Köpa fastighet på Phuket som utlänning: villa, condo, mark & nominee-risk

Utlänningar kan lagligt köpa fastigheter på Phuket, men den juridiska situationen skiljer sig kraftigt beroende på om du köper en condominium-enhet, själva byggnaden till en villa, mark, en tidsbegränsad nyttjanderätt eller aktier i ett thailändskt bolag. Den skillnaden är viktigare än någonsin: Thailand har skärpt granskningen av utlandsanknutna bolag som äger mark och av nominee-aktieägare, även på Phuket. En struktur blir inte laglig bara för att den formellt består av 49 % utländskt och 51 % thailändskt ägande.

En utländsk köpare som uppfyller kraven kan inom den lagstadgade utlänningskvoten äga en kvalificerad condominium-enhet som freehold, alltså med direkt äganderätt. Vanlig thailändsk mark kan en utländsk privatperson däremot i regel inte äga direkt i eget namn. För en villa är situationen mer komplicerad eftersom byggnaden och marken under den kan vara juridiskt separata tillgångar. Köper du för eget boende behöver du veta vilken rätt du faktiskt får, hur länge den gäller och vad som händer vid återförsäljning eller arv. Köper du för hyresintäkter måste du dessutom kontrollera condominiumregler, den thailändska hotellagen (Hotel Act), skatt, förvaltning och om den planerade uthyrningsmodellen är laglig.

• Vad utlänningar kan äga
• Thailändska bolag och nominee-risk
• Köpa villa eller hus
• Köpa condo eller lägenhet
• Airbnb, månadsuthyrning och andrahandsuthyrning
• Off-plan, bolagsköp och due diligence

Vad kan en utlänning faktiskt köpa på Phuket?

Freehold och leasehold: två begrepp du måste förstå

Freehold betyder äganderätt. För en kvalificerad condominium-enhet som en utlänning lagligen får äga innebär det att köparen äger själva enheten och sin lagstadgade andel i condominiumets gemensamma egendom.

Leasehold är en tidsbegränsad rätt att använda fastigheten enligt ett hyres- eller arrendeavtal. Det är inte äganderätt till marken. Skillnaden är särskilt viktig för villor eftersom försäljningsmaterial kan kalla en bostad för “freehold villa” även när den utländska köparen inte äger marken under byggnaden.

Fråga därför inte bara “Är villan freehold eller leasehold?” Fråga i stället: vad är exakt freehold, vad är leasehold, vem äger marken och vilken handling bevisar att jag äger byggnaden?

Condo och apartment betyder inte alltid samma sak juridiskt

I fastighetsannonser används “condo” och “apartment” ofta löst. Juridiskt är ett condominium däremot en särskild ägandeform enligt Thailands Condominium Act. Om utländsk freehold utlovas ska du kontrollera att enheten har en individuell condominiumtitel som kan överlåtas. En lägenhet som marknadsförs till salu är inte automatiskt en condominium-enhet.

Thailändska bolag och nominee-kontroller: varför den gamla bolagslösningen för villor är riskabel

I många år fick vissa utländska köpare höra att det vanliga sättet att hålla mark under en villa var att bilda ett thailändskt bolag med 51 % thailändskt och 49 % utländskt ägande. Problemet är att 51/49 i sig inte är någon juridisk frizon.

Thailändska myndigheter tittar numera längre än till den formella procentsatsen. De kan granska var de thailändska aktieägarna fick sina pengar ifrån, om de är verkliga investerare, vem som i praktiken finansierar bolaget, vem som får den ekonomiska nyttan, om samma thailändska namn återkommer i många utlandsanknutna bolag och hur aktieägarstrukturen har förändrats över tid.

Det finns dessutom olika juridiska tester som inte får blandas ihop. Foreign Business Act och Land Code använder inte en enda gemensam definition av ett “thailändskt bolag”. Ett bolag kan klara ett formellt procenttest men ändå få problem enligt ett annat markinnehavstest eller därför att de thailändska aktieägarna i praktiken är nominees.

Den skärpta tillsynen 2025–2026 har gjort risken konkret. Department of Lands har skärpt kontrollerna av pengarnas ursprung, befintliga bolagsstrukturer granskas och nya registreringsregler från 2026 kräver mer dokumentation när utlandsanknutna bolag byter aktieägare eller styrelseledamöter. På Phuket har en officiell granskning från Department of Lands omfattat tusentals juridiska personer som äger mark, medan separata utredningar har riktats mot misstänkta nominee-strukturer. Antalet granskade bolag är inte samma sak som antalet bevisade överträdelser.

En annan viktig lärdom från senare tillsyn är att en struktur inte blir laglig bara för att en advokat, revisor eller bolagsbildningstjänst har satt upp den. Thailändska myndigheter har även utrett och lagfört förmedlare i nominee-nätverk. Ett bolag kan vara registrerat, lämna in räkenskaper och ha genomfört en transaktion hos Land Office samtidigt som den underliggande verkliga ägarstrukturen ändå är olaglig.

Vad händer om markinnehavsstrukturen bedöms vara olaglig?

Konsekvenserna beror på vilket juridiskt problem som finns. Utredningsåtgärder, beslag eller frysning av tillgångar, krav på att avyttra olagligt innehavd mark, straffrättsliga förfaranden och återkallelse av en olagligt utfärdad titel är olika processer. De bör inte alla beskrivas med det allmänna ordet “konfiskering”.

Vid olagligt utländskt markinnehav enligt Land Code kan tiden för avyttring normalt sättas till mellan 180 dagar och ett år. Om marken inte avyttras inom tidsfristen kan tvångsavyttring följa. Vad som händer med en villabyggnad som utlänningen äger separat är mer komplicerat och beror på registrerade rättigheter kopplade till byggnaden, bevis på ägande, belastningar och omständigheterna i det enskilda fallet.

Kan utlänningar köpa en villa eller ett hus på Phuket?

För en utländsk villaköpare är det inte avgörande om broschyren säger “villa freehold”. Det viktiga är om du juridiskt äger byggnaden, vilken rätt du har till marken, hur länge den gäller och vad som händer vid försäljning, dödsfall eller när rätten löper ut.

Marken och villan är två separata juridiska frågor

Thailändsk rätt kan erkänna äganderätten till en byggnad separat från äganderätten till marken under den. Därför kan en utlänning i vissa fall äga ett hus eller en villabyggnad medan marken ägs av en annan person eller juridisk person.

En registrerad superficies-rätt kan vara särskilt viktig eftersom den kan göra det möjligt för någon annan än markägaren att äga byggnader eller konstruktioner på marken. Utgå dock inte från att varje paket som säljs som “building freehold + land leasehold” automatiskt ger det skyddet. En oberoende advokat bör kontrollera exakt hur byggnadsägandet styrks och vilka rättigheter som faktiskt är registrerade på marktiteln.

Skillnaden är också viktig när ett bolag med nominee-struktur blir föremål för tillsyn. Om ett thailändskt bolag äger marken men utlänningen äger huset separat, avgör ett föreläggande om att bolaget ska avyttra marken inte automatiskt vad som händer med byggnaden. Det beror på beviset för byggnadsägande, registrerade superficies- eller hyresrättigheter, belastningar och bindande avtalsvillkor. En köpare bör varken anta att huset automatiskt går förlorat eller att det automatiskt är skyddat.

Registrerad marklease på 30 år: vad får du egentligen?

För en vanlig hyra av fast egendom är den maximala löptiden i princip 30 år per avtalsperiod. Ett avtal på mer än tre år måste vara skriftligt och registrerat hos behörigt Land Office för att vara verkställbart under den längre avtalade perioden. Att skriva under hos en advokat eller bevittna underskrifter ersätter inte registreringen hos Land Office.

En korrekt registrerad lease ger hyresgästen rättsligt verkställbara rättigheter under den registrerade perioden. Det är något annat än att förlita sig på ett privat löfte. Om din pensionsplan bygger på att kunna bo i villan i flera decennier är den registrerade rätten det viktiga.

Kan en 30-årig lease bli 60 eller 90 år?

Det här är en av de vanligaste missuppfattningarna vid fastighetsförsäljning på Phuket.

Ett avtal kan innehålla villkor om framtida förlängning, men ett löfte om framtida förlängning är inte samma sak som att redan i dag ha en registrerad rätt på 60 eller 90 år. Department of Lands och ett Supreme Court-avgörande om fastighet på Phuket har behandlat upplägg som marknadsfördes som 30+30+30. I det fallet bedömdes de extra perioderna, utifrån de konkreta omständigheterna, som ett försök att kringgå den lagstadgade 30-årsgränsen.

Det betyder inte att varje förlängningsklausul automatiskt är ogiltig. Du bör skilja mellan tre helt olika saker:

• 30 år som faktiskt är registrerade nu;
• ett möjligt nytt avtal eller en förlängning i framtiden;
• ett marknadsföringspåstående om att 60 eller 90 år redan är garanterade.

Om du är 50 eller 60 år, köper en villa för att bo där resten av livet och vill lämna återstående rättigheter till dina barn, är skillnaden särskilt viktig.

Har Thailand infört marklease på 99 år för utlänningar?

Nej. Det finns i dag ingen gällande regel som ger en vanlig utländsk villaköpare en marklease på 99 år. År 2024 föreslogs offentligt både 99-åriga leases och en höjning av condominiumets utlänningskvot till 75 %, men förslagen ersatte inte det nuvarande regelverket. Den normala leasegränsen är fortfarande 30 år per avtalsperiod och utlänningskvoten i condominium är fortfarande 49 % av den sammanlagda ytan för alla enheter.

Kan markägaren sälja marken och sedan vräka dig?

En försäljning av uthyrd fast egendom avslutar inte automatiskt ett giltigt hyresavtal. Enligt Civil and Commercial Code övertar den nye ägaren i princip den tidigare hyresvärdens rättigheter och skyldigheter inom det skyddade hyresförhållandet. Det är ytterligare ett skäl att registrera ett långvarigt avtal korrekt.

Utgå däremot inte från att varje sidoavtal automatiskt följer med marken. En köpoption, ett separat löfte om ytterligare 30 år eller andra personliga åtaganden kan behöva bedömas separat. Ett registrerat avtal skyddar inte heller mot uppsägning om hyresgästen själv bryter mot ett giltigt uppsägningsvillkor.

Kan du sälja en leasehold-villa innan de 30 åren har gått?

Det kan vara möjligt, men avtalet måste granskas noggrant. Rätt till överlåtelse och andrahandsuthyrning beror på avtalet och tillämplig lag. En återförsäljning startar inte automatiskt om klockan med en ny 30-årsperiod.

Om villans registrerade lease har 17 år kvar ska köparen inte anta att köpet automatiskt skapar en ny 30-årsperiod. Ett nytt avtal kan förhandlas med markägaren, men det är en separat rättshandling som kräver ägarens medverkan och korrekt registrering. Den återstående löptiden kan ha stor betydelse för återförsäljningsvärdet.

Kan dina barn ärva den återstående leaseperioden?

Utgå inte från att en vanlig thailändsk marklease automatiskt går över till dina barn. Arv av hyresrättigheter är mer komplicerat än arv av freehold och kan bero på avtalet, rättighetens karaktär och relevant rättspraxis. En fråga som 2026 skickades från Phuket till Department of Lands visar att registreringen av återstående leaseperiod på en arvinge kan bli tvistig även när avtalet innehåller överlåtelsebestämmelser.

Om arv är centralt för din plan bör frågan lösas före undertecknandet. Beroende på målet kan din advokat jämföra en registrerad lease med superficies, Sap-Ing-Sith eller en annan lagligen registrerad rätt i stället för att anta att en vanlig lease fungerar som ärftlig freehold.

Due diligence av en villa före handpenning

För marken bör du kontrollera exakt titeltyp, registrerad ägare, gränser, inteckningar, beslag, servitut, lagligt säkerställd väganslutning och eventuella problem med statlig mark, skogsmark, planbestämmelser eller miljö. Chanote är normalt den starkaste och mest välkända äganderättstiteln för en villatransaktion, men andra markdokument är inte automatiskt ogiltiga; de innebär andra rättigheter och har andra egenskaper när det gäller mätning och gränser.

För byggnaden bör du kontrollera bygglov, jämföra godkända ritningar med det som faktiskt byggts, verifiera bevis på byggnadsägande, planbestämmelser, miljögodkännanden när de krävs, anslutningar till försörjningssystem och skyldigheter för gemensamma områden.

I avtalet bör du kontrollera exakt vilken rätt som registreras, förlängning, överlåtelse, andrahandsuthyrning, succession, avtalsbrott, försäljning av marken och tvistlösning. Fråga också vad som händer med byggnaden när leasen eller en annan markrätt löper ut. Att äga byggnaden under perioden besvarar inte automatiskt vilka rättigheter som finns kvar efter att den underliggande markrätten har upphört.

Anlita en oberoende thailändsk fastighetsadvokat som företräder dig och förlita dig inte enbart på säljarens, utvecklarens eller mäklarens advokat. Om du överväger Rawai som långsiktig bas går vår guide om att bo i Rawai igenom vardagslivet separat från ägarfrågorna.

Om du köper villan som uthyrningsinvestering

Räkna inte på avkastningen innan du har bekräftat att det planerade uthyrningsupplägget är lagligt. Kontrollera vem som ska bedriva uthyrningen, förvaltningsavtalet, nödvändiga tillstånd, underhållskostnader, pool- och trädgårdskostnader, säsongsvariationer, vakans och hur lång marklease som återstår vid en framtida försäljning.

Om en utvecklare annonserar “garanterad avkastning på 7 %”, fråga vem som juridiskt lämnar garantin, hur länge den gäller, om 7 % är brutto eller netto efter kostnader, under vilka villkor betalningarna kan upphöra och om garantigivaren faktiskt har ekonomisk kapacitet att uppfylla löftet.

Köpa condo eller lägenhet på Phuket som utlänning

När kan en utlänning äga en condo som freehold?

En utländsk köpare som uppfyller kraven kan äga en condominium-enhet direkt i eget namn. Enligt Department of Lands regler om utländskt condominiumägande får utländskt ägande inte överstiga 49 % av den sammanlagda ytan för alla enheter i condominiumet. Det handlar alltså inte bara om 49 % av antalet lägenheter.

Condominiumets juridiska person, alltså den juridiska organisation som förvaltar byggnaden och de gemensamma delarna, utfärdar dokument som används vid överlåtelsen, bland annat bekräftelse på utlänningskvoten och intyg om att skulder saknas. Köparen måste också uppfylla de lagstadgade kraven för utländskt ägande och de krav på bevis om pengarnas ursprung eller utländsk valutaöverföring som gäller för transaktionen.

Utländskt freehold-ägande i ett condominium skiljer sig grundläggande från en villa som hålls via ett thailändskt bolag. I ett korrekt registrerat condominium ingår marken som byggnaden står på i den gemensamma egendomen. Enhetsägarna äger sina privata enheter tillsammans med sin lagstadgade andel i den gemensamma egendomen.

Vad händer om marken under condominiumet ursprungligen förvärvades olagligt?

Det är inte samma situation som en villa där ett bolag fortsätter att äga marken under ett hus som ägs separat av en utlänning. När ett condominium har registrerats korrekt är den ursprungliga utvecklaren inte längre en separat markägare som fritt kan sälja marken under enhetsägarna.

Titelhistoriken kan ändå vara viktig. Om det ursprungliga markförvärvet, titeln eller condominiumregistreringen i sig var olaglig kan rättelse- eller återkallelseförfaranden hos Land Office och eventuellt domstolsprocesser bli aktuella. Det är fel att säga att alla nuvarande condoägare automatiskt förlorar sina enheter, men det är lika osäkert att påstå att ett äldre titelfel aldrig kan påverka senare rättigheter.

Vid köp av en befintlig enhet i ett projekt med ovanlig ägarhistorik eller en utvecklare som är kopplad till en officiell tvist bör advokaten kontrollera condominiumregistreringen, historiken för den underliggande marktiteln, bygglov och eventuella Land Office-, domstols- eller administrativa förfaranden som berör projektet.

Hur går ett condoköp normalt till?

1. Gör oberoende juridisk due diligence innan du betalar ett betydande icke återbetalningsbart belopp.
2. Kontrollera säljaren och enhetens individuella condominiumtitel.
3. Bekräfta att det finns tillräcklig utlänningskvot för överlåtelsen.
4. Hämta nödvändiga överlåtelsedokument från condominiumets juridiska person, inklusive skuld- och kvotintyg.
5. Ordna det bevis på pengarnas ursprung och utländsk valuta som krävs för din ägandeform.
6. Kontrollera inteckningar och andra registrerade belastningar.
7. Genomför och registrera överlåtelsen hos Land Office.
8. Förvara titel- och bankhandlingar säkert efter överlåtelsen.

Thailändsk lag kräver inte advokat vid varje enkel condominiumöverlåtelse. För en utlänning som investerar ett betydande belopp, köper off-plan eller förlitar sig på ett uthyrningsprogram är en oberoende juridisk granskning ändå klok.

Kan dina utländska barn ärva och behålla din condo?

En freehold-condo kan ingå i dödsboet, men en utländsk arvinges rätt att behålla den omfattas fortfarande av Condominium Act. Section 19 septem föreskriver ett avyttringsförfarande för en utländsk arvinge som inte tillhör de tillåtna kategorierna: behörig myndighet ska underrättas inom 60 dagar och enheten kan behöva avyttras inom högst ett år.

Det innebär inte att varje utländsk arvinge måste sälja. Om ditt barn får behålla enheten beror på barnets juridiska status och de tillämpliga reglerna för utländskt ägande. Om arv är en viktig del av köpet bör thailändsk arvs- och fastighetsrådgivning ingå i planeringen.

Due diligence av en condo slutar inte vid titeln

Läs inte bara köpeavtalet utan även condominiumets ekonomiska och administrativa dokument. Kontrollera avgifter för gemensamma ytor (CAM), reservfond, obetalda skulder, planerade större reparationer, byggnadsförsäkring, underhållskvalitet, parkering och användningsbegränsningar.

I äldre byggnader kan skick och förvaltning vara viktigare än en snygg lobby. I nya projekt bör du jämföra levererade specifikationer, gemensamma ytor och löften om förvaltning med de juridiska dokumenten och den faktiska byggnaden.

Om du köper condon för hyresintäkter

Läs condominiumets stadgar innan du betalar handpenning. Condominiumlagstiftningen kräver registrerade regler för användning och förvaltning av privat och gemensam egendom. Freehold innebär inte att du får använda enheten hur som helst.

Vissa condominiums begränsar daglig eller veckovis uthyrning, gästers tillträde, beläggning, passerkort eller kommersiell användning. Thailands Supreme Court-avgörande 4215/2564 behandlade condominiumregler som tillät boende för ägare, familj och månadshyresgäster men förbjöd daglig logiverksamhet.

Utgå inte från att en byggnad som tillåter månadsuthyrning också tillåter Airbnb-liknande korttidsboende. Omvänt bör du utan juridisk kontroll inte heller anta att varje condominium automatiskt kan förbjuda all uthyrning på årsbasis. Kontrollera de faktiskt registrerade stadgarna, giltiga senare ändringar och nuvarande interna regler.

Får du hyra ut en condo eller villa på Phuket? Airbnb, månadsuthyrning, skatt och andrahandsuthyrning

Vad Thailands “30-dagarsregel för Airbnb” egentligen betyder

Det vanliga påståendet “uthyrning kortare än 30 dagar är olaglig” är en praktisk förenkling, men inte Hotel Acts exakta formulering. Lagen undantar boende som är avsett för bostadsändamål och endast debiteras månadsvis eller för längre perioder från definitionen av hotell.

Betalda övernattningar, veckouthyrning och annan tillfällig logi kräver i regel en separat bedömning enligt Hotel Act, såvida fastigheten inte drivs inom ett giltigt hotellregelverk eller omfattas av ett annat lagstadgat undantag för icke-hotellboende. Om bokningen kommer via Airbnb, Booking.com, en agent eller direkt ändrar inte den juridiska klassificeringen i sig.

Gör regeln om 8 rum / 30 gäster Airbnb automatiskt lagligt?

Nej. En ministerförordning från 2023 skapade ett förfarande för vissa små inkvarteringsverksamheter med högst åtta rum och totalt 30 gäster. Undantaget gäller dock inte automatiskt. Operatören måste anmäla verksamheten till registreringsmyndigheten, fastigheten ska inspekteras och en officiell bekräftelse ska utfärdas. Bekräftelsen gäller i fem år.

Regler om byggnadens användning och andra tillstånd är fortfarande viktiga. Myndigheter på Phuket har nyligen kontrollerat bostads- och condominiumbyggnader som enligt myndigheterna drevs som hotell utan nödvändiga bygg-/användnings- och hotellverksamhetstillstånd. Att äga fastigheten och att lagligt få driva hotelliknande boende är två olika juridiska frågor.

Kan en utländsk ägare hyra ut sin condo månadsvis som privatperson?

Thailändsk skattelagstiftning erkänner uttryckligen hyresintäkter som en privatperson tar emot. Ett thailändskt bolag är därför inte ett skatterättsligt krav enbart för att en utländsk ägare får hyra från en fastighet som han eller hon äger privat.

Den juridiska bedömningen kan däremot förändras när passiv uthyrning blir en aktivt driven uthyrningsverksamhet. Enligt Foreign Business Act räknas en icke-thailändsk fysisk person som “foreigner”, och officiell investeringsvägledning behandlar uthyrning av tillgångar som en tjänsteverksamhet när den bedrivs som utländsk affärsverksamhet. Det finns ingen generell regel som säger att varje utländsk ägare av en enda condo som hyrs ut månadsvis måste ha en Foreign Business License. Men fastighetsägande i sig ger inte heller en utlänning rätt att driva flera enheter, gästtjänster eller en inkvarteringsverksamhet.

Om din modell bygger på att du personligen driver uthyrningen i Thailand bör en advokat och revisor före köpet kontrollera Foreign Business Act, arbetstillstånd, skatter och verksamhetstillstånd.

Vad gäller om du hyr en villa eller condo och sedan hyr ut den i andra hand?

Detta är något annat än att en ägare hyr ut sin egen fastighet. Andrahandsuthyrning innebär att en hyresgäst hyr ut hela eller delar av det han eller hon själv hyr till någon annan.

Enligt Civil and Commercial Code får en hyresgäst i regel inte hyra ut i andra hand eller överlåta hyresrätten till en tredje part om inte avtalet tillåter det. Om du planerar att hyra en villa eller condo på Phuket långsiktigt och sedan hyra ut den till turister ska du först kontrollera avtalet och inhämta det samtycke från hyresvärden som krävs.

Hyresvärdens samtycke är bara ett av kraven. I ett condominium kan stadgar och interna regler fortfarande begränsa den planerade användningen. Om vidareuthyrningen sker dagligen eller veckovis är Hotel Act, skatteregler och regler för affärsverksamhet fortfarande relevanta.

Thailändsk skatt på hyresintäkter

Hyresintäkter från fastigheter i Thailand är inkomst med thailändsk källa. Revenue Code klassificerar fastighetshyra som skattepliktig inkomst och Revenue Departments nuvarande formulär omfattar årliga och halvårsvisa deklarationer för relevant personlig hyresinkomst.

Vanlig uthyrning av fast egendom är i regel momsbefriad, men tillämpa inte automatiskt den behandlingen på hotell- eller boendetjänster. Avdrag, källskatt, skatterättslig hemvist, skatteavtal och deklarationsskyldigheter beror på den enskilde skattskyldiges situation. Låt en thailändsk revisor kontrollera dina egna siffror.

TM30 när hyresgästen eller gästen är utlänning

Thailändska immigrationsregler kräver att husägaren, hushållsföreståndaren, hyresvärden eller hotellchefen som tillfälligt inkvarterar en utlänning lämnar den föreskrivna boendeanmälan inom 24 timmar. Det officiella TM30-systemet gäller även hyrda hus och lägenheter, inte bara hotell.

Skyldigheten kan gälla även vid vanlig månadsuthyrning av bostad. Lägg därför in immigrationsanmälan i förvaltningsrutinen.

Checklista före köp för hyresavkastning

• Är modellen månadsvis bostadsuthyrning eller korttids-/övernattningsboende?
• Vilken konkret hotelllicens eller bekräftelse för småskalig logiverksamhet täcker fastigheten och operatören vid korttidsuthyrning?
• Är byggnaden juridiskt godkänd för den planerade användningen?
• Tillåter condominiumets stadgar eller projektets regler verksamheten?
• Vem är juridiskt hyresvärd eller operatör?
• Vem utför gästhantering och annat arbete i Thailand?
• Vilka skattedeklarationer och TM30-rutiner gäller?
• Vilka är de verkliga förvaltningskostnaderna, CAM, reservfond, reparationer, driftskostnader och vakans?
• Om avkastningen garanteras: vem garanterar den och vad händer om betalningarna upphör?

Köpa off-plan-fastighet på Phuket

Ett off-plan-köp lägger utvecklar- och färdigställanderisk ovanpå ägandefrågorna. Innan du betalar en större reservationsavgift eller delbetalning bör du kontrollera den exakta utvecklaren som juridisk person, registrerat kapital, markägare, marktitel, inteckningar, bygglov, eventuell nödvändig tillåtelse för markindelning/utveckling, miljögodkännanden, godkända ritningar och byggtidsplan.

För projekt som kräver miljökonsekvensbedömning (Environmental Impact Assessment, EIA) eller Initial Environmental Examination (IEE) kan Thailands officiella Smart EIA-system användas för att kontrollera projektets miljödokumentation. Alla projekt kräver inte samma miljögodkännande; det beror på typ, storlek och läge.

Avtalet bör ange byggmilstolpar, datum för färdigställande och överlåtelse, förlängningsvillkor, rätt till uppsägning och återbetalning samt vad som händer om tillstånd eller överlåtelse inte kan genomföras. Escrow ger bara skydd om ett verkligt och giltigt escrowarrangemang finns; det är inte en standarddel av thailändska off-plan-försäljningar.

Vid en off-plan-condo bör du kontrollera hur utlänningskvoten hanteras vid den slutliga överlåtelsen. Vid en off-plan-villa ska du redan nu identifiera vad du faktiskt kommer att få: byggnadsägande, registrerad lease, superficies eller en annan rätt. Ett löfte om att “ordna allt senare” ersätter inte due diligence.

Köpa ett befintligt thailändskt bolag som äger en villa

Att köpa aktier i ett befintligt bolag är inte samma sak som att få en ny och ren marktitel. Bolaget förblir registrerad markägare; du tar över både bolaget och dess historia.

Historiken kan omfatta äldre aktieägarfinansiering, nominee-risk, skatteskulder, redovisningsproblem, skulder, inteckningar, aktieägarlån, tvister, anställda, avtal och tillståndsproblem. Ett aktieköp raderar inte en tidigare olaglig markinnehavsstruktur.

Due diligence bör omfatta bolagets lagstadgade aktiebok, handlingar hos Department of Business Development (DBD), historiska förändringar av aktieägare och styrelseledamöter, aktiebrev, finansiella rapporter, skattedeklarationer, skulder, inteckningar, marktitel, bygglov och bevis på hur de thailändska aktieägarna finansierade sina investeringar. Enligt nuvarande DBD-praxis bör en kopia av en aktieägarlista som lämnats in till registret inte heller ses som slutgiltigt bevis på vem som faktiskt äger aktierna i dag.

Fastighetsöverlåtelse eller aktieöverlåtelse: avgifter, skatt och risk

Den vanliga registreringsavgiften hos Land Office är normalt 2 % av det officiellt värderade värdet om ingen särskild reducering gäller. Den tillfälliga 0,01 %-regeln för vissa bostadsöverlåtelser gäller för närvarande till den 30 juni 2027, men är begränsad till kvalificerade transaktioner där köparen är en thailändsk fysisk person. En utländsk köpare bör inte anta att nedsättningen gäller honom eller henne.

Vid en ren aktieöverlåtelse ligger marken kvar i bolaget i stället för att överföras personligen till köparen. Det gör inte transaktionen “skattefri” eller automatiskt billigare. Risken i bolagets historik kan tvärtom vara betydligt större. Ta transaktionsspecifik juridisk och skattemässig rådgivning innan du väljer struktur.

Andra lagliga rättigheter till fastighet på Phuket: Superficies, nyttjanderätt och Sap-Ing-Sith

Superficies

Superficies är en registrerad rätt som kan göra det möjligt för någon annan än markägaren att äga byggnader eller konstruktioner på marken. Den kan vara särskilt relevant när en utlänning vill äga själva villabyggnaden juridiskt medan marken ägs av någon annan.

Usufruct (nyttjande- och avkastningsrätt)

Usufruct ger rätt till besittning, användning och avkastning medan äganderätten ligger kvar hos markägaren. Det är inte äganderätt. Rätten kan upplåtas för en bestämd tid eller under rättighetshavarens livstid; en livslång usufruct upphör när rättighetshavaren avlider.

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith är en separat lagstadgad registrerad rätt som infördes 2019. Den kan löpa i upp till 30 år och har egenskaper för överlåtelse, arv och belåning som skiljer sig från en vanlig lease eller usufruct. Den är inte automatiskt det bästa valet för varje utländsk villaköpare, men kan vara värd att diskutera när överlåtelse eller succession är viktigt.

Mark genom en thailändsk make eller maka

En thailändsk make eller maka kan äga mark i egen juridisk kapacitet. Det gör inte den utländska maken eller makan till markägare. Land Office tillämpar rutiner för att kontrollera pengarnas ursprung och separat egendom, och den nuvarande nominee-tillsynen ökar granskningen när en konstruktion tyder på att den thailändska partnern i praktiken håller marken för den utländska partnern.

Land Code Section 96 bis

Det finns en mycket begränsad lagstadgad möjlighet där en utlänning, med tillstånd från inrikesministern och en kvalificerad investering på minst 40 miljoner THB, kan förvärva upp till en rai bostadsmark. Enligt nuvarande vägledning från den thailändska regeringen måste den kvalificerade investeringen behållas i minst fem år. Äldre BOI-material anger fortfarande tre år, så den som överväger denna ovanliga väg bör direkt kontrollera det aktuella genomförandekravet före någon åtgärd.

Detta är inte en normal väg för en privat utländsk köpare att köpa villa på Phuket och bör inte framställas som en sådan.

Undantag för arv och BOI

Utländska lagstadgade arvingar kan i vissa situationer förvärva mark under förutsättning att Land Codes tillstånd och arealgränser uppfylls. Företag med BOI-investeringsfrämjande kan också få markrättigheter för verksamheter som omfattas av det godkännandet. Inget av detta är en allmän väg till ett personligt semesterboende.

Slutsats: välj den juridiska rättigheten innan du väljer fastigheten

För en utländsk köpare kan “fastighet på Phuket” betyda helt olika juridiska tillgångar: en verklig condominiumtitel, ägande av en byggnad utan marken, en registrerad marklease på 30 år, en annan sakrätt eller aktier i ett bolag som äger fastigheten.

Ett sunt köpbeslut börjar med att fastställa exakt vilken rätt du köper. Vanlig praxis är inte bevis på legalitet. Ett 49/51-bolag är inte automatiskt lagligt. Ett löfte om 30+30+30 är inte samma sak som en registrerad rätt på 90 år. Och lagligt ägande av en condo eller villa gör inte korttidsuthyrning automatiskt laglig.

Innan du gör en betydande icke återbetalningsbar betalning bör en oberoende thailändsk fastighetsadvokat kontrollera titeln, bolagets historik, bygglov, registrerade rättigheter, condominiumregler och den planerade uthyrningsmodellen.

Vanliga frågor

Kan utlänningar köpa en villa på Phuket?

En utlänning kan under vissa förutsättningar äga själva villabyggnaden men kan i regel inte direkt äga marken under den i eget namn. En laglig villastruktur kräver därför en tydlig åtskillnad mellan byggnadsägande och den registrerade rätten till marken.

Kan utlänningar köpa en condo eller lägenhet på Phuket?

Ja. En utlänning som uppfyller kraven kan äga en condominium-enhet direkt inom utlänningskvoten. Om en annons säger “apartment” och utländsk freehold utlovas ska du kontrollera att det verkligen är en registrerad condominium-enhet med individuell titel.

Kan utlänningar äga mark på Phuket?

I regel inte direkt i en utländsk privatpersons namn. Mycket begränsade individuella undantag omfattar Section 96 bis och vissa arvssituationer; BOI-markrättigheter gäller godkända främjade företag och verksamheter, inte vanliga privata köp.

Är ett thailändskt bolag med 51 % thailändska aktieägare lagligt för en villa?

Procentsatsen ensam avgör inte lagligheten. De thailändska aktieägarna måste vara verkliga investerare, bolaget måste lagligen få inneha marken och strukturen måste följa både marklagstiftningen och reglerna för utländsk affärsverksamhet.

Vad är en nominee-aktieägare?

I detta sammanhang är en nominee en person vars namn används för att skapa en bild av thailändskt ägande, medan den verkliga finansieringen, ekonomiska nyttan eller kontrollen ligger hos utlänningen på ett sätt som kringgår lagen.

Är en 30-årig leasehold på Phuket säker?

En väl utformad och registrerad lease ger meningsfulla och verkställbara rättigheter under den registrerade perioden, men den är fortfarande en hyresrätt och inte markägande. Kontrollera titel, avtalsvillkor, byggnadsägande och markägare före köp.

Är 30+30+30 juridiskt garanterat?

Nej. Ett löfte om framtida förlängning är inte samma sak som en i dag registrerad fastighetsrätt på 60 eller 90 år. Rättspraxis med koppling till Phuket visar tydligt risken med att behandla 30+30+30 som garanterat från dag ett.

Får en leasehold-villa automatiskt en ny 30-årsperiod vid återförsäljning?

Nej. Återstående löptid, överlåtelserättigheter och markägarens medverkan måste kontrolleras. Ett verkligt nytt 30-årsavtal är en separat juridisk överenskommelse.

Kan mina barn ärva rättigheterna till min leasehold-villa?

Utgå inte från att en vanlig marklease automatiskt går över till arvingar. Succession beror på den specifika rättigheten och avtalet. Om det är viktigt för familjeplanen bör arvet struktureras och granskas före köpet.

Kan mina utländska barn ärva och behålla min freehold-condo?

En condo kan ingå i ett dödsbo, men arvingen måste fortfarande uppfylla reglerna för utländskt ägande. En utländsk arvinge som inte kvalificerar sig kan omfattas av anmälnings- och avyttringskrav enligt Condominium Act.

Kan jag lägga ut min condo på Phuket på Airbnb?

Äganderätten i sig räcker inte. Daglig eller veckovis logi kan omfattas av krav enligt Hotel Act, och condominiumregler kan separat förbjuda eller begränsa korta vistelser. Bostadsuthyrning på en månad eller längre är en annan juridisk kategori, men skatt, condominiumregler och andra efterlevnadskrav måste fortfarande följas.

Kan jag hyra en condo och sedan hyra ut den i andra hand?

Endast om hyresavtalet tillåter det eller nödvändigt samtycke har erhållits. Condominiumregler och Hotel Act kan innebära ytterligare begränsningar även om ägaren samtycker.

Har Thailand förlängt utländska leases till 99 år eller höjt condo-kvoten till 75 %?

Siffrorna kommer från ett policyförslag från 2024 och är inte dagens gällande regelverk. Den vanliga leasegränsen är fortfarande 30 år per avtalsperiod och den utländska condominiumkvoten är fortfarande 49 % av den sammanlagda ytan för alla enheter, såvida inte en framtida lagändring som faktiskt träder i kraft ändrar reglerna.