푸껫 종합계획 개정안, 건축물 높이 상향·황색 구역 개발 가능 면적 25% 축소 제안

프라차찻 비즈니스가 2026년 8월 1일 보도한 바에 따르면, 푸껫 종합계획 개정안은 적색 구역에서 최대 60m, 주황색 구역에서 45m 높이의 건축물을 허용하는 한편 황색 구역의 개발 가능 면적을 25% 줄이는 내용을 담고 있다.

이 개정안은 태국 천연자원환경부가 2024년 발표한 고시를 계기로 마련됐다. 이 고시는 섬 전역의 건축물 높이를 23m로 제한한다. 푸껫 부동산협회 전 회장인 팟타난 피수티와몬은 상충하는 규정이 종합계획 개정의 이유라고 말했다. 개정안이 시행되면 개발 사업은 새 계획이 정한 높이 제한을 적용받는다.

황색 구역, 더 엄격한 제한 직면

황색 구역은 건축물 최대 높이 23m 제한을 유지하되, 용적률(FAR)·공지율·녹피율 요건에 따라 네 가지 색조로 나뉜다. 전반적으로 개발업체는 부지의 약 75%를 건축에 활용할 수 있어 실제 개발 가능 면적은 25% 줄어든다.

황색 구역은 주요 도로 인근의 카투, 푸껫시 외곽, 탈랑, 찰롱 등 섬 전역에 분포한다. 팟타난은 실제 활용 면적 감소가 프로젝트 비용에 영향을 미치기 때문에 개발업체들이 거의 1만 가구 규모의 콘도미니엄 허가 신청을 서둘렀다고 말했다.

주황색 구역에는 파통, 푸껫시, 카타, 찰롱의 비교적 작은 지역이 포함되며, 색조별로 서로 다른 용적률 제한이 적용된다. 적색 상업 구역은 파통, 카타, 푸껫시에 집중돼 있으며, 공장을 제외한 모든 유형의 개발이 허용될 수 있다.

녹색 구역에서는 단독주택과 반단독주택을 지을 수 있지만, 상업용 건물은 허용된 개발 면적의 5%까지만 차지할 수 있다. 짙은 녹색 구역은 산지·산림·보전지역을 포함하며 단독주택 건축이 허용된다. 일부 훼손된 산림 지역으로 설명되는 녹색·백색 줄무늬 구역에서는 소규모 단독주택과 실사용 면적 2,000㎡ 이하의 호텔을 지을 수 있다. 높이 제한은 15m로, 약 4~5층에 해당한다.

푸껫 구시가지는 건축물 높이 제한이 9m인 특별 구역으로 지정되며, 이는 2~3층에 해당한다.

싱가포르식 접근법

팟타난은 황색·주황색·적색 구역의 토지 가격이 라이당 3,000만~1억 바트에 달한다고 말했다. 이 같은 가격 수준에서는 건축물 높이 23m 제한으로 건축 사업의 채산성이 떨어질 수 있다. 그는 새 계획의 구상이 건물 높이를 높이는 동시에 녹지 공간을 확대하고 통풍을 막지 않도록 하는 규칙을 결합한 싱가포르식 접근법과 유사하다고 설명했다.

그는 에너지 효율이 높은 건물에 추가 용적률 인센티브를 제공해 더 높이 지을 수 있도록 허용할 수 있다고 말했다.

지역별 영향은 다를 전망이다. 파통 해변 인근 토지는 라이당 약 3,000만 바트이며 현재 건물 높이는 15m로 제한돼 있다. 개정안이 해당 적색 구역 내 건물 높이를 20m까지 허용하더라도, 기존 건물을 철거하고 재개발해 얻는 이익이 높은 비용을 정당화하기에는 충분하지 않을 것이라고 팟타난은 말했다.

카타와 카론의 토지 가격은 미개발지가 더 많이 남아 있어 라이당 4,000만~5,000만 바트에서 6,000만~8,000만 바트로 상승할 수 있다. 다만 시장 전반의 과열 정도는 과거보다 낮을 것으로 예상된다.

팟타난은 황색 구역 규제가 강화되더라도 콘도미니엄 투자가 크게 늘지는 않을 것이라고 말했다. 구매력이 늘지 않은 상황에서 비용 상승분이 주택 가격에 반영될 것이기 때문이다. 그는 특히 고급 프로젝트를 중심으로 단독주택과 풀빌라 개발이 늘어날 것으로 예상했다.

개발업체들, 빌라로 방향 전환

푸껫 현지 개발업체들은 다양한 가격대의 빌라에 주력해 왔으며, 10라이 미만 부지에 9가구만 조성하는 소규모 프로젝트도 진행해 왔다. 팟타난은 푸껫주의 토지 배정 신청이 전년보다 50% 이상 감소했다고 말했다.

그는 태국인 구매자의 약한 구매력, 대출 신청 실패, 높은 가계부채, 대중시장 부문의 부진이 감소 원인이라고 설명했다. 개발업체들은 대신 부유한 구매자를 겨냥한 소규모 프로젝트로 전환하고 있으며, 특히 계속 유입되는 외국인 고객을 주요 대상으로 삼고 있다.

그는 또 명의대여 구조에 대한 단속과 30년 임대차 제도의 제약이 외국인 구매자의 의사결정에 영향을 미치고 있다고 말했다. 상속에 따른 양도 제한과 출국 시 매각 의무 같은 조건을 붙여 임대 기간을 50년으로 연장하면 해외 구매자의 신뢰를 높일 수 있다고 제안했다.

주요 투자 규모 2,025억 1,200만 바트

프라차찻 비즈니스는 9개 주요 부동산·유통 그룹이 푸껫에서 총 2,025억 1,200만 바트 규모의 투자를 진행하고 있다고 보도했다.

Land and Houses는 15억 바트 규모의 36가구 풀빌라 프로젝트를 보유하고 있다. Ananda는 500억 바트 규모의 풀빌라를 선보였으며, Sansiri는 총 400억 바트 규모의 프로젝트 30개 이상을 누적했고 2030년까지 푸껫 포트폴리오를 800억 바트 규모로 확대할 계획이다.

SC Asset은 현지 개발업체 Boat Pattana와 협력해 7억 바트 규모의 Sea Theatre Rawai 초호화 빌라 프로젝트를 개발 중이며, 3년에 걸쳐 푸껫 포트폴리오를 80억 바트 규모로 구축할 계획이다. AssetWise와 Rom Pho Property는 2023년 이후 474억 4,700만 바트 규모의 프로젝트 16개를 개발했으며, 2026년에는 101억 바트 규모의 프로젝트 6개를 추가로 계획하고 있다. 두 회사는 푸껫에 500억 바트 규모의 토지 비축분도 보유하고 있다.

Orasirin Holding은 11억 1,500만 바트 규모의 콘도미니엄 프로젝트로 푸껫에서 처음으로 투자에 나선다. Kanda Property는 2026년 탈랑에서 2개 프로젝트를 계획하고 있다. 여기에는 초엥 탈레의 6억 5,000만 바트 규모 풀빌라 프로젝트와 방타오의 2층 타운하우스·반단독주택·풀빌라 프로젝트가 포함된다.

Central Pattana는 Central Phuket 2단계 확장에 70억 바트를 투자해 푸껫 누적 투자액을 260억 바트로 늘릴 예정이다. 관계사 CG Capital은 50억 바트 규모의 주거 브랜드를 출시했으며, 라얀에 콘도미니엄·빌라·호텔을 포함한 새 프로젝트를 계획하고 있다.

The Mall Group은 앞서 푸껫 중심부 약 150라이 부지에 대형 프로젝트를 추진하기 위해 200억 바트 이상을 투자할 계획이라고 발표했다.