תוכנית פוקט מציעה בניינים גבוהים יותר וקיצוץ של 25% בפיתוח באזורי הצהוב

תיקון מוצע לתוכנית המתאר הכוללת של פוקט עשוי לאפשר בניינים בגובה של עד 60 מטרים באזורים האדומים ועד 45 מטרים באזורים הכתומים, ובמקביל להפחית ב-25% את השטח שניתן לפיתוח באזורים הצהובים, לפי דיווח של Prachachat Business שפורסם ב-1 באוגוסט 2026.

התיקון מגיע בעקבות הודעה משנת 2024 של משרד משאבי הטבע והסביבה של תאילנד, המגבילה את גובה הבנייה ברחבי האי ל-23 מטרים. Phatthanan Pisutthiwamon, נשיא לשעבר של התאחדות הנדל״ן של פוקט, אמר כי הכללים הסותרים הם שהובילו לתיקון תוכנית המתאר הכוללת. אם התוכנית תיכנס לתוקף, פרויקטים יצטרכו לעמוד במגבלות הגובה שייקבעו בה.

הגבלות מחמירות יותר באזורים הצהובים

האזורים הצהובים ישמרו על גובה מרבי של 23 מטרים, אך יחולקו לארבעה גוונים עם דרישות שונות ביחס שטח הרצפה (FAR), לשטחים פתוחים ולכיסוי ירוק. בסך הכול, היזמים יוכלו לבנות בכ-75% משטח המגרש, כך שהשטח השמיש לפיתוח יקטן ב-25%.

האזורים הצהובים פרושים ברחבי האי, ובהם קאטו, האזורים החיצוניים של העיר פוקט, ת'לאנג וצ'אלונג, בסמוך לכבישים ראשיים. Phatthanan אמר כי היזמים מיהרו להגיש בקשות להיתרים לכמעט 10,000 יחידות דיור בפרויקטי קונדומיניום, משום שהפחתת השטח השמיש תשפיע על עלויות הפרויקטים.

האזורים הכתומים, המשתרעים על שטחים קטנים יותר בפאטונג, בעיר פוקט, בקאטה ובצ'אלונג, יכללו מגבלות FAR שונות בהתאם לגוון. אזורי המסחר האדומים מרוכזים בפאטונג, בקאטה ובעיר פוקט, ויוכלו לשמש לכל סוגי הפיתוח, למעט מפעלים.

האזורים הירוקים יאפשרו בתים צמודי קרקע ובתים דו-משפחתיים, בעוד שמבנים מסחריים יוכלו לתפוס רק 5% מהשטח המותר. האזורים הירוקים הכהים כוללים הרים, יערות ואזורי שימור, שבהם ניתן יהיה לבנות בתים צמודי קרקע. האזורים המפוספסים בירוק-לבן, המתוארים כאזורי יער שנפגעו חלקית, יאפשרו בתים קטנים צמודי קרקע ומלונות עם שטח שמיש של עד 2,000 מ״ר, בגובה מרבי של 15 מטרים, כלומר כארבע עד חמש קומות.

העיר העתיקה של פוקט תהפוך לאזור מיוחד, עם מגבלת גובה של 9 מטרים, המקבילה לשתיים עד שלוש קומות.

גישה בהשראת סינגפור

Phatthanan אמר כי מחירי הקרקע באזורים הצהובים, הכתומים והאדומים הגיעו ל-30–100 מיליון באט לראי. במחירים כאלה, מגבלת גובה של 23 מטרים עלולה להפוך את הבנייה ללא כדאית כלכלית. הוא תיאר את תפיסת התכנון החדשה כדומה לגישה של סינגפור, המשלבת גובה בנייה רב יותר עם יותר שטחים ירוקים וכללים שנועדו למנוע חסימת זרימת האוויר.

לדבריו, מבנים חסכוניים באנרגיה יוכלו לקבל תוספות FAR ולהיבנות לגובה רב יותר.

ההשפעה תהיה שונה מאזור לאזור. קרקע על קו החוף בפאטונג עולה כ-30 מיליון באט לראי, והבניינים בה מוגבלים כיום לגובה של 15 מטרים. גם אם התוכנית המתוקנת תאפשר לבניינים באזור האדום שם להגיע לגובה של 20 מטרים, הריסת הבניינים הקיימים ובנייתם מחדש לא תניב, לפי Phatthanan, תועלת מספקת שתצדיק את העלויות הגבוהות יותר.

מחירי הקרקע בקאטה ובקארון עשויים לעלות מ-40–50 מיליון באט לראי ל-60–80 מיליון באט, משום שבאזורים אלה נותרה יותר קרקע שטרם פותחה, אף שהשוק בכללותו צפוי להיות פחות לוהט מבעבר.

Phatthanan אמר כי ההגבלות המחמירות יותר באזורים הצהובים לא יעודדו באופן משמעותי השקעות בקונדומיניומים, שכן העלויות הגבוהות יותר יגולגלו למחירי הדיור, בעוד שכוח הקנייה לא גדל. הוא צפה פיתוח רב יותר של בתים צמודי קרקע ושל וילות עם בריכות, במיוחד בפרויקטי יוקרה.

היזמים עוברים להתמקד בווילות

יזמי פוקט המקומיים התמקדו בדרך כלל בווילות בכל טווחי המחירים, לרבות פרויקטים קטנים בשטח של פחות מ-10 ראי ובהם תשע יחידות בלבד. Phatthanan אמר כי הבקשות להקצאת קרקעות במחוז ירדו ביותר מ-50% לעומת השנה הקודמת.

הוא ייחס את הירידה לכוח קנייה חלש בקרב רוכשים תאילנדים, בקשות להלוואות שלא אושרו, חובות משקי בית גבוהים ופלח שוק עממי שנמצא בקשיים. היזמים פנו במקום זאת לפרויקטים קטנים יותר, המיועדים לרוכשים אמידים יותר, ובמיוחד ללקוחות זרים שהמשיכו להגיע.

הוא הוסיף כי צעדים נגד הסדרי נאמנים והמגבלות על חוזי חכירה ל-30 שנה משפיעים על החלטותיהם של רוכשים זרים. לדבריו, הארכת החכירות ל-50 שנה, בתנאים כגון הגבלות על העברה בירושה וחובה למכור את הנכס בחזרה בעת עזיבת המדינה, עשויה לשפר את ביטחון הרוכשים מחו״ל.

ההשקעות הגדולות מגיעות ל-202.512 מיליארד באט

Prachachat Business דיווח כי לתשע קבוצות נדל״ן וקמעונאות גדולות יש השקעות בפוקט בשווי מצטבר של 202.512 מיליארד באט.

ל-Land and Houses יש פרויקט וילות עם בריכות בן 36 יחידות, בשווי של 1.5 מיליארד באט. Ananda השיקה וילות עם בריכות בשווי של 50 מיליארד באט, ואילו Sansiri צברה יותר מ-30 פרויקטים בשווי של 40 מיליארד באט ומתכננת להגדיל את תיק הפרויקטים שלה בפוקט ל-80 מיליארד באט עד 2030.

SC Asset, בשיתוף עם היזם המקומי Boat Pattana, מפתחת את פרויקט וילות היוקרה העילית Sea Theatre Rawai בשווי של 700 מיליון באט, ומתכננת לבנות בתוך שלוש שנים תיק פרויקטים בפוקט בשווי של 8 מיליארד באט. AssetWise ו-Rom Pho Property פיתחו 16 פרויקטים בשווי של 47.447 מיליארד באט מאז 2023, ושישה פרויקטים נוספים בשווי של 10.1 מיליארד באט מתוכננים ל-2026. החברות מחזיקות גם במאגר קרקעות בפוקט בשווי של 50 מיליארד באט.

Orasirin Holding מבצעת את השקעתה הראשונה בפוקט, עם פרויקט קונדומיניום בשווי של 1.115 מיליארד באט. Kanda Property מתכננת שני פרויקטים בת'לאנג ב-2026, ובהם וילות עם בריכות בשווי של 650 מיליון באט בצ'ונג ת'אלה, וכן בתי עירוניים בני שתי קומות, בתים דו-משפחתיים ווילות עם בריכות בבאנג טאו.

Central Pattana משקיעה 7 מיליארד באט בהרחבת Central Phuket Phase 2, ובכך מביאה את השקעתה המצטברת בפוקט ל-26 מיליארד באט. החברה הקשורה CG Capital השיקה מותג מגורים בשווי של 5 מיליארד באט ומתכננת פרויקט חדש בלאיאן, שיכלול קונדומיניומים, וילות ומלון.

The Mall Group הודיעה בעבר על תוכניות להשקיע יותר מ-20 מיליארד באט בפרויקט גדול בשטח של כ-150 ראי במרכז פוקט.