普吉島擬修訂總體規劃提高建築高度，黃色區可開發面積減少25%

一項普吉島總體規劃修訂案，擬允許紅色區建築最高達60公尺、橙色區最高45公尺，同時把黃色區可開發面積削減25%；《Prachachat Business》於2026年8月1日刊出的報導指出。

這項修訂源於泰國自然資源與環境部於2024年發布的通知，該通知把全島建築高度限制在23公尺。普吉島房地產協會前會長 Phatthanan Pisutthiwamon 表示，規定互相衝突是修訂總體規劃的原因。若修訂案生效，開發項目必須遵循新規劃訂定的高度上限。

黃色區面臨更嚴格限制

黃色區的最高建築高度將維持在23公尺，但會按不同色階劃分為四類，並採用不同的容積率（FAR）、開放空間及綠化覆蓋要求。整體而言，開發商只能在地塊約75%的面積上興建建築，可開發面積因此減少25%。

黃色區遍布全島，包括卡圖、普吉市外圍地區、他朗，以及主要道路附近的查隆。Phatthanan表示，由於可用空間減少將推高項目成本，開發商已爭相為接近10,000個公寓單位申請許可。

橙色區覆蓋芭東、普吉市、卡塔及查隆的較小範圍，並會按色階採用不同容積率上限。紅色商業區集中於芭東、卡塔及普吉市，可用於各類開發項目，但不得興建工廠。

綠色區允許興建獨立式及半獨立式住宅，但商業建築只能佔獲准面積的5%。深綠色區涵蓋山區、森林及保育區，可發展獨立式住宅。綠白條紋區屬半退化森林地區，允許興建小型獨立式住宅，以及可用空間不超過2,000平方公尺的酒店；建築高度上限為15公尺，即約四至五層樓。

普吉舊城將成為特別區，建築高度上限為9公尺，相當於兩至三層樓。

借鑑新加坡的規劃方式

Phatthanan表示，黃色、橙色及紅色區的土地價格已達每萊3,000萬至1億泰銖。在這樣的價格下，23公尺的建築高度上限可能令建築工程不具經濟效益。他形容新的規劃概念類似新加坡的做法，將提高建築高度與增加綠化空間結合，並制定旨在避免阻礙空氣流通的規定。

他表示，能源效率較高的建築可獲額外容積率獎勵，並獲准興建更高的建築。

影響將因地區而異。芭東的海濱土地每萊約3,000萬泰銖，目前建築高度限制為15公尺。Phatthanan表示，即使修訂方案允許當地紅色區建築增高至20公尺，拆除現有建築後重建所帶來的收益，仍不足以抵銷較高成本。

卡塔及卡隆的土地價格可能由每萊4,000萬至5,000萬泰銖升至6,000萬至8,000萬泰銖，原因是當地仍有較多未開發土地，但整體市場預計不會像過去般熾熱。

Phatthanan表示，收緊黃色區規定不會大幅刺激公寓投資，因為成本上升將轉嫁至房價，而購買力並未增加。他預期獨立式住宅及泳池別墅的開發將增加，尤其是豪宅項目。

開發商轉向別墅項目

普吉島本地開發商普遍集中發展不同價格範圍的別墅，包括佔地少於10萊、只有9個單位的小型項目。Phatthanan表示，普吉府的土地分配申請數量較前一年下降逾50%。

他把跌勢歸因於泰國買家購買力疲弱、貸款申請不成功、家庭負債高企，以及大眾市場陷入困境。開發商轉而推出面向較富裕買家的小型項目，尤其針對仍持續到來的外國客戶。

他又表示，當局打擊代名人持有安排，加上30年租約限制，正影響外國買家的決定。他建議，若把租期延長至50年，並附加限制繼承及轉讓、離開該國時必須售回等條件，或可提升海外買家的信心。

大型投資總額達2,025.12億泰銖

《Prachachat Business》報導，九家主要房地產及零售集團在普吉島的投資合計達2,025.12億泰銖。

Land and Houses旗下有一個36戶泳池別墅項目，價值15億泰銖。Ananda已推出價值500億泰銖的泳池別墅項目，而Sansiri累計擁有逾30個項目，總值400億泰銖，並計劃到2030年把其普吉島項目組合增至800億泰銖。

SC Asset與本地開發商Boat Pattana合作，正開發價值7億泰銖的Sea Theatre拉威超豪華別墅項目，並計劃在三年內建立價值80億泰銖的普吉島項目組合。自2023年起，AssetWise與Rom Pho Property已開發16個項目，總值474.47億泰銖，並計劃於2026年推出另外6個項目，總值101億泰銖。兩家公司另持有價值500億泰銖的普吉島土地儲備。

Orasirin Holding首次在普吉島投資，推出一個價值11.15億泰銖的公寓項目。Kanda Property計劃於2026年在他朗推出兩個項目，包括在昌塔萊興建的6.5億泰銖泳池別墅，以及在邦濤興建的兩層樓高聯排住宅、半獨立式住宅及泳池別墅。

Central Pattana投資70億泰銖擴建Central Phuket二期，令其在普吉島的累計投資額達260億泰銖。關聯公司CG Capital已推出一個價值50億泰銖的住宅品牌，並計劃在拉揚推出新項目，涵蓋公寓、別墅及酒店。

The Mall集團早前宣布，計劃在普吉島中部一幅約150萊的土地上投資逾200億泰銖興建大型項目。