以泰國公司持有土地的普吉島別墅業主面臨更嚴格審查

以泰國公司持有土地的普吉島別墅業主，正面臨更嚴格的審查。2026年執法計畫已將與外國人有關聯的土地持有架構列入檢視範圍。

4月29日，在副總理兼商務部長主持下，23個機構於政府大樓簽署執法協議。5月21日，土地廳向各省省長發出通告，根據14項因素將土地持有公司分為四個風險群組。

第四組涵蓋仍符合外資持股上限、但透過租賃、貸款、抵押、授權委託書或管理協議等安排，顯示外國人實際控制或受益跡象的公司。

截至9月，商業發展廳已將36,277家持有泰國土地、且與外國人有關聯的公司列入篩查名單。該部門強調，接受篩查本身並不代表已確定存在違法行為。

普吉島是此次檢查的目標地區之一。7月，內政部將檢查範圍擴大至全島超過361家可能具有高風險的企業。

潛在後果

土地法典並未規定在這類案件中沒收土地。根據第94條及第96條，透過被視為外國人的公司持有的土地，必須在局長指定的期限內處分，期限從180天至1年不等。若土地未能售出，局長可以安排出售，所得款項則交給有權收取的人。

公司層面的後果則另行適用。外國人經商法第36條適用於代外國人利益持有股份的泰國股東，以及出資或控制公司的外國人。處罰可包括最高3年監禁，以及10萬至100萬泰銖罰款。法院也可命令終止相關持股安排；在完成終止前，違規者每天可被處以1萬至5萬泰銖罰款。

文章指出，上述兩組後果可能同時適用。

對業主而言，核心問題是：如果官員審查該公司，土地廳列出的14項風險因素中，究竟有多少項會適用。

登記權利與提出的替代方案

文章指出，泰國法律目前仍為外國人提供多種可登記的權利，例如最長30年的租賃權、在土地辦公室登記的抵押權，以及股份質押。文章認為，關鍵在於這些權利是否被用來取代讓外國人暗中控制土地的安排。

文章介紹一套名為 Better-than-Freehold™ 的架構，涉及由泰方100%持有的房地產持有及管理公司、由泰方出資的實收資本，且不涉及外國資金或控制。按照這項提議的安排，公司授予登記的30年租賃權及登記的第一順位抵押權，並附有選擇權協議及股份質押。公司受託人代表買方持有相關權利，而由泰國律師主導的獨立擔保代理人負責調解及執行，並以仲裁作為後備機制。

文章承認，這種租賃加抵押架構仍可能根據土地廳通告受到審查，因為通告將長期租賃及抵押列為官員應檢視的協議類型。文章表示，兩者的區別在於，泰方出租人是真正擁有該資產，而外國承租人持有的是已登記在產權文件上的權利。

文章建議，目前由公司持有別墅的業主取得股東名冊及資金紀錄，在被要求處分前評估自身情況，並就可能的出售或退出安排尋求專業意見。準買家則應確認每項權利在產權文件上的登記位置。