Владельцы вилл на Пхукете столкнулись с проверками компаний, связанных с иностранцами
Владельцы вилл на Пхукете, использующие тайские компании для владения землёй, столкнулись с усиленными проверками в рамках программы контроля на 2026 год, которая предусматривает анализ структур владения землёй, связанных с иностранцами.
Владельцы вилл на Пхукете, использующие тайские компании для владения землёй, столкнулись с усиленными проверками в рамках программы контроля на 2026 год, которая предусматривает анализ структур владения землёй, связанных с иностранцами.
29 апреля 23 ведомства подписали в Доме правительства соглашение о мерах по обеспечению соблюдения законодательства под руководством заместителя премьер-министра — министра торговли. 21 мая Департамент земельных дел направил циркуляр губернаторам провинций, разделив компании, владеющие землёй, на четыре группы риска на основании 14 факторов.
В четвёртую группу входят компании, формально соблюдающие ограничения на иностранное участие в капитале, но демонстрирующие признаки иностранного контроля или предоставления выгоды иностранцам через такие механизмы, как аренда, займы, ипотека, доверенности или соглашения об управлении.
К сентябрю Департамент развития предпринимательства включил 36 277 компаний, связанных с иностранцами и владеющих землёй в Таиланде, в список для предварительной проверки. Ведомство подчёркивает, что сам факт проверки ещё не означает наличия нарушения.
Пхукет вошёл в число территорий, охваченных проверками. В июле Министерство внутренних дел расширило инспекции, включив в них более 361 предприятия с потенциально высоким уровнем риска на острове.
Возможные последствия
Земельный кодекс не предусматривает конфискацию в таких случаях. Согласно статьям 94 и 96, земля, находящаяся во владении компании, которая считается иностранной, должна быть отчуждена в срок, установленный генеральным директором ведомства, — от 180 дней до одного года. Если земля не будет продана, генеральный директор может организовать её продажу, а выручка поступит лицу, имеющему на неё право.
Последствия для компании регулируются отдельно. Статья 36 Закона о предпринимательской деятельности иностранцев распространяется на тайских акционеров, которые держат акции в интересах иностранца, а также на иностранцев, финансирующих компанию или контролирующих её. Наказание может включать до трёх лет лишения свободы и штраф от 100 000 до 1 млн батов. Суд также может обязать прекратить такое владение акциями; до исполнения этого требования может начисляться ежедневный штраф в размере от 10 000 до 50 000 батов.
В статье говорится, что обе группы последствий могут применяться одновременно.
Для владельцев главный вопрос заключается в том, сколько из 14 факторов риска Департамента земельных дел сочтут применимыми, если инспектор проверит компанию.
Зарегистрированные права и предлагаемые альтернативы
В статье говорится, что тайское законодательство по-прежнему предоставляет иностранцам такие зарегистрированные права, как аренда сроком до 30 лет, ипотека, зарегистрированная в земельном управлении, и залог акций. Вопрос, отмечает автор, в том, используются ли эти права вместо схем, предоставляющих иностранцу скрытый контроль над землёй.
В статье описывается структура под брендом Better-than-Freehold™, предусматривающая компанию по владению недвижимостью и управлению ею, на 100% принадлежащую тайским акционерам, с оплаченным капиталом, внесённым тайскими владельцами, и полным отсутствием иностранного финансирования или контроля. В рамках предлагаемой схемы компания предоставляет зарегистрированное право аренды сроком на 30 лет и зарегистрированную ипотеку первой очереди, а также заключаются опционное соглашение и договор залога акций. Корпоративный доверительный управляющий действует как держатель прав в интересах покупателя, а независимый агент по обеспечению под руководством тайского юриста занимается медиацией и принудительным исполнением; в качестве резервного механизма предусмотрен арбитраж.
В статье признаётся, что такая схема с арендой и ипотекой всё равно может попасть под проверку в рамках циркуляра Департамента земельных дел, в котором долгосрочная аренда и ипотека названы среди соглашений, которые должны изучать проверяющие. Разница, говорится в статье, заключается в том, что тайский арендодатель действительно владеет активом, а иностранный арендатор обладает правами, зарегистрированными в отношении земельного титула.
Владельцам вилл, оформленных на компании, рекомендуется получить реестр акционеров и документы о финансировании, оценить своё положение до вынесения распоряжения об отчуждении и обратиться за консультацией по возможному отчуждению. Потенциальным покупателям советуют выяснять, где именно в земельном титуле зафиксировано каждое право.
