёт право владения, пользования и извлечения выгоды из имущества, тогда как право собственности остаётся у владельца земли. Это не собственность. Узуфрукт может быть установлен на определённый срок или пожизненно; пожизненный узуфрукт прекращается со смертью лица, в пользу которого он установлен.

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith — отдельное зарегистрированное право, созданное законом в 2019 году. Оно может действовать до 30 лет и имеет особенности передачи, наследования и ипотеки, отличающиеся от обычной аренды или узуфрукта. Это не обязательно лучший выбор для каждого иностранного покупателя виллы, но такой вариант стоит обсудить, если важны передача права или наследование.

Покупка земли через тайского супруга

Тайский супруг может владеть землёй на собственном законном основании. Это не делает иностранного супруга собственником. Land Office применяет процедуры проверки происхождения средств и отдельного имущества супруга, а нынешние проверки номинального владения усиливают внимание к ситуациям, где тайский супруг фактически может держать землю в интересах иностранца.

Section 96 bis Land Code

Существует очень узкое законное исключение, позволяющее иностранцу приобрести до одного рая жилой земли с разрешения Министерства внутренних дел и при квалифицируемой инвестиции не менее 40 млн бат. Действующие правительственные разъяснения Таиланда указывают, что такая инвестиция должна сохраняться как минимум пять лет. Более старые материалы BOI по-прежнему упоминают три года, поэтому перед использованием этого редкого исключения нужно отдельно подтвердить актуальное требование.

Это не обычный путь для частного иностранного покупателя, который хочет приобрести виллу на Пхукете, и не следует представлять его как таковой.

Исключения для наследования и BOI

В определённых случаях иностранный законный наследник может получить землю при соблюдении разрешений и лимитов Land Code. Компании, получившие одобрение и инвестиционное продвижение BOI, также могут получать земельные права для соответствующей одобренной деятельности. Ни один из этих вариантов не является общим способом купить личный дом для отдыха.

Итог: сначала выберите юридическое право, а уже потом объект

Для иностранного покупателя «недвижимость на Пхукете» может означать совершенно разные вещи: полноценный титул квартиры в кондоминиуме, собственность на здание без земли, зарегистрированную аренду участка на 30 лет, иное вещное право или доли в компании, которой принадлежит недвижимость.

Разумная покупка начинается с точного понимания того, какое право вы приобретаете. Распространённость схемы не доказывает её законность. Компания 49/51 не является автоматически законной. Обещание 30+30+30 — не то же самое, что зарегистрированное право на 90 лет. И законное владение кондо или виллой не означает автоматическую законность краткосрочной аренды.

До внесения существенного невозвратного платежа поручите независимому тайскому юристу по недвижимости проверить титул, историю компании, разрешения на здание, зарегистрированные права, правила кондоминиума и предполагаемую модель аренды.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить виллу на Пхукете?

В определённых обстоятельствах иностранец может владеть самим зданием виллы, но обычно не может напрямую оформить на себя землю под ней. Законная структура поэтому требует чётко разделять собственность на здание и зарегистрированное право на участок.

Может ли иностранец купить кондо или квартиру на Пхукете?

Да. Иностранец, отвечающий требованиям, может оформить квартиру в зарегистрированном кондоминиуме на своё имя в пределах иностранной квоты. Если объект рекламируется как «апартаменты», убедитесь, что это действительно зарегистрированная квартира с индивидуальным титулом, если обещается иностранный freehold.

Может ли иностранец владеть землёй на Пхукете?

Как правило, не на своё личное имя. К очень узким индивидуальным исключениям относятся Section 96 bis и некоторые случаи наследования; земельные льготы BOI относятся к продвигаемым компаниям и одобренной деятельности, а не к обычной личной покупке.

Законна ли для виллы тайская компания с 51% тайских акционеров?

Само соотношение долей не определяет законность. Тайские акционеры должны быть реальными инвесторами, компания должна законно иметь право владеть землёй, а структура должна соответствовать и земельному законодательству, и правилам иностранного бизнеса.

Что такое номинальный акционер?

В этом контексте номинальный акционер — лицо, чьё имя используется для создания видимости тайского владения, тогда как реальное финансирование, экономическая выгода или контроль принадлежат иностранцу таким образом, чтобы обойти закон.

Безопасен ли 30-летний leasehold на Пхукете?

Правильно составленный и зарегистрированный договор аренды даёт существенные права в течение зарегистрированного срока, но остаётся арендой, а не собственностью на землю. Перед покупкой нужно проверить титул, условия аренды, собственность на здание и владельца участка.

Гарантированы ли 30+30+30 юридически?

Нет. Обещание будущего продления не равнозначно зарегистрированному сегодня праву на 60 или 90 лет. Судебная практика по Пхукету показала риск представления конструкции 30+30+30 как гарантированной с первого дня.

Получает ли покупатель leasehold-виллы новый 30-летний срок при перепродаже?

Не автоматически. Нужно проверить оставшийся срок, возможность уступки и участие собственника земли. Настоящий новый договор аренды на 30 лет является отдельной юридической сделкой.

Могут ли дети унаследовать права на мою leasehold-виллу?

Не следует считать, что обычная аренда земли автоматически переходит наследникам. Наследование зависит от конкретного права и договора, поэтому, если это важно для семьи, вопрос передачи нужно структурировать и проверить до покупки.

Могут ли мои иностранные дети унаследовать и сохранить freehold-кондо?

Кондо может входить в наследство, но наследник всё равно должен соответствовать правилам иностранной собственности. Иностранный наследник, который не соответствует требованиям, может быть обязан уведомить компетентный орган и отчуждить квартиру по правилам Condominium Act.

Можно ли сдавать моё кондо на Пхукете через Airbnb?

Одного права собственности недостаточно. Посуточное или понедельное размещение может подпадать под Hotel Act, а правила кондоминиума могут отдельно запрещать или ограничивать короткие проживания. Жилая аренда на месяц и более относится к другой правовой категории, но всё равно требует соблюдения налоговых, внутренних и иных правил.

Можно ли арендовать кондо и затем сдавать его в субаренду?

Только если это разрешено договором или получено необходимое согласие. Правила кондоминиума и гостиничного законодательства могут вводить дополнительные ограничения даже при согласии собственника.

Увеличил ли Таиланд иностранную аренду до 99 лет или квоту кондо до 75%?

Эти цифры появились в политическом предложении 2024 года и не стали действующими правилами. Обычный предел аренды остаётся 30 лет за один период, а иностранная квота кондоминиума — 49% общей площади квартир, пока вступившая в силу реформа не изменит эти нормы.