푸켓 빌라 소유주들, 외국인 연계 토지 보유 회사로 조사 강화 직면

태국 회사를 통해 토지를 보유한 푸켓 빌라 소유주들이 외국인 연계 토지 보유 구조를 검토하는 2026년 단속 프로그램에 따라 강화된 조사를 받고 있다.

4월 29일, 23개 기관은 부총리 겸 상무부 장관의 지휘 아래 정부청사에서 단속 협약에 서명했다. 5월 21일에는 토지국이 주지사들에게 회람을 보내 14개 요인을 기준으로 토지 보유 회사를 4개 위험군으로 분류했다.

네 번째 그룹에는 외국인 지분 보유 한도 안에 있지만 임대차, 대출, 저당권, 위임장 또는 관리 계약 등을 통해 외국인이 회사를 지배하거나 이익을 얻는 징후가 나타나는 회사가 포함된다.

9월까지 사업개발국은 태국 내 토지를 보유한 외국인 연계 회사 36,277곳을 심사 대상군에 포함시켰다. 사업개발국은 심사만으로는 위법행위가 확인되는 것이 아니라고 강조했다.

푸켓은 조사 대상 지역 중 하나였다. 7월에는 내무부가 조사 대상을 섬 전역의 잠재적 고위험 사업체 361곳 이상으로 확대했다.

잠재적 결과

토지법은 이러한 경우의 몰수를 규정하고 있지 않다. 제94조와 제96조에 따르면 외국인으로 간주되는 회사를 통해 보유한 토지는 국장이 정한 기간, 즉 180일에서 1년 사이의 기간 안에 처분해야 한다. 매각되지 않으면 국장이 매각을 진행할 수 있으며, 매각 대금은 정당한 권리자에게 돌아간다.

회사 관련 제재는 별도로 적용된다. 외국인사업법 제36조는 외국인의 이익을 위해 주식을 보유하는 태국인 주주와 회사에 자금을 대거나 회사를 지배하는 외국인에게 적용된다. 처벌에는 최대 징역 3년과 10만 바트에서 100만 바트의 벌금이 포함될 수 있다. 법원은 해당 지분 보유를 종료하라고 명령할 수도 있으며, 명령이 이행될 때까지 하루 1만 바트에서 5만 바트의 벌금을 부과할 수 있다.

이 기사에서는 두 가지 제재가 동시에 적용될 수 있다고 설명한다.

소유주에게 핵심 질문은 공무원이 회사를 조사할 경우 토지국이 제시한 14개 위험 요소 중 몇 가지가 해당하느냐는 것이다.

등록 권리와 제안된 대안

이 기사에 따르면 태국 법은 외국인에게 최장 30년의 임차권, 토지사무소에 등록한 저당권, 주식 질권 등 등록 가능한 권리를 계속 허용하고 있다. 문제는 이러한 권리가 외국인에게 토지에 대한 숨은 지배권을 부여하는 약정 대신 활용되는지 여부라고 기사는 주장한다.

기사는 Better-than-Freehold™라는 이름의 구조를 소개한다. 이 구조는 태국인이 100% 소유한 부동산 보유·관리 회사, 태국 자금으로 납입된 자본금, 외국인의 자금 제공이나 지배가 없는 것을 전제로 한다. 제안된 구조에서는 회사가 등록된 30년 임차권과 1순위 저당권을 설정하고, 이와 함께 옵션 계약과 주식 질권을 둔다. 법인 수탁자는 매수인을 대신해 권리를 보유하며, 태국 변호사가 이끄는 독립적인 담보대리인이 조정과 집행을 담당하고 분쟁 해결의 최후 수단으로 중재를 둔다.

기사는 이 같은 임대차·저당권 구조도 토지국 회람에 따라 여전히 검토 대상이 될 수 있다고 인정한다. 해당 회람은 공무원이 검토해야 할 약정에 장기 임대차와 저당권을 포함하고 있다. 다만 태국인 임대인이 자산을 실질적으로 소유하고 외국인 임차인은 해당 토지 권리증서에 등기된 권리를 보유한다는 점이 차이라고 설명한다.

회사 명의로 빌라를 보유한 기존 소유주들에게는 주주명부와 자금 조달 기록을 확보하고, 처분 결정이 내려지기 전에 자신의 상황을 평가하며, 보유 자산을 정리할 수 있는지 자문을 구하라고 조언한다. 예비 매수자들에게는 각 권리가 토지 권리증서의 어디에 등기돼 있는지 확인하라고 권고한다.