プーケットのヴィラ所有者、外国人関連の土地保有会社をめぐり監視強化

タイ法人を使って土地を保有するプーケットのヴィラ所有者が、外国人関連の土地保有スキームを審査対象とする2026年の取締りプログラムの下で、厳しい審査にさらされている。

4月29日には、副首相兼商務相の下で、23機関が首相府で取締りに関する合意書に署名した。5月21日には、土地局が各県知事に通達を送り、土地保有会社を14の要因に基づく4つのリスク群に分類した。

第4群には、外国人の持株比率の上限内にとどまっているものの、リース、融資、抵当権、委任状、管理契約などの取り決めを通じて、外国人による支配や利益享受の兆候がみられる会社が含まれる。

9月までに、事業開発局は、タイ国内の土地を保有する外国人関連企業36,277社を審査対象リストに載せた。同局は、審査対象になったこと自体が不正行為の立証ではないと強調している。

プーケット県も検査対象地域の一つとなった。7月、内務省は検査対象をプーケット島内の潜在的な高リスク事業者361社超にまで拡大した。

想定される法的帰結

土地法典は、こうしたケースでの土地没収を定めていない。第94条と第96条に基づき、外国法人とみなされる会社を通じて保有される土地は、局長が定める180日から1年の期間内に処分しなければならない。売却されない場合、局長は売却を手配でき、その代金は受取権者に渡される。

会社に関する法的帰結は別に生じる。外国人事業法第36条は、外国人の利益のために株式を保有するタイ人株主、および会社に資金を提供する、または会社を支配する外国人に適用される。罰則には、最長3年の懲役と10万～100万バーツの罰金が含まれる。裁判所は株式保有を終了させるよう命じることもでき、その命令が履行されるまで、日額1万～5万バーツの罰金が科される可能性がある。

記事は、これら2種類の法的帰結が同時に適用される可能性があると述べている。

所有者にとって核心となる問題は、職員が会社を調査した場合、土地局が示した14のリスク要因のうち何項目が該当するかだ。

登記された権利と提案されている代替案

記事によると、タイ法は外国人に対し、最長30年の賃貸借、土地事務所で登記する抵当権、株式質権などの登記可能な権利を引き続き認めている。問題は、外国人に土地の隠れた支配権を与える取り決めではなく、こうした権利が使われているかどうかだと論じている。

記事は、Better-than-Freehold™と名付けられた仕組みについて、タイ人が100％所有する不動産保有・管理会社、タイ人が拠出した払込済み資本金、外国からの資金提供や支配がないことを組み合わせるものだと説明している。この提案では、会社が登記済みの30年リースと第一順位抵当権を設定し、オプション契約と株式質権を併用する。法人受託者が買主のために権利を保有する一方、タイ人弁護士が主導する独立した担保代理人が調停と権利実行を担い、最後の手段として仲裁を利用する。

記事は、このようなリース・抵当権構造も、土地局の通達に基づく審査対象となる可能性があると認めている。同通達は、職員が調べるべき契約・合意の中に長期リースと抵当権を挙げている。記事によると、違いは、タイ人の賃貸人が実際に資産を所有し、外国人の賃借人が土地権利証に登記された権利を保有する点にある。

既に会社名義でヴィラを保有している所有者には、株主名簿と資金拠出記録を入手し、売却などの処分決定が下される前に自らの立場を評価したうえで、保有資産の売却や持分処分の可能性について助言を求めるよう勧めている。購入予定者には、各権利が権利証のどこに記録されているのかを確認するよう助言している。