Le plan de Phuket propose des bâtiments plus hauts et une réduction de 25 % de la surface constructible en zone jaune

Une révision proposée du plan directeur de Phuket pourrait autoriser des bâtiments allant jusqu’à 60 mètres dans les zones rouges et 45 mètres dans les zones orange, tout en réduisant de 25 % la surface constructible dans les zones jaunes, selon un article de Prachachat Business publié le 1er août 2026.

Cette révision fait suite à une notification publiée en 2024 par le ministère thaïlandais des Ressources naturelles et de l’Environnement, qui limite la hauteur des bâtiments à 23 mètres sur l’ensemble de l’île. Phatthanan Pisutthiwamon, ancien président de l’Association immobilière de Phuket, a déclaré que ces règles contradictoires étaient à l’origine de la révision du plan directeur. Si elle entrait en vigueur, les projets devraient respecter les limites de hauteur fixées par le nouveau plan.

Les zones jaunes soumises à des limites plus strictes

Les zones jaunes conserveraient une hauteur maximale de 23 mètres, mais seraient divisées en quatre nuances, avec des exigences différentes en matière de coefficient d’occupation des sols (FAR), d’espaces non bâtis et de couverture végétale. Dans l’ensemble, les promoteurs pourraient construire sur environ 75 % d’une parcelle, ce qui réduirait de 25 % la surface exploitable.

Les zones jaunes sont réparties sur l’ensemble de l’île, notamment à Kathu, dans les quartiers périphériques de la ville de Phuket, à Thalang et à Chalong, près des grands axes routiers. Phatthanan a déclaré que les promoteurs s’étaient précipités pour demander des permis concernant près de 10 000 unités de condominium, car la réduction de la surface exploitable affecterait les coûts des projets.

Les zones orange, qui couvrent des secteurs plus restreints de Patong, de la ville de Phuket, de Kata et de Chalong, auraient des limites de FAR différentes selon leur nuance. Les zones commerciales rouges sont concentrées à Patong, Kata et dans la ville de Phuket et pourraient accueillir tous les types de projets, à l’exception des usines.

Les zones vertes autoriseraient les maisons individuelles et jumelées, tandis que les bâtiments commerciaux ne pourraient occuper que 5 % de la surface autorisée. Les zones vert foncé couvrent les montagnes, les forêts et les espaces de conservation où des maisons individuelles pourraient être construites. Les zones rayées vert et blanc, décrites comme des secteurs forestiers semi-dégradés, autoriseraient de petites maisons individuelles et des hôtels disposant d’une surface exploitable maximale de 2 000 mètres carrés, avec une hauteur limitée à 15 mètres, soit environ quatre à cinq étages.

La vieille ville de Phuket deviendrait une zone spéciale, avec une hauteur limitée à 9 mètres, soit l’équivalent de deux ou trois étages.

Une approche inspirée de Singapour

Phatthanan a déclaré que le prix des terrains dans les zones jaunes, orange et rouges atteignait entre 30 millions et 100 millions de bahts par rai. À ces prix, une limite de hauteur de 23 mètres pourrait rendre les constructions non rentables. Il a décrit le nouveau concept d’aménagement comme similaire à l’approche de Singapour, qui combine une hauteur accrue des bâtiments avec davantage d’espaces verts et des règles destinées à éviter de bloquer la circulation de l’air.

Selon lui, les bâtiments économes en énergie pourraient bénéficier de bonus supplémentaires de FAR et être autorisés à construire plus haut.

L’impact varierait selon les secteurs. Les terrains en bord de mer à Patong coûtent environ 30 millions de bahts par rai et les bâtiments y sont actuellement limités à 15 mètres. Même si le plan révisé autorisait les bâtiments en zone rouge à y atteindre 20 mètres, la démolition des bâtiments existants pour les reconstruire n’apporterait pas suffisamment d’avantages pour justifier les coûts plus élevés, selon Phatthanan.

Le prix des terrains à Kata et Karon pourrait passer de 40 à 50 millions de bahts par rai à 60 à 80 millions de bahts, car il y reste davantage de terrains non aménagés, même si le marché global devrait être moins soutenu que par le passé.

Phatthanan a déclaré que le durcissement des règles applicables aux zones jaunes ne stimulerait pas de manière significative les investissements dans les condominiums, car la hausse des coûts se répercuterait sur les prix des logements alors que le pouvoir d’achat n’avait pas augmenté. Il s’attendait à une progression des projets de maisons individuelles et de villas avec piscine, notamment dans le segment haut de gamme.

Les promoteurs se tournent vers les villas

Les promoteurs locaux de Phuket se sont généralement concentrés sur les villas de toutes gammes de prix, y compris de petits projets de moins de 10 rai comptant parfois seulement neuf unités. Les demandes d’autorisation de lotissement dans la province ont chuté de plus de 50 % par rapport à l’année précédente, a déclaré Phatthanan.

Il a attribué ce recul au faible pouvoir d’achat des acheteurs thaïlandais, aux demandes de prêt qui n’aboutissent pas, au niveau élevé de l’endettement des ménages et aux difficultés du segment grand public. Les promoteurs se tournaient plutôt vers de petits projets destinés à des acheteurs plus fortunés, notamment des clients étrangers qui continuaient d’arriver.

Il a également déclaré que les mesures prises contre les montages faisant appel à des prête-noms et les contraintes liées aux baux de 30 ans influençaient les décisions des acheteurs étrangers. Selon lui, porter la durée des baux à 50 ans, avec des conditions telles que des restrictions sur les transferts par héritage et l’obligation de revendre le bien en quittant le pays, pourrait renforcer la confiance des acheteurs étrangers.

Les investissements majeurs atteignent 202,512 milliards de bahts

Prachachat Business a rapporté que neuf grands groupes de l’immobilier et de la distribution détenaient à Phuket des investissements d’une valeur cumulée de 202,512 milliards de bahts.

Land and Houses possède un projet de villas avec piscine de 36 unités, évalué à 1,5 milliard de bahts. Ananda a lancé des villas avec piscine d’une valeur de 50 milliards de bahts, tandis que Sansiri a accumulé plus de 30 projets d’une valeur de 40 milliards de bahts et prévoit de porter son portefeuille à Phuket à 80 milliards de bahts d’ici 2030.

SC Asset, en partenariat avec le promoteur local Boat Pattana, développe le projet de villas super-luxueuses Sea Theatre Rawai, d’une valeur de 700 millions de bahts, et prévoit de constituer à Phuket un portefeuille d’une valeur de 8 milliards de bahts sur trois ans. AssetWise et Rom Pho Property ont développé 16 projets d’une valeur de 47,447 milliards de bahts depuis 2023, et six autres projets d’une valeur de 10,1 milliards de bahts sont prévus pour 2026. Les deux sociétés détiennent également une réserve foncière à Phuket évaluée à 50 milliards de bahts.

Orasirin Holding réalise son premier investissement à Phuket avec un projet de condominiums d’une valeur de 1,115 milliard de bahts. Kanda Property prévoit deux projets à Thalang en 2026, dont des villas avec piscine de 650 millions de bahts à Choeng Thale, ainsi que des maisons de ville à deux étages, des maisons jumelées et des villas avec piscine à Bang Tao.

Central Pattana investit 7 milliards de bahts dans l’agrandissement de Central Phuket, phase 2, portant ses investissements cumulés à Phuket à 26 milliards de bahts. La société apparentée CG Capital a lancé une marque résidentielle d’une valeur de 5 milliards de bahts et prévoit un nouveau projet à Layan comprenant des condominiums, des villas et un hôtel.

The Mall Group avait déjà annoncé son intention d’investir plus de 20 milliards de bahts dans un projet majeur d’environ 150 rai, dans le centre de Phuket.