Phukets plan foreslår høyere bygg og 25 prosent mindre utbygging i gule soner

Et forslag til revisjon av Phukets helhetlige arealplan kan tillate bygninger på opptil 60 meter i røde soner og 45 meter i oransje soner, samtidig som utbyggbart areal i gule soner reduseres med 25 prosent, ifølge en rapport fra Prachachat Business publisert 1. august 2026.

Revisjonen følger en kunngjøring fra Thailands departement for naturressurser og miljø i 2024, som begrenser byggehøyden på hele øya til 23 meter. Phatthanan Pisutthiwamon, tidligere president i Phuket Eiendomsforening, sa at de motstridende reglene var årsaken til revisjonen av helhetsplanen. Hvis den blir satt i verk, må utbygginger følge høydebegrensningene i den nye planen.

Gule soner får strengere begrensninger

Gule soner vil beholde en maksimal byggehøyde på 23 meter, men deles inn i fire nyanser med ulike krav til utnyttelsesgrad (FAR), åpne arealer og grøntdekke. Samlet vil utbyggere kunne bebygge rundt 75 prosent av en tomt, noe som reduserer det brukbare utbyggingsarealet med 25 prosent.

De gule sonene er spredt over hele øya, blant annet i Kathu, utkantområdene av Phuket by, Thalang og Chalong nær større veier. Phatthanan sa at utbyggere hadde skyndt seg å søke om tillatelser for nesten 10 000 eierleiligheter fordi reduksjonen i brukbart areal ville påvirke prosjektkostnadene.

Oransje soner, som dekker mindre områder av Patong, Phuket by, Kata og Chalong, vil få ulike FAR-grenser avhengig av nyanse. Røde næringssoner er konsentrert i Patong, Kata og Phuket by og kan brukes til alle typer utbygging unntatt fabrikker.

Grønne soner vil tillate eneboliger og tomannsboliger, mens næringsbygg bare kan dekke 5 prosent av det tillatte arealet. Mørkegrønne soner omfatter fjell, skog og verneområder der det kan bygges eneboliger. Grønn- og hvitstripete soner, som beskrives som delvis forringede skogområder, vil tillate små eneboliger og hoteller med et bruksareal på maksimalt 2 000 kvadratmeter, med en høydegrense på 15 meter, tilsvarende omtrent fire til fem etasjer.

Phukets gamleby vil bli en spesialsone med en høydegrense på 9 meter, tilsvarende to eller tre etasjer.

Singapore-inspirert modell

Phatthanan sa at tomteprisene i de gule, oransje og røde sonene hadde nådd 30–100 millioner baht per rai. Med slike priser kan en høydegrense på 23 meter gjøre bygging ulønnsomt. Han beskrev det nye planleggingskonseptet som lignende Singapores modell, med en kombinasjon av høyere bygninger, mer grøntareal og regler som skal hindre blokkering av luftstrømmer.

Energieffektive bygg kan få ytterligere FAR-bonus og tillatelse til å bygge høyere, sa han.

Virkningen vil variere fra område til område. Strandtomter i Patong koster rundt 30 millioner baht per rai, og bygninger er i dag begrenset til 15 meter. Selv om den reviderte planen skulle tillate at bygninger i røde soner der blir opptil 20 meter høye, vil riving av eksisterende bygg for å utvikle tomtene på nytt ikke gi stor nok gevinst til å forsvare de høyere kostnadene, ifølge Phatthanan.

Tomteprisene i Kata og Karon kan stige fra 40–50 millioner baht per rai til 60–80 millioner baht fordi det fortsatt finnes mer ubebygd land der, selv om markedet samlet sett ventes å bli mindre overopphetet enn tidligere.

Phatthanan sa at strengere regler i gule soner ikke ville gi noe betydelig løft for investeringer i eierleiligheter, ettersom høyere kostnader ville bli veltet over på boligprisene, samtidig som kjøpekraften ikke hadde økt. Han forventet mer utbygging av eneboliger og villaer med basseng, særlig luksusprosjekter.

Utbyggere går over til villaer

Lokale Phuket-utbyggere har stort sett satset på villaer i alle prisklasser, blant annet små prosjekter på under 10 rai med så få som ni enheter. Søknader om tomtetildeling i provinsen har falt med mer enn 50 prosent fra året før, sa Phatthanan.

Han knyttet nedgangen til svak kjøpekraft blant thailandske kjøpere, mislykkede lånesøknader, høy husholdningsgjeld og et presset massemarkedssegment. Utbyggerne vendte seg i stedet mot mindre prosjekter rettet mot kjøpesterke kunder, særlig utenlandske kunder som fortsatt ankom.

Han sa også at tiltak mot stråmannsordninger og begrensningene ved 30-årige leieavtaler påvirket utenlandske kjøperes beslutninger. En forlengelse av leieavtalene til 50 år, med vilkår som begrensninger på overføring ved arv og krav om å selge tilbake ved utreise fra landet, kan styrke utenlandske kjøperes tillit, foreslo han.

Store investeringer når 202,512 milliarder baht

Prachachat Business rapporterte at ni store eiendoms- og detaljhandelsgrupper hadde investeringer i Phuket til en samlet verdi av 202,512 milliarder baht.

Land and Houses har et prosjekt med 36 villaer med basseng, verdsatt til 1,5 milliarder baht. Ananda har lansert villaer med basseng til en verdi av 50 milliarder baht, mens Sansiri har bygget opp mer enn 30 prosjekter verdt 40 milliarder baht og planlegger å øke Phuket-porteføljen til 80 milliarder baht innen 2030.

SC Asset utvikler, i samarbeid med den lokale utbyggeren Boat Pattana, det superluksuriøse villaprosjektet Sea Theatre Rawai til 700 millioner baht og planlegger å bygge opp en Phuket-portefølje verdt 8 milliarder baht i løpet av tre år. AssetWise og Rom Pho Property har utviklet 16 prosjekter verdt 47,447 milliarder baht siden 2023, og planlegger ytterligere seks prosjekter verdt 10,1 milliarder baht i 2026. Selskapene har også en tomtebank i Phuket verdsatt til 50 milliarder baht.

Orasirin Holding gjør sin første investering i Phuket med et sameieleilighetsprosjekt til 1,115 milliarder baht. Kanda Property planlegger to prosjekter i Thalang i 2026, blant annet villaer med basseng i Choeng Thale til 650 millioner baht, samt rekkehus over to etasjer, tomannsboliger og villaer med basseng i Bang Tao.

Central Pattana investerer 7 milliarder baht i utvidelsen av fase 2 av Central Phuket, slik at de samlede investeringene i Phuket kommer opp i 26 milliarder baht. Det tilknyttede selskapet CG Capital har lansert et boligmerke verdsatt til 5 milliarder baht og planlegger et nytt prosjekt i Layan med sameieleiligheter, villaer og hotell.

The Mall Group har tidligere kunngjort planer om å investere mer enn 20 milliarder baht i et stort prosjekt på rundt 150 rai sentralt i Phuket.