外國人在普吉島買房指南：別墅、公寓、土地與名義股東風險

外國人可以在普吉島合法購買房地產，但法律地位會因購買標的不同而有根本差異：已登記公寓（condominium）的獨立單位、別墅建築本身、土地、租賃權，或泰國公司的股份，都不是同一種資產。這項區別現在尤其重要。泰國近年加強了對外國人相關土地持有公司與名義股東（nominee shareholder）的審查，普吉島也是重點地區之一；一個架構並不會僅僅因為形式上是外國人持股49%、泰國人持股51%就自動合法。

符合資格的外國買家，可以在法定外國人配額內，以freehold（永久產權／直接所有權）的方式持有符合條件的公寓單位。一般而言，外國個人不能直接以自己名義擁有普通泰國土地。別墅則更複雜，因為建築物與其下方土地在法律上可以屬於不同的人或實體。如果是為了長期自住，最重要的是弄清楚自己實際取得什麼權利、有效多久，以及日後出售或繼承時會發生什麼。如果是為了出租收益，還必須檢查公寓規章、泰國《酒店法》（Hotel Act）、稅務、管理安排，以及計畫中的出租模式是否合法。

• 外國人可以擁有什麼
• 泰國公司與名義股東風險
• 購買別墅或住宅
• 購買Condo或Apartment
• Airbnb、月租與轉租
• 期房、公司交易與盡職調查

外國人在普吉島究竟可以買什麼？

Freehold與leasehold：必須先理解的兩個詞

Freehold代表所有權，不是只有固定年限的使用權。對於外國人可以合法持有的公寓單位，外國買家擁有該單位本身，也依法擁有公寓公共財產中的相應共有份額。

Leasehold則是根據租賃合約，在約定期間內使用不動產的權利，並不等於擁有土地。這對別墅尤其重要，因為銷售資料可能寫著「freehold villa」，但外國買家實際上並不擁有建築下方的土地。

因此，看別墅時不要只問「這是freehold還是leasehold？」更準確的問題是：到底哪一部分是freehold，哪一部分是leasehold，土地登記在誰名下，又是哪份文件證明建築物屬於我？

Condo與apartment在法律上不一定是一回事

房地產廣告常把「condo」與「apartment」混用。但在法律上，condominium是泰國《公寓法》（Condominium Act）下的特定產權制度。如果項目聲稱外國人可買freehold，必須確認該單位確實有可獨立過戶的公寓產權證。單純被宣傳為「出售中的apartment」，並不會因此自動成為外國人可持有的已登記公寓單位。

泰國公司與名義股東整治：為什麼傳統別墅捷徑風險很高

多年來，一些外國買家被告知，持有別墅土地的「標準做法」是設立泰國公司，由泰國股東持有51%，外國人持有49%。問題在於：51/49這個比例本身並不能證明架構合法。

泰國主管機關現在會看得更深入。它們可以審查泰國股東的資金從何而來、這些股東是否是真實投資人、公司實際由誰出資、誰取得真正的經濟利益、同一批泰國人姓名是否反覆出現在大量外國人相關公司中，以及公司的股東結構後來如何改變。

還必須區分不同法律中的判斷標準。《外國人經營法》（Foreign Business Act）與《土地法典》（Land Code）並沒有一套完全相同的「泰國公司」定義。一家公司即使符合某個形式上的持股比例要求，也可能在土地持有測試下出現問題，或者因泰國股東實際只是名義持有人而違法。

2025–2026年的執法行動讓這種風險不再只是理論問題。Department of Lands加強了資金來源審查，既有公司架構正在被覆核，2026年的新登記措施也要求外國人相關公司在更換股東或董事時提供更多證明。在普吉島，Department of Lands公布的官方篩查已涵蓋數千家持有土地的法人，另有調查專門針對疑似名義持股架構。不過，被篩查並不代表已被認定違法。

近期執法還說明另一個重要問題：由律師、會計師或公司登記服務機構搭建架構，並不能證明該架構合法。泰國執法機關也調查和起訴過名義持股網絡中的協助者。即使一家公司已經登記、正常提交帳目，甚至完成過Land Office交易，其背後的實際所有權安排仍可能違法。

如果土地持有架構被認定違法，會發生什麼？

後果取決於具體法律問題。調查措施、扣押或凍結資產、強制處分違法持有的土地、刑事程序，以及撤銷違法核發的土地權利文件，是不同的法律程序，不能籠統全部稱為「沒收」。

依Land Code處理外國人違法持地時，主管機關通常可以規定在180天至一年內處分土地。如果沒有在規定期限內完成處分，之後可能進入強制處分程序。若別墅建築由外國人另行持有，建築物會如何處理則更複雜，要看建築所有權證明、已登記權利、抵押或其他負擔，以及個案事實。

外國人可以在普吉島買別墅或住宅嗎？

外國人購買別墅時，關鍵並不是銷售冊上是否寫著「villa freehold」。真正要確認的是：建築物是否在法律上屬於你、你對土地擁有哪一種權利、該權利持續多久，以及出售、死亡或期限屆滿時會發生什麼。

土地與別墅建築是兩個不同的法律問題

泰國法律可以把建築物所有權與其下方土地所有權分開。因此在適當情況下，外國人可以擁有房屋或別墅建築，而土地仍由另一名個人或法人持有。

已登記的地上權（superficies）可能非常重要，因為它可以讓土地所有人以外的人擁有土地上的建築物或構築物。但不要認為每一個以「building freehold + land leasehold」銷售的架構都會自動提供這種保護。獨立律師應核實建築物所有權究竟由什麼文件證明，以及土地權利文件上實際登記了哪些權利。

這種分離在名義股東公司的執法案件中同樣重要。如果土地由泰國公司持有，而房屋建築另行屬於外國人，那麼要求公司處分土地的命令本身並不能回答建築物會怎樣。結果取決於建築物所有權證據、已登記的地上權或租賃權、其他負擔，以及約束各方的合約條款。買家既不應假設一定會失去房屋，也不應假設房屋一定受到保護。

登記30年的土地租賃權：實際能得到什麼？

普通不動產租賃每一租期的最長年限通常為30年。租期超過三年的合約必須採用書面形式，並在有管轄權的Land Office登記，才能在整個較長的約定期限內具有可執行性。讓律師見證簽約或認證簽名，不能取代Land Office登記。

正確登記的租賃，在登記期限內給予承租人具有法律執行力的權利。這和只依賴一份私人承諾不同。如果退休計畫建立在未來數十年都能住在這棟別墅的基礎上，真正重要的是已登記的權利。

30年租期可以變成60年或90年嗎？

這是普吉島房地產銷售中最容易被誤解的問題之一。

合約可以寫入未來續租的約定，但未來續租承諾並不等於今天已經擁有一項登記了60年或90年的權利。Department of Lands以及一宗涉及普吉島房產的最高法院案件，都處理過以30+30+30方式銷售的安排。在該案的具體事實下，額外期限被視為試圖規避法定30年上限。

這並不表示所有續租條款都自動無效。真正需要區分的是三件完全不同的事：

• 目前已經實際登記的30年；
• 未來可能重新簽訂的租約或續租；
• 銷售宣傳所說「現在就已經保證60年或90年」。

如果你在50或60歲時購買別墅，希望餘生都住在那裡，並把剩餘權利留給子女，這項差異尤其重要。

泰國已經允許外國人租地99年了嗎？

沒有。現行生效法律並沒有給予普通外國別墅買家99年的土地租賃權。2024年確實公開提出過99年租賃，以及把公寓外國人配額提高到75%的政策建議，但這些建議沒有取代現行制度。目前普通租賃每一期的上限仍是30年，公寓外國人配額仍為所有單位總面積的49%。

土地所有人可以賣地後把你趕走嗎？

已出租不動產被出售，並不會自動終止一份有效租約。依Civil and Commercial Code，新土地所有人在受保護的租賃關係中通常承接原出租人的相關權利和義務。這也是長期租賃應正確登記的重要原因。

但不要假設所有附屬協議都會自動隨土地轉給新業主。購買選擇權、另外承諾再續30年，或其他私人義務，都可能需要獨立分析。已登記租約也不能讓承租人免除所有解約風險；如果承租人自己違反有效的解約條件，合約仍可能被終止。

30年期限未滿前，可以出售leasehold別墅嗎？

有可能，但必須仔細閱讀租賃合約。轉讓與轉租權取決於合約條款和適用法律。出售房產不會自動讓租期重新從新的30年開始計算。

如果一棟別墅的已登記租期只剩17年，買家不能認為一買下來就會自動得到新的30年。土地所有人可以同意重新簽訂新租約，但那是一項獨立法律行為，需要土地所有人參與並完成相應登記。剩餘租期會實質影響未來轉售價值。

子女可以繼承剩餘租期嗎？

不要假設普通泰國土地租賃一定會自動傳給子女。租賃權繼承比freehold所有權繼承更複雜，可能取決於合約文字、權利性質以及相關判例。2026年普吉島向Department of Lands提出的一宗諮詢顯示，即使合約包含轉讓條款，把剩餘租期登記到繼承人名下仍可能出現爭議。

如果繼承是整個購房計畫的重要部分，應在簽約前處理繼承問題。依目標不同，律師可能會比較已登記租賃、地上權、Sap-Ing-Sith或其他依法登記的權利，而不是假設普通leasehold會像可繼承的freehold一樣運作。

支付訂金前的別墅盡職調查

土地方面，應檢查準確的土地權利文件類型、登記所有人、邊界、抵押、查封、地役權、合法道路通行權，以及可能涉及國有土地、林地、規劃或環境限制的問題。Chanote通常是別墅交易中最強、最常見的土地所有權文件，但其他土地文件不會因此自動無效；它們代表的權利和測量特徵有所不同。

建築方面，應檢查建築許可證，把核准圖則與實際建成狀態進行對照，並核實建築物所有權證明、分區規劃、適用的環境許可、公用設施和公共區域義務。

合約方面，要檢查究竟登記什麼權利、續租條款、轉讓、轉租、繼承、違約、土地出售和爭議解決規定。還要問清楚租賃或其他土地權利期滿後建築物如何處理。在期限內擁有建築物，並不能自動回答土地權利到期後還剩哪些權利。

應聘請代表你本人利益的獨立泰國房地產律師，而不是只依賴賣家、開發商或仲介的律師。如果你考慮長期住在拉威，我們的拉威生活指南會另外介紹日常生活方面的實際問題。

如果購買別墅是為了出租投資

在確認計畫中的出租模式合法之前，不要先計算投資回報率。應檢查誰負責實際出租營運、管理合約、所需許可、維護成本、泳池和花園費用、季節性、空置情況，以及未來轉售時土地租賃還剩多少年。

如果開發商宣傳「保證7%回報」，應問清楚法律上究竟由誰提供保證、保證多久、7%是毛收益還是扣除費用後的淨收益、什麼情況下保證方可以停止付款，以及保證方是否有足夠財務能力履行承諾。

外國人在普吉島購買condo或apartment

外國人什麼時候可以擁有freehold condo？

符合資格的外國買家可以直接以自己名義持有公寓單位。依Department of Lands關於外國人持有公寓的規定，外國人所有權不得超過整個公寓項目所有單位總面積的49%，並不是簡單按「49%的單位數量」計算。

公寓法人（condominium juristic person），也就是依法負責公寓管理的法人實體，會提供過戶所需文件，包括外國人配額確認與無欠費證明。買家還必須符合該交易所適用的外國人持有資格，以及資金來源或外幣匯款證明要求。

外國人的freehold公寓與透過泰國公司持有的別墅有本質差異。在正確登記的condominium中，建築物所在土地屬於公寓公共財產。單位所有人擁有自己的私人單位，同時依法共同持有公共財產中的相應份額。

如果公寓下面的土地最初是違法取得的，會怎樣？

這和「公司繼續擁有一棟外國人另行持有的房屋下方土地」的別墅情形不同。Condominium正確登記後，原開發商不會仍然只是獨立土地所有人，並可以任意把單位所有人腳下的土地另行出售。

不過，土地權利歷史仍然可能很重要。如果最初的土地取得、土地權利文件或公寓登記本身違法，可能涉及Land Office的更正或撤銷程序，甚至法院程序。說所有現有condo業主都會自動失去單位並不準確；但說早期土地權利瑕疵絕不可能影響後續權利，同樣不安全。

如果購買的是一個產權歷史異常的成熟二手項目，或者開發商與官方爭議有關，應讓律師檢查公寓登記、其下土地的權利沿革、建築許可，以及任何影響該項目的Land Office、法院或行政程序。

Condo購買手續通常如何進行？

1. 在支付重大且不可退還的款項前，先做獨立法律盡職調查。
2. 核實賣方身分以及單位的獨立公寓產權。
3. 確認該次過戶仍有可用的外國人配額。
4. 從公寓法人取得過戶所需文件，包括欠費及配額相關證明。
5. 準備你的產權方式所要求的資金來源和外幣匯款證明。
6. 檢查抵押和其他已登記負擔。
7. 在Land Office完成過戶登記。
8. 過戶後妥善保存產權文件和銀行證明。

泰國法律並不要求每一宗簡單公寓過戶都必須聘請律師。但外國買家如果投入金額較大、購買期房，或投資邏輯依賴出租計畫，進行獨立法律審查仍然是穩妥做法。

外國子女可以繼承並保留你的condo嗎？

Freehold公寓可以進入遺產，但外國繼承人能否繼續保留單位，仍受Condominium Act約束。Section 19 septem規定，如果外國繼承人不屬於允許持有的資格類別，需要在60天內向主管機關申報，並可能被要求在不超過一年內處分該單位。

這並不代表所有外國繼承人都必須賣房。你的子女能否保留單位，要看其法律身分與適用的外國人產權規則。如果買房目的包括未來傳給子女，就應把泰國繼承法與房地產權利問題納入購房前規劃。

Condo盡職調查不能只看產權證

除了銷售合約，還要閱讀公寓的財務與治理文件。檢查公共區域維護費（CAM）、維修基金、欠費、計畫中的重大維修、建築保險、維護品質、停車以及使用限制。

在老樓裡，建築狀況與管理品質可能比漂亮的大堂更重要。新項目則應把實際交付規格、公共區域與管理承諾，和法律文件及真正建成的建築進行核對。

如果購買condo是為了出租收入

交訂金前先閱讀公寓規章。公寓法要求已登記規章管理私人與公共財產的使用和管理。擁有freehold並不代表可以任意使用該單位。

一些公寓會限制日租或週租、訪客進入、入住人數、門禁卡或商業化使用。泰國最高法院4215/2564號判決涉及的公寓規則允許業主、家庭成員和月租客居住，但禁止按日提供住宿。

不要因為一個項目允許月租，就認為它一定允許Airbnb式按晚出租。同樣，如果某項目聲稱禁止一切年度出租，也不應在沒有法律審查的情況下直接認定該限制當然有效。應檢查實際登記的規章、之後依法通過的修訂以及目前內部規定。

普吉島condo或別墅可以出租嗎？Airbnb、月租、稅務與轉租

泰國所謂「Airbnb 30天規則」到底是什麼意思？

「少於30天的出租都是違法的」是一種常見簡化說法，但並不是Hotel Act的原文。法律關注的是，為居住用途設立且只按月或更長時間收費的住宿；這類住宿不屬於Hotel Act中的酒店定義。

按晚、按週或其他臨時付費住宿，通常需要另行判斷是否受Hotel Act監管，除非該物業在合法酒店制度下營運，或符合其他法定非酒店住宿例外。透過Airbnb、Booking.com、仲介還是直接預訂，本身不會改變其法律性質。

8間房 / 30名客人的規則會讓Airbnb自動合法嗎？

不會。2023年的部長規章為部分小型住宿提供了一條途徑：總房間數不超過八間、總住客不超過30人。但這項例外不是自動適用的。營運者需要向登記機關申報，物業要接受檢查，並取得登記機關簽發的確認文件。該確認有效期為五年。

建築用途規定和其他許可仍然必須符合。普吉島主管機關近期檢查過一些住宅與condominium建築，據稱這些建築在沒有適當建築用途許可和酒店營業許可的情況下被當作酒店經營。擁有物業，與有權合法經營酒店式住宿，是兩個不同的法律問題。

外國業主可以用個人名義按月出租condo嗎？

泰國稅法明確承認個人取得的租金收入。因此，僅僅因為外國業主從自己名下的物業收取租金，並不會在稅法層面自動要求必須成立一家泰國公司。

但當被動收租變成主動經營的出租業務時，法律分析可能改變。Foreign Business Act把非泰國自然人視為「外國人」，官方投資指引也指出，如果由外國人作為業務經營，資產租賃可能屬於受規管的服務業活動。目前沒有一條普遍規則可以簡單地說，每個只把一套condo按月出租的外國業主都必須取得Foreign Business License；但房屋所有權本身同樣不會自動授權外國人經營多套單位、提供住客服務或開展住宿業務。

如果投資計畫依賴你本人在泰國主動管理出租業務，應在購買前讓律師和會計師確認Foreign Business Act、工作許可、稅務和營業許可要求。

如果你自己租下一棟別墅或condo，再轉租給別人呢？

這與業主出租自己的物業不同。轉租是指承租人把自己租來的全部或部分物業，再出租給第三方。

依Civil and Commercial Code，除非租賃合約另有允許，承租人一般不能把物業轉租給第三方，也不能轉讓租賃權。如果你的計畫是長期租下一棟普吉島別墅或condo，再向旅客出租，首先要檢查原租約，並取得合約要求的房東同意。

取得房東同意只是需要符合的條件之一。在condominium中，公寓規章仍可能限制計畫中的用途。如果再次出租是按日或按週進行，Hotel Act、稅務以及商業經營規則也仍然適用。

泰國租金收入稅務

位於泰國的物業所產生的租金屬於泰國來源收入。Revenue Code把房地產租金列為應稅收入，目前Revenue Department的表格也包括適用於相關租金收入的年度和半年度個人所得稅申報。

普通不動產出租一般免徵增值稅，但不要把普通住宅租賃的稅務處理自動套用到酒店或住宿服務。扣除項目、預扣稅、稅務居民身分、稅收協定及申報義務都取決於納稅人的具體情況，自己的數字應讓泰國會計師核實。

租客或住客是外國人時的TM30

泰國移民規定要求，為外國人提供臨時住宿的房屋所有人、戶主、房東或酒店經理，在24小時內完成規定的住宿申報。官方TM30系統適用於出租房屋和公寓，並不限於酒店。

即使只是普通的月租住宅，這項義務也可能適用，因此應把移民住宿申報納入物業管理流程。

為了出租回報買房前的檢查清單

• 你的模式是月租住宅，還是短期／按晚住宿？
• 如果是短租，究竟哪一張酒店牌照或小型住宿確認文件涵蓋該物業和營運者？
• 建築物是否合法核准用於計畫中的用途？
• 公寓規章或項目規則是否允許這種出租？
• 法律上的出租人或營運者是誰？
• 誰會在泰國實際負責住客管理和其他工作？
• 需要辦理哪些稅務申報和TM30手續？
• 實際的管理費、CAM、維修基金、維修、水電等公用費用和空置成本是多少？
• 如果項目保證回報，究竟由誰保證？停止付款時怎麼辦？

在普吉島購買期房（off-plan property）

購買期房除了產權問題，還增加了開發商風險與完工風險。在支付較大訂金或分期款之前，要核實具體開發公司、登記資本、土地所有人、土地權利文件、抵押、建築許可、適用時所需的土地分割／開發許可、環境審批、核准圖則和施工進度表。

如果項目依法需要環境影響評估（Environmental Impact Assessment，EIA）或初步環境審查（Initial Environmental Examination，IEE），泰國官方Smart EIA系統可以協助核查項目環境紀錄。並非所有項目都需要同一種環境審批，具體取決於項目類型、規模和位置。

合約應寫明施工節點、完工及過戶期限、延期條款、解除合約及退款救濟，以及無法取得許可或完成過戶時的後果。只有真實存在並有效設立的escrow安排才能稱為託管保護；泰國期房銷售並非普遍都有escrow。

購買期房condo時，要確認最終過戶時如何處理外國人配額。購買期房別墅時，則應現在就明確最終取得什麼：建築所有權、已登記租賃、地上權還是其他權利。僅僅承諾「以後再把一切安排好」，不能取代盡職調查。

購買一家已經持有別墅的泰國公司

購買現有公司的股份，並不等於取得一張全新的、沒有歷史問題的土地權利文件。公司仍然是登記土地所有人；你接手公司，也同時承接它過往的營運、法律關係與相關風險。

這些歷史可能包括早期股東出資、名義股東風險、稅務負債、會計問題、債務、抵押、股東貸款、訴訟、員工、合約和許可問題。購買股份不會把過去違法的土地持有架構「洗乾淨」。

盡職調查應包括公司的法定股東名冊、Department of Business Development（DBD）申報紀錄、歷次股東與董事變更、股份證明、財務報表、報稅資料、債務、抵押、土地權利文件、建築許可，以及泰國股東實際出資來源的證據。依目前DBD做法，也不應把一份提交登記機關的股東名單副本視為目前實際持股人的最終證明。

直接過戶房產還是轉讓公司股份：費用、稅務與風險

Land Office標準過戶登記費通常為評估價值的2%，除非有特定減免。目前部分符合條件的住宅過戶適用0.01%的臨時措施，期限至2027年6月30日，但該優惠限於買家為泰國自然人的合資格交易；外國買家不應假設自己可以享受。

純股份交易中，土地仍登記在公司名下，而不是過戶到買家個人名下，但這不代表交易「免稅」或一定更便宜。公司過去的法律與財務風險反而可能更大。決定採用哪種交易架構前，應取得針對該交易的法律與稅務意見。

外國人在普吉島可使用的其他合法權利：地上權、用益權與Sap-Ing-Sith

地上權（Superficies）

地上權是一項可登記權利，可以讓土地所有人以外的人擁有該土地上的建築物或構築物。對於希望擁有別墅建築本身、但土地仍由他人持有的外國人，這項權利可能特別重要。

用益權（Usufruct）

用益權給予占有、使用與享有收益的權利，但土地所有權仍歸土地所有人。它不是所有權。用益權可以設定固定期限，也可以設定至權利人終身；終身用益權在該權利人死亡時終止。

Sap-Ing-Sith

Sap-Ing-Sith是2019年創設的一項獨立法定登記權利，最長可達30年，在轉讓、繼承與抵押方面具有不同於普通租賃或用益權的特點。它並不自動是所有外國別墅買家的最佳選擇，但如果轉讓或繼承很重要，值得與律師討論。

透過泰國配偶持有土地

泰國配偶可以憑自己的法律身分擁有土地。這並不會讓外國配偶成為土地所有人。Land Office會執行資金來源與夫妻獨立財產相關程序；在目前名義持有審查下，如果安排看起來像是泰國配偶代外國配偶持地，也會受到更嚴格檢查。

Land Code Section 96 bis

法律存在一條非常狹窄的例外途徑：外國人在取得內政部長許可，並進行至少4,000萬泰銖的合資格投資後，可以取得最多一萊（1 rai）的住宅用地。泰國政府目前指引稱，該合資格投資需要至少維持五年。較早的BOI資料仍寫三年，因此真正考慮這條少見途徑的人，應在行動前再次直接確認目前實施要求。

這不是普通外國買家在普吉島購買別墅的常規途徑，也不應把它理解成普遍可用的方法。

繼承與BOI例外

在某些情況下，外國法定繼承人可以在Land Code規定的許可和面積限制下取得土地。獲得BOI投資促進的企業，也可能為獲核准的投資促進業務取得土地權利。兩者都不是一般個人購買度假住宅的通用途徑。

結論：先確定法律權利，再選擇房產

對外國買家而言，「普吉島房產」可能代表完全不同的法律資產：真正的公寓產權證、只有建築而沒有土地的所有權、登記30年的土地租賃權、另一種物權，或一家持有房產公司的股份。

穩妥的購買決定，首先要準確確認自己購買的是哪一種權利。市場上常見並不代表合法。49/51公司不會自動合法。30+30+30的承諾不等於已登記90年的權利。合法擁有condo或別墅，也不代表短租自動合法。

在支付重大且不可退還的款項之前，應讓獨立的泰國房地產律師核實產權、公司歷史、建築許可、已登記權利、公寓規則以及計畫中的出租模式。

常見問題

外國人可以在普吉島買別墅嗎？

在適當情況下，外國人可以擁有別墅建築本身，但一般不能按普通方式把其下方土地直接登記在自己名下。因此，合法的別墅架構需要清楚區分建築物所有權與土地上的已登記權利。

外國人可以在普吉島買condo或apartment嗎？

可以。符合條件的外國人可以在外國人配額內直接持有已登記公寓單位。如果廣告寫的是「apartment」，而銷售方承諾外國人freehold，就要確認該單位確實是具有獨立產權證、可辦理過戶的已登記condominium單位。

外國人可以擁有普吉島土地嗎？

一般不能直接以外國個人名義持有。非常有限的個人例外包括Section 96 bis以及某些繼承情形；BOI土地權利是針對獲批投資促進企業和業務，並不是普通個人購房途徑。

泰國人持股51%的泰國公司用來持有別墅就合法嗎？

僅看比例不能判斷合法性。泰國股東必須是真實投資人，公司必須依法有資格持地，整個架構也必須同時符合土地法與外國人經營相關法律。

什麼是nominee shareholder（名義股東）？

在這裡，nominee是指以其姓名製造「泰國人持有」的表象，而實際資金、經濟利益或控制仍屬於外國人，並藉此規避法律的人。

普吉島30年leasehold安全嗎？

經過妥善起草並登記的租賃，在登記期限內提供有意義、可執行的權利，但它仍然是租賃權，而不是土地所有權。購買前應檢查土地權利文件、租賃條款、建築所有權和土地所有人。

30+30+30在法律上有保證嗎？

沒有。未來續租承諾不等於今天已經登記了60年或90年的不動產權利。涉及普吉島的判例已明確顯示，把30+30+30從第一天就當作保證存在風險。

Leasehold別墅轉售時會自動獲得新的30年嗎？

不會。必須檢查剩餘期限、轉讓權以及土地所有人的參與。真正的新30年租約是一項獨立的法律安排。

我的子女可以繼承leasehold別墅的權利嗎？

不要假設普通土地租賃一定會自動轉給繼承人。繼承結果取決於具體權利和合約。如果家庭規劃很重視這一點，應在購買前安排並核實繼承架構。

我的外國子女可以繼承並保留freehold condo嗎？

Condo可以進入遺產，但繼承人仍必須符合外國人持有規則。不符合資格的外國繼承人可能依Condominium Act承擔申報和處分義務。

我可以把普吉島condo放到Airbnb出租嗎？

只有房屋所有權並不夠。按日或按週住宿可能觸發Hotel Act要求，公寓規章也可能禁止或限制短住。一個月或更長的住宅出租屬於不同法律類別，但仍要遵守稅務、公寓規則及其他合規要求。

我可以先租一套condo，再把它轉租出去嗎？

只有在原租約允許或取得所需同意時才可以。即使房東同意，公寓規則和Hotel Act要求仍可能施加額外限制。

泰國已經把外國人租期延長到99年，或把condo外國人配額提高到75%了嗎？

這些數字來自2024年的政策提案，並沒有成為目前適用的法律制度。普通租賃每一期的上限仍是30年，公寓外國人配額仍為所有單位總面積的49%，除非未來正式生效的修法改變這些規則。