プーケット総合計画、建物の高さ引き上げと黄色区域の開発可能面積25％削減を提案

2026年8月1日付の「プラチャーチャット・ビジネス」の報道によると、プーケット総合計画の改定案では、赤色区域で高さ60メートルまで、オレンジ色区域で45メートルまでの建物を認める一方、黄色区域で開発できる面積を25％削減する可能性がある。

この改定案は、タイ天然資源・環境省が2024年に発出した通達を受けたものだ。同通達は、島全体の建物の高さを23メートルに制限している。プーケット不動産協会の元会長、パッタナン・ピスティワモン氏は、相反する規則が総合計画を改定する理由になっていると述べた。施行されれば、開発事業は新計画が定める高さ制限に従わなければならない。

黄色区域、規制を強化

黄色区域では高さ上限23メートルを維持するが、容積率、空地率、緑被率の要件が異なる4つの区分に分けられる。全体として、開発業者が建設に利用できるのは敷地の約75％となり、開発可能面積は25％縮小する。

黄色区域は島内各地に広がっており、カトゥー、プーケット市の外縁部、タラーン、主要道路付近のチャロンなどが含まれる。パッタナン氏によると、利用可能な敷地面積の縮小が事業コストに影響することから、開発業者は約1万戸のコンドミニアムについて許可取得を急いだという。

オレンジ色区域はパトン、プーケット市、カタ、チャロンの一部を含み、区分ごとに異なる容積率制限が設けられる。赤色商業区域はパトン、カタ、プーケット市に集中し、工場を除くあらゆる種類の開発に利用できる可能性がある。

緑色区域では戸建て住宅と二戸一住宅が認められる一方、商業施設は許可面積の5％までに限られる。濃緑色区域は山地、森林、保全地域を対象とし、戸建て住宅を開発できる。緑白縞模様区域は「半ば荒廃した森林地域」とされ、小規模な戸建て住宅と、利用可能面積2,000平方メートル以下のホテルが認められる。高さ制限は15メートルで、約4～5階建てに相当する。

プーケット旧市街は高さ制限9メートルの特別区域となり、2～3階建て相当になる。

シンガポール型の都市計画

パッタナン氏によると、黄色、オレンジ色、赤色の各区域の土地価格は1ライ当たり3,000万～1億バーツに達していた。この価格水準では、高さ制限が23メートルの場合、建設事業の採算が合わなくなる可能性がある。同氏は、新たな都市計画の考え方について、建物をより高くする一方で緑地を増やし、風の流れを遮らないようにする規則を組み合わせるシンガポールの手法に似ていると説明した。

同氏によると、省エネルギー型の建物には容積率の追加ボーナスが与えられ、より高く建設できる可能性がある。

影響は地域によって異なる。パトンの海岸沿いの土地は1ライ当たり約3,000万バーツで、現在、建物の高さは15メートルに制限されている。改定案で同地域の赤色区域の建物に20メートルまでの高さが認められたとしても、既存建物を取り壊して再開発するメリットは、追加コストを正当化できるほど大きくないとパッタナン氏は述べた。

カタとカロンの土地価格は、未開発地がより多く残っているため、1ライ当たり4,000万～5,000万バーツから6,000万～8,000万バーツに上昇する可能性がある。ただ、市場全体の過熱感は以前ほど強くないと予想された。

パッタナン氏は、黄色区域の規制強化がコンドミニアム投資を大きく促すことはないと述べた。コスト増が住宅価格に転嫁される一方、購買力は高まっていないためだ。同氏は、戸建て住宅やプールヴィラ、特に高級物件の開発が増えると予想した。

開発業者、ヴィラに軸足

プーケットの地元開発業者は、価格帯を問わず、総じてヴィラに注力してきた。10ライ未満の土地に、わずか9戸を開発する小規模プロジェクトもある。パッタナン氏によると、県内の土地分譲申請は前年から50％超減少した。

同氏は、減少の理由として、タイ人購入者の購買力低下、融資申請の不成立、高水準の家計債務、低価格帯市場の低迷を挙げた。開発業者は代わりに、富裕層、特に流入が続く外国人顧客を対象とした小規模プロジェクトに転じているという。

同氏はまた、名義貸し（ノミニー）制度の取り締まりと30年の賃借契約の制約が、外国人購入者の判断に影響していると述べた。相続による譲渡制限や、国外へ移住する際の売り戻し義務などを条件に、賃借期間を50年に延長すれば、海外購入者の信頼感を高められる可能性があると提案した。

大規模投資、総額2,025億1,200万バーツ

「プラチャーチャット・ビジネス」は、9つの大手不動産・小売グループがプーケットで行う投資額は、合計2,025億1,200万バーツに上ると報じた。

Land and Housesは、評価額15億バーツに上る36戸のプールヴィラ事業を展開している。Anandaは総額500億バーツのプールヴィラを発売し、Sansiriは総額400億バーツ超に上る30件超のプロジェクトを手掛けている。同社は2030年までにプーケットでの投資ポートフォリオを800億バーツに拡大する計画だ。

SC Assetは地元開発業者のBoat Pattanaと共同で、総額7億バーツの超高級ヴィラプロジェクト「Sea Theatre Rawai」を開発しており、3年間でプーケットの投資ポートフォリオを総額80億バーツにする計画だ。AssetWiseとRom Pho Propertyは2023年以降、総額474億4,700万バーツの16件のプロジェクトを開発しており、2026年には総額101億バーツの6件を追加で計画している。両社はまた、評価額500億バーツのプーケットの土地バンクも保有している。

Orasirin Holdingは、総額11億1,500万バーツのコンドミニアム事業でプーケットに初めて投資する。Kanda Propertyは2026年、タラーンで2件のプロジェクトを計画している。これにはチョン・タレーの総額6億5,000万バーツのプールヴィラのほか、バンタオの2階建てタウンハウス、二戸一住宅、プールヴィラが含まれる。

Central Pattanaはセントラル・プーケット第2期の拡張に70億バーツを投資し、プーケットでの累計投資額を260億バーツに引き上げる。関連会社のCG Capitalは総額50億バーツ規模の住宅ブランドを立ち上げ、ラヤンでコンドミニアム、ヴィラ、ホテルを備えた新たなプロジェクトを計画している。

The Mall Groupは以前、プーケット中心部の約150ライの土地で大規模プロジェクトを展開するため、200億バーツ超を投資する計画を発表している。