Villaägare i Phuket möter hårdare granskning av utlandsanknutna markbolag

Villaägare i Phuket som använder thailändska bolag för att inneha mark granskas allt hårdare inom ett tillsynsprogram för 2026, som har gjort markägande upplägg med utländska kopplingar till föremål för granskning.

Den 29 april undertecknade 23 myndigheter ett avtal om tillsynsåtgärder i regeringshuset under ledning av vice premiärministern och handelsministern. Den 21 maj skickade Markdepartementet ett cirkulär till provinsguvernörerna där bolag som äger mark delades in i fyra riskgrupper utifrån 14 faktorer.

Den fjärde gruppen omfattar bolag som fortfarande håller sig inom gränserna för utländskt aktieägande, men som visar tecken på utländsk kontroll eller på att utlänningar gynnas genom upplägg som bland annat omfattar arrenden, lån, inteckningar, fullmakter eller förvaltningsavtal.

I september hade departementet för företagsutveckling placerat 36 277 utlandsanknutna bolag som innehar mark i Thailand i ett särskilt urval för granskning. Departementet har betonat att granskningen i sig inte innebär att oegentligheter har konstaterats.

Phuket var ett av områdena som omfattades av inspektionerna. I juli utökade Inrikesministeriet inspektionerna till mer än 361 potentiellt högriskklassade företag på ön.

Möjliga konsekvenser

Marklagen innehåller ingen möjlighet till konfiskation i dessa fall. Enligt paragraferna 94 och 96 måste mark som innehas genom ett bolag som betraktas som utländskt avyttras inom en tidsfrist på mellan 180 dagar och ett år som fastställs av generaldirektören. Om den inte säljs kan generaldirektören ordna försäljningen, och intäkterna går till den person som har rätt till dem.

Konsekvenserna för bolaget är separata. Paragraf 36 i lagen om utländsk näringsverksamhet gäller thailändska aktieägare som innehar aktier för en utlännings räkning samt utlänningar som finansierar eller kontrollerar bolaget. Påföljderna kan omfatta fängelse i upp till tre år och böter på 100 000 till 1 miljon baht. Domstolen kan också besluta att aktieinnehavet ska upphöra, med dagliga böter på 10 000 till 50 000 baht tills det sker.

Artikeln uppger att båda typerna av sanktioner kan tillämpas samtidigt.

För ägare är huvudfrågan hur många av Markdepartementets 14 riskfaktorer som skulle vara tillämpliga om en tjänsteman granskade bolaget.

Registrerade rättigheter och föreslagna alternativ

Artikeln uppger att thailändsk lag fortfarande erbjuder utlänningar registrerade rättigheter, såsom ett arrende på upp till 30 år, en inteckning registrerad hos lantmäterikontoret och en pantsättning av aktier. Frågan är enligt artikeln om dessa rättigheter används i stället för upplägg som ger en utlänning dold kontroll över mark.

Den beskriver en struktur under varumärket Better-than-Freehold™ som bygger på ett bolag för fastighetsinnehav och förvaltning som till 100 procent ägs av thailändare, inbetalt aktiekapital finansierat från thailändskt håll samt ingen utländsk finansiering eller kontroll. Enligt det föreslagna upplägget beviljar bolaget ett registrerat 30-årigt arrende och en registrerad inteckning med första prioritet, tillsammans med ett optionsavtal och en aktiepant. Ett förvaltarbolag innehar rättigheterna för köparens räkning, medan ett oberoende säkerhetsombud under ledning av en thailändsk jurist hanterar medling och verkställighet, med skiljeförfarande som sista utväg.

Artikeln medger att en sådan arrende- och inteckningsstruktur ändå kan granskas enligt Markdepartementets cirkulär, där långtidsarrenden och inteckningar nämns bland de upplägg som tjänstemännen ska granska. Skillnaden är enligt artikeln att den thailändska upplåtaren faktiskt äger tillgången, medan den utländska arrendatorn innehar rättigheter som är registrerade i anslutning till lagfarten.

Den rekommenderar befintliga villaägare vars villor innehas genom bolag att ta fram sin aktiebok och sina finansieringshandlingar, bedöma sin situation innan ett eventuellt avyttringsbeslut fattas mot dem och söka rådgivning om möjlig avyttring. Blivande köpare uppmanas att ta reda på var varje rättighet är registrerad i lagfarten.