El plan de Phuket propone edificios más altos y reducir un 25% la superficie edificable en zonas amarillas

Una revisión propuesta del plan urbanístico integral de Phuket podría permitir edificios de hasta 60 metros en las zonas rojas y de 45 metros en las zonas naranjas, al tiempo que reduciría en un 25% la superficie edificable en las zonas amarillas, según un informe de Prachachat Business publicado el 1 de agosto de 2026.

La revisión se produce después de una notificación emitida en 2024 por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Tailandia que limita a 23 metros la altura de los edificios en toda la isla. Phatthanan Pisutthiwamon, expresidente de la Asociación Inmobiliaria de Phuket, dijo que las normas contradictorias eran el motivo de la revisión del plan integral. Si entrara en vigor, los proyectos tendrían que cumplir los límites de altura establecidos en el nuevo plan.

Las zonas amarillas afrontan límites más estrictos

Las zonas amarillas mantendrían una altura máxima de 23 metros, pero se dividirían en cuatro tonalidades con distintos requisitos de coeficiente de edificabilidad (FAR), espacio abierto y cobertura verde. En general, los promotores podrían construir aproximadamente en el 75% de un terreno, lo que reduciría en un 25% la superficie edificable utilizable.

Las zonas amarillas están repartidas por toda la isla e incluyen Kathu, las áreas periféricas de Phuket, Thalang y Chalong, cerca de las principales carreteras. Phatthanan dijo que los promotores se habían apresurado a solicitar permisos para casi 10.000 unidades de condominios porque la reducción de la superficie utilizable afectaría a los costes de los proyectos.

Las zonas naranjas, que abarcan áreas más pequeñas de Patong, Phuket, Kata y Chalong, tendrían distintos límites de FAR según la tonalidad. Las zonas comerciales rojas se concentran en Patong, Kata y Phuket y podrían destinarse a todo tipo de desarrollos, salvo fábricas.

Las zonas verdes permitirían viviendas unifamiliares aisladas y pareadas, mientras que los edificios comerciales solo podrían ocupar el 5% de la superficie permitida. Las zonas verde oscuro abarcan montañas, bosques y áreas de conservación donde podrían construirse viviendas unifamiliares aisladas. Las zonas de franjas verdes y blancas, descritas como áreas forestales semidegradadas, permitirían pequeñas viviendas unifamiliares aisladas y hoteles con no más de 2.000 metros cuadrados de superficie utilizable, con un límite de altura de 15 metros, equivalente a unos cuatro o cinco pisos.

El casco antiguo de Phuket se convertiría en una zona especial con un límite de altura de 9 metros, equivalente a dos o tres pisos.

Un enfoque inspirado en Singapur

Phatthanan dijo que el suelo en las zonas amarillas, naranjas y rojas había alcanzado precios de entre 30 y 100 millones de bahts por rai. A esos precios, un límite de altura de 23 metros podría hacer que la construcción dejara de ser rentable. Describió el nuevo concepto urbanístico como similar al enfoque de Singapur, que combina una mayor altura de los edificios con más espacios verdes y normas destinadas a evitar el bloqueo de la circulación del aire.

Según dijo, los edificios energéticamente eficientes podrían recibir bonificaciones adicionales de FAR y tener autorización para construir a mayor altura.

El impacto variaría según la zona. El suelo frente a la playa en Patong cuesta unos 30 millones de bahts por rai y actualmente los edificios están limitados a 15 metros. Aunque el plan revisado permitiera que los edificios de la zona roja alcanzaran allí los 20 metros, demoler los edificios existentes para reconstruirlos no ofrecería beneficios suficientes para justificar los costes más altos, según Phatthanan.

El precio del suelo en Kata y Karon podría subir de entre 40 y 50 millones de bahts por rai a entre 60 y 80 millones, debido a que allí queda más terreno sin desarrollar, aunque se esperaba que el mercado general estuviera menos recalentado que en el pasado.

Phatthanan dijo que unas normas más estrictas en las zonas amarillas no estimularían de forma significativa la inversión en condominios, ya que los costes más elevados se trasladarían a los precios de la vivienda mientras el poder adquisitivo no había aumentado. Esperaba un mayor desarrollo de viviendas unifamiliares aisladas y villas con piscina, especialmente de proyectos de lujo.

Los promotores se orientan hacia las villas

Los promotores locales de Phuket se han centrado generalmente en villas de distintos segmentos de precios, incluidos pequeños proyectos de menos de 10 rai con tan solo nueve unidades. Las solicitudes de asignación de terrenos en la provincia han caído más de un 50% respecto al año anterior, dijo Phatthanan.

Atribuyó el descenso al débil poder adquisitivo de los compradores tailandeses, las solicitudes de préstamos rechazadas, el elevado endeudamiento de los hogares y las dificultades del segmento dirigido al mercado masivo. En su lugar, los promotores estaban optando por proyectos más pequeños dirigidos a compradores con mayor poder adquisitivo, especialmente clientes extranjeros que seguían llegando.

También dijo que las medidas contra las estructuras con testaferros y las limitaciones de los arrendamientos de 30 años estaban afectando a las decisiones de los compradores extranjeros. La ampliación de los arrendamientos a 50 años, con condiciones como restricciones a las transmisiones por herencia y la obligación de vender de nuevo la propiedad al abandonar el país, podría mejorar la confianza de los compradores extranjeros, sugirió.

Las grandes inversiones alcanzan los 202,512 mil millones de bahts

Prachachat Business informó de que nueve grandes grupos inmobiliarios y minoristas tenían inversiones en Phuket por un valor conjunto de 202,512 mil millones de bahts.

Land and Houses cuenta con un proyecto de villas con piscina de 36 unidades valorado en 1,5 mil millones de bahts. Ananda ha lanzado villas con piscina valoradas en 50 mil millones de bahts, mientras que Sansiri ha acumulado más de 30 proyectos por valor de 40 mil millones y planea aumentar su cartera en Phuket hasta los 80 mil millones de bahts para 2030.

SC Asset, en colaboración con el promotor local Boat Pattana, está desarrollando el proyecto de villas de superlujo Sea Theatre Rawai, valorado en 700 millones de bahts, y planea crear en tres años una cartera en Phuket por valor de 8 mil millones de bahts. AssetWise y Rom Pho Property han desarrollado 16 proyectos por valor de 47,447 mil millones de bahts desde 2023, y tienen previstos otros seis proyectos por valor de 10,1 mil millones para 2026. Las empresas también poseen una reserva de terrenos en Phuket valorada en 50 mil millones de bahts.

Orasirin Holding realiza su primera inversión en Phuket con un proyecto de condominios de 1,115 mil millones de bahts. Kanda Property planea dos proyectos en Thalang en 2026, incluidas villas con piscina de 650 millones de bahts en Choeng Thale, además de casas adosadas de dos plantas, viviendas pareadas y villas con piscina en Bang Tao.

Central Pattana está invirtiendo 7 mil millones de bahts para ampliar Central Phuket, fase 2, con lo que su inversión acumulada en Phuket ascenderá a 26 mil millones. La empresa relacionada CG Capital ha lanzado una marca residencial valorada en 5 mil millones de bahts y planea un nuevo proyecto en Layan con condominios, villas y un hotel.

The Mall Group anunció anteriormente sus planes de invertir más de 20 mil millones de bahts en un gran proyecto de unos 150 rai en el centro de Phuket.