Planförslag för Phuket öppnar för högre byggnader och 25 procent mindre byggbar yta i gula zoner

Ett förslag till revidering av Phukets översiktsplan skulle kunna tillåta byggnader på upp till 60 meter i röda zoner och 45 meter i orange zoner, samtidigt som den byggbara ytan i gula zoner minskas med 25 procent, enligt en rapport från Prachachat Business som publicerades den 1 augusti 2026.

Revideringen kommer efter en kungörelse från 2024 utfärdad av Thailands ministerium för naturresurser och miljö, som begränsar byggnadshöjden över hela ön till 23 meter. Phatthanan Pisutthiwamon, tidigare ordförande för Phukets fastighetsförening, sade att de motstridiga reglerna var skälet till att översiktsplanen revideras. Om revideringen träder i kraft måste byggprojekt följa höjdbegränsningarna i den nya planen.

Gula zoner får strängare begränsningar

Gula zoner skulle behålla en maxhöjd på 23 meter men delas in i fyra nyanser med olika krav på exploateringstal (FAR), friytor och grönyteandel. Sammantaget skulle exploatörer kunna bebygga omkring 75 procent av en tomt, vilket minskar den användbara exploateringsytan med 25 procent.

De gula zonerna är spridda över ön, bland annat i Kathu, i de yttre delarna av Phuket stad, i Thalang och i Chalong nära större vägar. Phatthanan sade att exploatörer hade skyndat att söka tillstånd för nästan 10 000 lägenheter i bostadsrättsprojekt, eftersom den minskade användbara ytan skulle påverka projektkostnaderna.

Orange zoner, som omfattar mindre områden i Patong, Phuket stad, Kata och Chalong, skulle ha olika FAR-gränser för varje nyans. Röda kommersiella zoner är koncentrerade till Patong, Kata och Phuket stad och skulle kunna användas för alla typer av exploatering utom fabriker.

Gröna zoner skulle tillåta friliggande hus och parhus, medan kommersiella byggnader bara skulle få uppta 5 procent av den tillåtna ytan. Mörkgröna zoner omfattar berg, skogar och naturskyddsområden där friliggande hus får byggas. Grön- och vitrandiga zoner, som beskrivs som delvis degraderade skogsområden, skulle tillåta små friliggande hus och hotell med högst 2 000 kvadratmeter användbar yta och en höjdgräns på 15 meter, motsvarande cirka fyra till fem våningar.

Phukets gamla stad skulle bli en särskild zon med en höjdgräns på 9 meter, motsvarande två eller tre våningar.

Singapore-inspirerat synsätt

Phatthanan sade att markpriserna i de gula, orange och röda zonerna hade nått 30–100 miljoner baht per rai. Med sådana priser kan en höjdgräns på 23 meter göra byggande olönsamt. Han beskrev det nya planeringskonceptet som liknande Singapores modell, där högre byggnader kombineras med mer grönyta och regler som ska förhindra att luftflödet blockeras.

Energieffektiva byggnader skulle kunna få extra FAR-bonusar och tillåtas bygga högre, sade han.

Effekten skulle variera mellan olika områden. Strandnära mark i Patong kostar omkring 30 miljoner baht per rai och byggnaderna får för närvarande vara högst 15 meter höga. Även om den reviderade planen tillät byggnader i den röda zonen där att nå 20 meter skulle rivning av befintliga byggnader för att exploatera marken på nytt inte ge tillräckliga fördelar för att motivera de högre kostnaderna, enligt Phatthanan.

Markpriserna i Kata och Karon kan stiga från 40–50 miljoner baht per rai till 60–80 miljoner baht eftersom det finns mer obebyggd mark kvar där, även om den totala marknaden väntades bli mindre överhettad än tidigare.

Phatthanan sade att strängare regler i de gula zonerna inte skulle öka investeringarna i bostadsrätter i någon större utsträckning, eftersom de högre kostnaderna skulle slå igenom i bostadspriserna medan köpkraften inte hade ökat. Han väntade sig mer byggande av friliggande hus och poolvillor, särskilt lyxprojekt.

Utvecklare riktar om sig mot villor

Lokala fastighetsutvecklare i Phuket har i allmänhet fokuserat på villor i alla prisklasser, däribland små projekt på mindre än 10 rai med så få som nio enheter. Ansökningarna om marktilldelning i provinsen har minskat med mer än 50 procent jämfört med föregående år, sade Phatthanan.

Han hänförde nedgången till svag köpkraft bland thailändska köpare, misslyckade låneansökningar, höga hushållsskulder och en svag massmarknadssektor. Utvecklarna inriktade sig i stället på mindre projekt för välbärgade köpare, särskilt utländska kunder som fortsatte att anlända.

Han sade också att åtgärder mot bulvanupplägg och begränsningarna med 30-åriga arrenden påverkade utländska köpares beslut. Förlängda arrenden till 50 år, med villkor som begränsningar av arvsöverlåtelser och krav på att sälja tillbaka vid utresa ur landet, skulle kunna stärka utländska köpares förtroende, föreslog han.

Stora investeringar uppgår till 202,512 miljarder baht

Prachachat Business rapporterade att nio stora fastighets- och detaljhandelsgrupper hade investeringar i Phuket värda sammanlagt 202,512 miljarder baht.

Land and Houses har ett poolvillaprojekt med 36 enheter, värderat till 1,5 miljarder baht. Ananda har lanserat poolvillor värda 50 miljarder baht, medan Sansiri har samlat på sig mer än 30 projekt värda 40 miljarder baht och planerar att öka sin portfölj i Phuket till 80 miljarder baht senast 2030.

SC Asset, som samarbetar med den lokala utvecklaren Boat Pattana, utvecklar det superlyxiga villaprojektet Sea Theatre Rawai, värt 700 miljoner baht, och planerar att bygga upp en portfölj i Phuket värd 8 miljarder baht på tre år. AssetWise och Rom Pho Property har utvecklat 16 projekt värda 47,447 miljarder baht sedan 2023, och ytterligare sex projekt värda 10,1 miljarder baht planeras för 2026. Bolagen har också en markreserv i Phuket värderad till 50 miljarder baht.

Orasirin Holding gör sin första investering i Phuket med ett bostadsrättsprojekt värt 1,115 miljarder baht. Kanda Property planerar två projekt i Thalang 2026, däribland poolvillor i Choeng Thale värda 650 miljoner baht, samt tvåvåningsradhus, parhus och poolvillor i Bang Tao.

Central Pattana investerar 7 miljarder baht i att bygga ut Central Phuket Phase 2, vilket innebär att de sammanlagda investeringarna i Phuket uppgår till 26 miljarder baht. Det närstående bolaget CG Capital har lanserat ett bostadsvarumärke värderat till 5 miljarder baht och planerar ett nytt projekt i Layan med bostadsrätter, villor och hotell.

The Mall Group har tidigare meddelat planer på att investera mer än 20 miljarder baht i ett stort projekt på omkring 150 rai i centrala Phuket.